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【前言】

今天没什么事，就在知乎上逛，发现了一个大家都很关注的问题，就是未来的房价到底会不会降，这个问题我记得前几天我发表过文章，探讨过这个问题，我的观点很明确，我是主降派，但是自己的分析很浅陋，这个世界上永远不缺优秀的人，下面就是我在知乎上看到的文章。

文章的论题和本文的题目一致，中国的房价最终会崩盘吗？

从作者推荐的书单上来看应该是一个经济学专业的人，因为那几本数确实是经济学的基础教材，大家看一下也好，有几本书是我没有的 ，我也打算买本看看增加自己的阅读量，争取分析问题的能力和知识储备量跟下面文章作者能够接近）（今年能够看完投资学【博迪的书第九版推荐大家可以看一下】就已经很不错了）。

附带送大家一张日本房地产的价格走向图

但愿中国不要走日本的老路，不然就可怕了。

这个是从1955年到2016年日本土地地价的走势图，第一张图的走势就是日本六大主要城市（东京,名古屋,大阪,神户,横滨,京都，对标中国一线）1955年到1990年这35年间的地价走势图。

从上面图上我们可以看到，二战之后日本凭借自己的制造业是自己国内的经济呈现一种欣欣向荣的趋势，人民的腰包鼓了，当时的日元还没有贬值哦，手里有钱自然是要买买买的（时代背景：时值日元走强，美国经济不景气）所以不仅国内买还到处国外（主要是美国）买，这种紧张的供需关系直接导致房地产这种大额的不动产的价格猛增，就加上持续的外资注入，使得国内通货膨胀愈加严重，民众为了保值，加大了对这种不动产的投资，从而形成了这种恶性循环，资金大量流向房地产，民众购买力下降，国内消费带动不起来，很多依赖国民消费的企业倒闭。

大环境发展开始出现了拐点，知道1991年房地产泡沫正式破裂，所有购买过大量房产的国民一夕之间全部破产，尤其是贷款民众，导致大量的房产贷款被弃供，银行出现大量的坏账，更是雪上加霜，为什么当时的民众会像打了鸡血一样疯狂的购买房产，一是日本的地理因素导致，民众认为土地在日本这样一个占地面积很小的国家来说属于稀有资源，肯定只能升值不能贬值，二是政府永远会支持房地产，日本只有一个东京，吸引着全国乃至全球的人口流入。站在世界中心，怎会有泡沫破裂的担忧？殊不知日本城市化率已经达到77.4%，而老龄化率开始攀升。城市化红利消失，人口红利不再，经济失去增长动力，房价也就失去支撑。

上面是日本的经济危机带给我们的启示以后会有一篇单独的文章来重点介绍一下我们的邻国，从日本的房地产泡沫中我们可以学习到很多东西，毕竟当时的日本跟现在的中国有很多的相同之处。

今天的主要任务是为了分享知乎一位大神的文章,文章写得很零散并且有点长，清耐心看下去，我是没经历过所以比较喜欢听别人讲故事，大体内容如下：

【正文】

【一】套

15年李嘉诚就把大陆的资产都撤走换了美元资产。接手百佳的老板已经面临门店倒闭的问题了。（更正，百佳至今卖不出去砸手里了，不过李嘉诚当时作出的卖出决定还是很正确的）

然后国家一方面各种堵漏避免资产外流，一方面默认地产涨价去库存把钱套在楼市。

去年以来不停的发新股把钱往股市里套。

今年的限售令简直就是把买房的钱往死里套。

【二】无知者无畏

所有的东西都在降价。楼下百果园死磕高价水果，然后旁边半年开三家平价水果店。

只要哪个行业还有一点利润，资金就要进里面去拼。

除了地产都是通缩的预兆。

插入：如果你看到有人说房地产崩盘会导致通货膨胀钱不值钱的言论，都可以直接判定这人是忽悠，最基本的经济学理论搞不清。商品价格下降，排除替代品因素，基本都是供大于求，然后销售不出去，占用了大量货币，阻断了流通，形成通缩。

东莞这样的制造业大城，曾经放假车水马龙的镇区，已经没多少工人了。

现在是国家很难过的时候。

不过绝大多数人看不到这些，这就是无知者无畏吧。

【三】最可爱的人

依然记得九十年代初面对通货膨胀的危机，城市居民拿出几十年的积蓄在市场上疯狂抢购质次价高的家用电器，为破产在即的国企捐助了一笔遣散费。

还记得同学家有台熊猫彩电，长年摆设，想去他家看电视，开开都是雪花，鬼影飘摇。我妈说那时候邻居家买的上万的冰箱彩电，没有能用两年的。

后来看报纸和史料，当时很多国企看到电器赚钱，就都上马，结果造了一大批次品。

我妈说当时她把钱都存银行了，一年利息20%，我说那时候实际通货膨胀率50%，你亏大了。不过还好你没去买电器。

新世纪，砸锅卖铁把子女送进各种杂牌学校。

交了四五万学费欠着贷款的毕业的学生，拿着不被认可的毕业证被告知应聘需要经验。

不过也正是这些人民，用自己的血汗钱和未来的几十年，一次次的帮助国家度过危机。

这才是最可爱的人。

【四】

东莞市区中心区，现在还有97年地产泡沫中的小区剩下的没装修的投资房。

而那个时候，当地人的思维和现在是一摸一样的。

有一个小区请了国家领导人题字，然后全市的人都要骑着自行车来买票排队参观。而小区也摇身一变成为当时最豪的楼盘。

现在东莞大把的商业地产倒闭，朋友投资一个代出租的物业二十多万，三平米，两年一共收回来一万多租金，就不给了，而且那个物业我知道根本没人租，卖家只是把房款返还给你5%就算完事。

07年莞城西城楼小区卖商铺，五万一方，卖的干净，朋友老板买了两套，一套四百万，到现在十年了，一千一个月租不出去。在东莞的可以去参观，那里每一层每一间空置的铺位都是有故事的。

据说黄河集团也破产了。不知真假。据说投资房地产和影视业失败了。要知道时装城地铺租金以前可是三万一个月一平米啊！随便一个犄角旮旯一个月收几十万租金。

你们只看到炒房赚钱的哈哈大笑，没看到背负百万贷款血本无归人的骚短白头。

【五】

如果这个世界有只涨不跌的产品，我想巴菲特，索罗斯，李嘉诚这些人应该不会错过的。

至少开发商可以自己多留几套，而不是卖力宣传。

有个妹子在碧桂园一个楼盘卖房的，表示一个月能卖出去十套左右，委托给中介卖，一到周末就能来几百号人，一半是中介，一半不知道是什么人，反正熙熙攘攘就是没人买。

一个中介业务员每周给我打两个电话，而这样的业务员有几十个。不胜其烦。

【六】

关于北上广深永远会涨的问题。其实也都是投资推动的。以前8000一平米时候也都有地方住，怎么8万一平的时候没地方住了？很简单，我一表姐都在北京买了房，距离四百多公里啊！河北，东北，山西，山东，内蒙，都跑到北京买房，能不涨吗？就好像欧洲人甚至中国人都跑去伦敦买房打工，房价能不涨吗？

不过有趣的是，美国人也担心纽约房价会下跌金融时报一篇文章，他们担心由于中国的资本管制和俄罗斯的石油降价，会导致豪宅市场崩盘。

同样，在这篇文章里，也写了中国在2015年中国人在美国买房投资270亿美元。所以后来中国政府能把你套在中国，就不让你跑到美国。

【七】

有人说未来会涨。

是啊，等下一波牛市来的时候，现在天价的价格，可能只是未来的平均价。

但那个时候，谁还会买你的几十年楼龄的破房子？

或者再等上几十年拆迁？

我老家是一个前几年闹过一次地产危机的三线城市，烂尾楼空置房一大堆，本地一个有三十几家大型连锁超市的集团做地产赔的倾家荡产。

本地经济很差，国企一千多一个月，曾经收入最高最土豪的钢铁厂上市公司，现在轮休。

鸡蛋2.3一斤。

我认识的亲戚朋友，一般都是每个成人一套房。就是说，夫妻两个，有两套房。就算再不济，一个家庭也有两套至少。

听说最近老家房价又涨了，一万多了。

我妈说二姨又在看房的路上了。

我跟我妈说，快把咱家那套旧房挂出去看看有人要不，最后的机会了！以后都是在新区，没人再来旧区拆迁了！

对了，这个现在看起来像贫民窟的四十年的破楼，卖8000一平。

不过其实我只是说说，并不想卖，毕竟这个老房子给了我童年的美好回忆。

【八】

93和97我没经历过，但是看史料是说一夜雪崩的。08年我经历过。07年东莞100多个楼盘同时在售，从06年的5000-6000涨到7000多一平。所有售楼处人满为患，本地几百万居民都进入房市。随着08年股市崩盘，外贸崩盘，东莞半年工业就大幅凋敝。外地投资房的炒房客开始抛售，万科，光大这些大企业纷纷将楼价下调一步到位到5000。中信保利则在07年基本早就出清。但是小开发商还是死咬价格不放。而高价买房的本地人搬进新房，也不肯降价出售。

所幸09年四万亿计划又续了一波，这些小开发商顺利赚到钱。

不过如果没有四万亿呢？

大开发商是客观评估未来价格走势。投机客是随大势。而小开发商和大众平民就是死磕。

就像我一个朋友07年买了100000的普洱茶，就是不卖，08年只剩下10000，死磕。

所以预计这轮地产牛市结束，如果没有导火索的话，应该先是没有成交，然后价格失去推动的动力，开始小幅缓慢下滑。逐渐的新房价格回归到合理区间。而二手房由于业主不愿意亏本出售，会出现有价无市的行情，最终业主被套牢，长期持有物业。

如果有黑天鹅的话，那就好看了，价格会大幅快速下跌，二手业主亏本割肉出局。

其实中国很多城市房价没有经历08年的崩盘，因为当时没传导过去，所以很多人根本想象不到崩盘的恐怖。

【九】

关于房价现在只是调整的言论。其实涨跌总有两派人来分析。有房的，准备买房的说长，买不起的，要卖的说跌。因为人们必须为自己的行为提供一个理由。而这些理由经常是经不住推敲的。就像说现在是调整，可是调整和下跌的形态明明是一样的。

所以判断涨跌时候客观理性是最重要的。

最简单的指标就是成交量和价格。

没人买的东西肯定到底了，都去抢的肯定到顶了。当然前提是这东西有用啊，像烂尾楼那种没人买也没底。

【拾】

再说说金融危机的景象

当房地产作为投资品，那么崩盘后必然导致经济危机。所以国家现在做了个坝把地产投资的钱围起来，避免崩盘后踩踏效应导致的塌方。

08年经济危机，估计很多知乎网友都没有切身体会。讲讲东莞的。那时候所有的公司都在裁员，没有招人的。毕业生在东莞的毕业即失业，只能继续读研或者找一个预期很低的工作。偷盗抢劫案件井喷。连运河桥上栏杆中间的铁艺制品都偷了，水泥井盖被翻起来，看到不是铁的就扔在路边，说明这都是新手。城市表面上安静和谐，下面犯罪滋生。广播电台里交通频道都是卖车的。中介卖房的噱头是业主回家，业主破产。环城路面包车拉女孩上车卖人，男朋友伸手阻拦小臂被砍下来。晚上都不敢出门。

讲讲邯郸的好像是13年还是14年第一波地产崩盘，开发商跑了一批，留下了93亿的民间借贷。新闻里退休大爷痛哭流涕。很多人是把棺材本都投进去的。

同时期由于地产的高额利息，你出18%我就出20%，最高的丛台新村项目给出了25%的利息！

很多骗子也蜂拥而至，纷纷打出各种投资项目。

老人中招的多，他们迫切想发财，把老本都投进去了。然后是有钱的中青年，父母有家底儿给他们造。

反而是我在老家的那些上过大学的同学，每一个陷进去的！而我分析他们没上当的原因，是因为家里没钱所以努力考上大学，回来争一份工资，根本没能力去上当。

可是今年，老家的人好了伤疤忘了疼，又开始在烂尾空置楼遍地的邯郸抢房了，有个知友昨天说已经涨到一万三了。

这是一个人均收入一千多的城市。

我二姨自己两套房，就一女儿，女儿当时是逼着男友买了套房才结婚的。她现在又在看房。她女儿一个月挣800，女婿2000。沉重的债务下我可以理解她女婿的压力。男孩是研究生。我一直怀疑是沉重的压力让他不敢放手去做事。

【十一】投资的基石

关有朋友问房子能否投资的问题。

投资的基石是发现价值，即你买的东西价值高于价格。

而投机的话，书里没有看到明确的定义，我认为投机的基石在于心理分析。

即你能够预测未来这个投资品上涨几率更大。

投资常常发生在信息不对等或者市场过分萧条时候。

投机则是做市商炒作初期和吸引到大批跟风者的时候。

所以现在房子很明显是处于投机阶段。

因为他的价值完全脱离价格。

衡量标准就是租金。

自己日常居住无法衡量价值，但是租出去你就知道了。

东莞到处是几百万的豪宅租个三千块，算下来到70年都不够回本的，那这肯定是赔本买卖。

不要说租金会涨，因为你现在收到的租金放到未来也是有利息的，所以可以用现在的租金算未来的价格。

但是，很重要的一点，房子时间久了贬值的几率也随之增加。

因为城市的发展往往是向空地去的，老城区由于拆迁困难，很容易边缘化。

比如老家邯郸，这里有很多老乡，不过你们可能不知道以前邯郸的中心是在老火车站那边的。解放后随着二三四厂建在联防路，曾经种满小麦的丛台区迅速成为新城。而邯山区我姥姥家住的平房到十年前才拆迁。越往南越陈旧。了无生气。

新世纪邯郸建设高开区，到现在，大家买房都是奔那边去的，丛台区靠着一些学校，商场，医院，勉强撑着不被边缘化。

半个世纪，城市中心换了两次。

再说东莞应该是八十年代建的吧，有个步步高小区，我第一次看到，感觉很破旧，然后同事大叔跟我说，你别小看这个小区，以前都是市长住的。我就好奇问问中介现在卖多少钱，答曰700。这是在新房7000的城市。震惊啊当时！

九十年代东莞经济腾飞，莞城迅速崛起，那时候的东湖花园，花园新村三千多一平，让当时的打工族望而生畏，港澳台老板纷纷买来包二奶三奶四五六奶。

随着97泡沫破灭，这些二奶楼成为大家避之不及的地方，失去生活来源的女人带着孩子跳楼让大家认为这是不祥之地。

所以现在这些九十年代的豪宅都卖不上去价格。

新世纪后，市政府把南城荒地开发出来，老城区的人全都去新区置业，现在东城南城与老城区云泥之别。

莞城几乎都是老人在住了。新开的楼盘都是忽悠外地人不懂得去买。

所以，房子投资，一旦你加入博傻，接了最后一棒，就要考虑万一贬值的结果了。

当然，去空地投资不确定性也大，我不建议。

刚才有同学指出步步高不可能是700，我查了一下搜房，现在标价是5000。

比2010年时候涨了七倍。

但是这个价格并没有意义。

这个小区没有物业管理。全是老人在住。四十年房龄。随时可能面临入室抢劫。

别说5000了，500你敢住吗？

都是忽悠不懂的人去买的。

还有九十年代的创业新村，我之前问过真的是十万一套一百平的房子，当然现在标价4000。

有个朋友在那里住。

工程师，机械专业，有丰富的实践经验。

我有段时间组织检查，请他去协助做顾问，一天800。他工资也就四千。就是晚上要晚点回来。

他不去。

我很奇怪，多好的活，我都跟他领导沟通过了，没问题。

后来他同事告诉我，有次他吃完饭和老婆带着孩子出去散步，半小时后回来家被盗了。

你说这样的房子1000你敢住？

【十二】

反驳一个限购推升房价的说法

过去限购反而推高房价，是由于造成了紧缺的预期，反而带动了投机者抢筹。

但是之前的限购其实力度是不够的。

比如你说要社保，我可以去办一个，反正全国没联网，可以做到。

你说按家庭算首套二套，那我去离婚，这个你也管不了。

但这次竟然有两年禁止出售，这就狠了。

因为投资品基石是热钱，钱流动速度越快，价格飙涨越疯，就像九十年代初的海南房价，一套房子买了几天，甚至一天就卖了，07的普洱茶，你没走出店门就找到下家了，这样的速度可以把一百万变成一个亿，把几百亿的热钱变成几万亿。

但是限购是想控制热钱不出去，这很难，就像木桶装水，有个缝就要流出去。

但是限售，直接就把水冻起来了，根本上阻断了热钱的流动，人为降低了通胀的基础。

而且，推出限售，想要出去的热钱也不敢出去了，有很强的威慑效应。

所以，目前推出销售的城市不多，效果不明显。甚至有可能推高未出台限售城市的房价。

但是谁知道你的城市会不会限售呢？

一旦推出，那投机泡沫瞬间冰封，只剩下刚需，价格还能涨吗？

【十三】

关于地产投资的一点心理分析普通人的投资会出现贪婪和胆小两个状态。在市场下跌的时候，比如东莞15年，08年，非刚需的不会出手，害怕继续跌。

然后现在和07年，看着价格上涨，恨不得多买几套。这是贪婪。

但是最终，你跟着这些人去投资，就会跟着他们亏损。

尤其是投资初期尝到甜头的，会坚定不移的把家当都放进去。这是最恐怖的。

【十四】

关于不同城市的房价分析说实话，除了我熟知的几个城市，其他真不好说，比如厦门，很简单，就那么小个岛，很容易推涨。不过刚才有朋友问雄安，我觉得很有意义。

大家都知道雄安一出，投机者立刻蜂拥而至，而政府也立刻用看不见的大棒进行了威慑。

我认为，很有可能，政府会通过雄安，探索出一个新的经济发展模式，比如人工打造城市圈，住房可能借鉴新加坡的模式。

【十五】

关于政府政策从国家层面来说上一届是比较自由市场的，这一届干涉的比较多。很多人喜欢批评政府这里错了那里不对，不限制房价，不该四万亿等等。

我觉得我虽然看的书不多，但是政策大方向都挺符合实际的。

世纪初中国加入世贸，百废俱兴，这时候就要“治大国如烹小鲜”，不要老是去翻锅把鱼整碎了。

而这些年经济衰退，问题浮现的很多，那就必须果断出手控制局势。

所以，现在国家去库存，压房价，跟着走我感觉不会错，毕竟改革开放快四十年，大方向还都是对的。

国家不让你炒房你偏要去，没准啥时候出个政策就把你套住了。

关于这点我没表述清楚，其实我想说的是国家这些年的政策大体方向都是走的政府调控的市场经济，就是社会主义市场经济。

所以作为社会人，你的活动符合经济规律，一般就不会错。

不要信什么国家不卖地地方政府破产之类的危言耸听。

国家层面是不看重赤字什么的，它要关注的是经济稳定。

只有老百姓才关注纸面财富。

卖地赚几万亿，几百万亿，都无所谓，但必须经济要稳定，不能看起来赚了钱，回过头经济危机爆发了，那就麻烦了。

所以，这次政府及时出手调控，就是去库存差不多了，见好就收，避免气球吹大了炸了伤到人。

大家可以注意看看，这几年大地产商有没有拿地的，他们一般对风向把控的比较谨慎。

比如东莞，13年之后就没有什么光大的新盘了，宏远也是卖完老地就收手，万科更是在09以后退出东莞，后来打万科招牌的都是本地地头蛇卖不出去买万科冠名权。碧桂园的楼盘也都是几栋楼的小盘，很注意控制风险。

【十六】

关于城市与房价的一点具体内容具体分析

每个城市都有其特点，所以必须具体分析才可以，我就说我知道的一些，不过不全面，大家有用的就看好了

一，卫星城模式东莞是典型。这个模式在全国应该很少，六七百万常住人口，分布在32个镇区，每个镇都有经济产业。炒房比较困难，房价一上万，成交就开始下来了。因为可以去别的镇区买，造成了替代品效应。这个模式也是国家一直想推的，但是除了珠三角城市圈，其他城市圈都会出现中心城垄断大部分资源的问题。

二，中心城模式大部分城市都是这样，可以集中利用城市资源。但这也方便了炒房，因为毕竟面积就那么大，就像小盘股，几千万就可以封停板。比如厦门，岛内几个区，还要扣掉山区，商业区，行政区，配套区，还能有多大地方盖房子？所以价格非常容易炒高。香港也是，就那么小块地方给你建房，山区不让动，肯定容易炒。

三，省会作为省长，还是要考虑自己省会的，并且由于接近省政府，以及各种高级别的配套，所以大企业也愿意到省会，学校也大多在省会。然后每年大学毕业生能留在省会工作面子上自然好看，收入也多。所以省会会形成洼地，引来周边城市的资金和人才，导致房价推高容易。比如石家庄，我表哥在他女儿上高一的时候就去石家庄买了房，预备上大学时候去陪读。比如湖南，湖大等一干高校都在长沙，你去个湘潭株洲上大学，同学肯定会以为你分数太低了。

四，经济好的城市熙熙攘攘，利来利往。能赚钱的城市自然会引来淘金者，而大家能赚到钱，炒房者也就可以赚到钱了。像东北经济衰落，人口流失，房价也不好炒了。

五，城市新区由于拆迁费用高，很多城市都会开辟新区来重振经济。那么这就要看地方政府的能力了。东莞松山湖十几年来明的暗的千亿的投入，基本完成了科技产业雏形。但是有的城市，只是建了一片房子，比如威海十里银滩，我三姨九几年在那里买的三千一平，前几年很高兴的说那里现在能卖四千了！

六，盈利能力当年温州炒房团的时候，佛山那边才三四千，且维持了很久很久，到前几年才五六千。可是佛山经济实力很强，私营小企业扎堆，大企业也很多。那时候做实业能赚钱，又何必去炒房？就像现在，很多东莞老板去炒房，没办法，做企业十年赚的钱可能不够卖套房。所以有些地方看似经济不行，房价飙升，就是跟这个问题有关。

七，收入水平无论地段学位，房子终究要拿钱买，所以买房人的收入水平就起到很大关系。比如当地人均收入三千，你卖个房十万，打死他们也接不了你的盘。比如07年我一个同学批发蔬菜的，他说批发价没涨，但是零售价翻了几倍，反正大家买得起，那我就涨呗。同理，东莞是香蕉产地，麻涌买香蕉五块三斤，我老家邯郸买香蕉一块一斤。根本就是看人下菜碟！

八，城市位置投机者并非完全投机，他们不会全都去炒垃圾股。有一定价值的城市是最好的。比如有同学问到西安。我是不了解西安的房价和走势。但是这个城市的位置很有特点。这是丝绸之路上最后一个大城。如果以后中亚稳了，那西安就是相当于青岛对日韩的位置。当然，世事难料，这些年西安国家给了很多支持。仍然不行，未来也难说。

郑州和武汉，中国东西南北的铁路网中心。

成都重庆，西南最大城市。

不过这些都是相当长线的，但是对于房价高涨而言，可以提供上涨理由。

九，消费习惯中国人过去基本都是存钱养老，存钱置业。但是一些建国早期的城市，和悠久历史的老城，这些城市居民在社会主义时代过着不需要花钱的生活，然后他们对于钱就没啥概念，想花就花。

比如我二姑，出门从来不带钱。因为她带多少出去不花完不回来。我奶奶家人基本都如此，即穷大手。

他们要么没钱买房，如果能买得起就会拼命买。

典型的像成都，长沙，天津这些城市的原住民，挣一个花两，07年那波都撬动不起来。我长沙一个同学，家庭条件很好，自己在省政府上班，十年前咬牙切齿买了一套三千多的房子，政府还补了一千。据他讲，本地人基本超过三千就买不起了。然后从十几年前长沙黄兴路步行街开张，无论春夏秋冬还是上班下班，天天都有人逛街消费。这就是原住民的生活。

他们十分痛恨外地人炒高房价却又无可奈何。

所以，如果城市都这样的，除非大量人口涌入，否则根本找不到接盘的。

而像东莞这样的，几十个镇区突然城市化，农民有钱了依然不舍的消费，都是买房买车，就比较容易卖房。

【十七】价值洼地

资源就像水一样，哪里有洼地就往哪里流。人为的可以挖渠可以建坝，改变水流方向。先说基本的，城市之所以有洼地，是因为有更好的收入，更多的工作机会，更好的教育，医疗，更便宜的生活成本额等等。现在一票难求的北京，你根本无法想象十几年前落户比东莞要容易的多。再加上各种配套，大量的工作，在十几年里把周边省份的人才，资金全部吸过去了。而这是一个很长的过程，甚至于房价上十万，还有很多人在涌入。造成区域发展不平衡。几十年前规划的京津唐城市圈，唐山和天津都面临边缘化。所以国家出手雄安就是为了再造一个洼地。大到北京，小的方面大家可能看过关于毛坦厂高考的纪录片，那么也可以顺带查查这个小镇的房价。

我说这个并不是建议大家现在就去找洼地投资，而是当潮水褪去，可以有个方向。

【十八】

很多人觉得地产商拿地都那么贵了，怎么可能卖便宜呢？这种说法是没有考虑市场规律。凭什么开发商成本高就要消费者买单？现在是吵起来了，一切歪理邪说都对了。等泡沫破了，就算开发商一万的成本，他要么亏本卖，要么等跑路。

【十九】

更一个房产税有同学问到这个，估计是认为会打击房价吧我个人认为这个税对房价其实没影响。或者很小。一，税率不可能很高，那样不和谐，打击面太广，失去群众基础。税率低的话，隔靴搔痒没用。二，目前来看，试点多年，不断推迟，其实政府早就把房产税作为一只靴子用了。靴子不掉下来，炒房的人还有所忌惮，一旦扔下来，那大家就可以安心推涨了。这是一个改变人们预期的工具而已。

【二十】

房价高涨时候有三种理性人（可以指正，个人言论）

一是书本型的理性人比如05到07年的叶檀，她作为证券公司分析师，一直在唱空股市。唱了两年。打了两年脸。不唱了。股市下跌了。她的看空依据总是基本面，经济什么的，完全没有结合市场，看不到外贸带来的巨大财富产生的热钱流向。所以，很多人仅仅是生搬硬套书本来解释市场，必然被左右打脸。

二是真正的理性人这样的人会灵活运用理论知识，结合实践来做出判断。最厉害的他们几乎完全不带感情因素。短线典型的是期货股票的操盘手。中线的做市商。还有像巴菲特那种长线投资者。

完全把握游戏规则，他们不赚钱谁赚钱？

第三是理性的不理性人大家都知道现在买房是不理性的。各种理论也将他们定义为非理智人群。但我认为他们的理性是另外一种，即动物的理性。这是生物进化的结果。所有的鱼都往东游，东面有一条鲨鱼，你觉得他们太傻了，然后自己往西游，被一条鳗鱼吃掉。而东游的鱼群虽然损失了几百条，但剩下的几万条还活着。为什么会有羊群效应？如果这个效应带来的团灭，羊会有今天吗？所以，不理性的人其实是另一种理性。

【二十一】

关于北上深永远涨，其实还有一个隐患在里面就是高房价的挤出效应

一个是获利者抛盘。有个人，我不具体说关系，我见过，是真事。他在上海上班，十几年前外滩咬牙买了套100平的，前几年为了工作方便又买个50的小户型。自己一年也能挣几十万。现在他的想法是房子卖了回老家。后半辈子钱够了，不用辛苦上班。

房价越高，这样的人越多。换成你你卖不卖？赚一百万不卖，一千万呢？难不成你想赚一个亿？

所以房价高可以挤出获利者。

第二个是挤出潜在市民过去房价没涨的时候，大家是按部就班挣钱，租房，存钱，买房。房价大幅上涨后，租房人群会失去希望放弃定居。而学生，进城者也会考虑去别的城市谋生。毕竟在中国，不像过去，除了大城市没法讨生活。只是少一点收入，完全可以用舒适的生活弥补。

所以，就算政府不调控，大城市房价也是有顶的。

政府调控很重要的原因之一是保持城市活力，螺丝钉没人愿意当了，城市机器就运转不了了。

【二十二】

有同学提到上海的公租房我觉得可以说一下近些年国家号召地方建设经济房，保障房，廉租房，想通过扩大供给，制造舆论的方式抑制房价。然而执行力很有限。北京都爆出开着豪车买经适房的新闻。

东莞也有一个，雅园新村，十年前建的，很漂亮。荒废了十年不给人住。大概就是你想住的话，一个月收入不能超过几百块。为啥呢？几千户住进去，开发商商品房就要少卖几千套房，而开发商老板就是某个后来被双规的领导。所以，这个小区直到现在才开放出租。60平的一个月租金700，精装修，同区域商品房同面积租金是2500。你说公租房对地产市场影响多大！

公租房他不按常理出牌啊！

你无论怎么炒高房价，一旦租金飙涨，我政府可以把租金直接给你拉到底，就问哪个房东不服？

当租金上不去的时候，房价失去大部分投资价值自然受到抑制。

公租房比例达到一定程度，就可以成为定海神针。

而北上深的领导都是高层领导，在执行力上肯定不会买出现地方政府的腐败问题，那么公租房就可以有实际作用。

通过未来规划，也可以敲山震虎，警告投机者不要把自己套牢。

同时，公租房可以解决年轻人的住房需求，为城市带来新鲜血液。

【二十三】

房价下跌对实体经济影响

一，会对直接关联行业造成影响。比如基建，材料，钢铁，水泥，装修，家具，电器等等。按理说应该是毁灭性打击，因为这些行业高度依赖房地产。但是，在14年以来地产行业事实上已经萧条了，所以相关行业在自发和管控下已经进行了淘汰。比如钢铁煤炭去产能，基建出海，这是国家做的。比如知乎有个很热的回答关于这几年你在的行业有哪些变化，很多学建筑，土木，设计的表示毕业即失业，转行程序员，这就是市场调节。同时大开发商早就不断收缩规模，已经做好过冬准备。小开发商快马加鞭赶工，争取最后一班车。综上，如果你在的行业涉及地产，就要注意了，瘦死的骆驼比马大，即使已经走掉了很多人，但是仍然有很多人还在行业里观望，届时仍然会对相关实体经济造成影响。

二，会波及其他行业市场经济的基石就是交易。无论哪个人都无法独善其身。因此，当地产环节交易下降，必然会对其他行业产生负面影响。比如这几年农民工少了，方便面不好卖了。看似无关，但又直接相关。以前农民工都可以买车，以后赚不到钱了自然买不起车了。因此，地产崩盘带来的通缩阴影挥之不去。

三，金融角度看自从有了金融行业，经济危机常常由她而来。因为金融其实就是货币资本的分配过程。而资本就是经济的血液，粮食。插一句，能源行业也是工业的血液。所以大家可以看到过去世界五百强，只有两个行业，就是金融和能源。

现在中国的房地产承载了金融的角色。

你看好多人都说，不买房子钱怎么保值？现在只有炒房赚钱！

甚至作为主要融资投机市场的股市都被楼市把资金抽走。

所以我不用再证明现今中国房地产的金融属性了。

所以如果房地产发生危机，那就是金融危机。

地产金融危机爆发，对中国的工业雪上加霜，因为投的钱套死在房子里，无法回流。对人民来说，恐慌让人们不敢消费。进一步恶化工业企业。而工业的产品没人卖，又要裁员，平民收入更低。这就是恶性循环。

前几年是大笔资金消耗在房子上，银行，开发商，施工方负债。所以国家早就收紧贷款，几年前有朋友在雅居乐上班的说公司要内部集资，估计就是银行断了。因为开发商垮了银行是收不回来钱的，水源就枯竭了。

而通过去库存，开发商的债务顺利转移到平民手里。这下经济短期内稳了。因为平民可以咬牙还三十年，不会跑路。非常安全。

而失去消费能力的问题，以后再说吧，火烧眉毛的事先搞定。

所以，地产降价后，银行，开发商还有现金，可以继续维持投资。短期内在金融上对实体影响不大。

所以之前去年出现信用贷的时候，国家紧急查处，因为这样会导致平民杠杆过高，出现问题后无法还贷导致信贷危机。

所以国家是殚精竭虑要保证接盘侠的财务安全。

【二十四】

关于恐慌情绪

普通人在经济生活中几乎无一例外的表现出贪婪和胆小。这两种情绪极大的左右他们的投资活动。这部分简单说胆小，即恐慌。恐慌不是痛苦，但常常伴随着痛苦。在房价上涨和下跌的时候，人们都会出现恐慌。

有几个知友说我写的过于危言耸听。

其实看空言论在价格上涨时带来的恐慌是几乎微不足道的。

一，上涨恐慌价格上涨时候人们面临最大的是一种即将失去的恐惧，这导致人们失去理智的去追求。

举个很简单的例子我想大家就明白了。你谈了个男朋友（女朋友），似乎感觉一般般。突然有一天，他要搬家了，要出国了，要跟别人好了，那你就不能忍了。你会使劲浑身解数要挽留他。

同样的，营销中的饥饿营销，就是利用了人们的害怕失去的恐慌。

而且在工业发达的今天仍然屡试不爽。

苹果手机刚上市时候恐慌，怕买不到。小米也恐慌？！不过是一个组装机有钱还怕买不到？这玩意儿又不会升值啊！

就像几十年前姜昆的相声，“二大妈一句话我一宿没睡着觉！”

二，持有后横盘再看姜昆，买到手的呢，“成天往物价局跑，同志，什么时候涨价啊，我们大伙都盼着这一天啦！”

这个恐慌来源于对自己判断可能产生的错误产生的恐慌。

就好像我说房价会跌，你们等了半年就是不跌，都来问我，我就要恐慌了，说明我判断不行啊，失信于民啊！

就像你们买了房，肯定恨不得明天就翻倍，来验证自己的英明。

三，下跌恐慌一旦房价开始下跌，那么其实已经验证了自己的错误。一方面判断失误让自己非常痛苦，必须要不断的找理由安慰自己减轻压力。一方面资产缩水带来的损失也开始让人寝食难安。但是比起失去，仅仅是不确定的失败和少量的损失，人们的恐慌程度比上涨要低得多。

这就是买涨不买跌的心理因素。

所以，有同学说你讲错了，经济学里说价格下跌会导致需求增加，上涨会导致需求减少啊

所以，我说不能读死书，每一条经济理论都是在一定条件下成立的，并且往往是设计一个条件单独来分析，这是怕你看不明白。而对实践，必须要把所有相关的因素都考虑进去，才能做出判断。

我初中学物理就发现很难，后来发现因为物理问题会综合多个条件，不像化学氢燃烧和氧结合变成水这样单一环境。

综上，大家就可以知道这次去库存采用的方式了。

【二十五】

关于官员买房和目前持有物业群体的问题一，公务员抛售

有同学说当官的也有房，也是利益共同体。这一点我觉得可能有误解。事实上这届政府对腐败问题处理非常坚决。但是当初官员投资房子的太多了。这倒未必都是说他们贪污的钱来买房，而是很多官员都是知识分子，他们知道历史，也可以预测未来，所以投资几套房其实是合理的。而且那时候房价真心低，我老家00年时候新的安置房价才700，旧房子500。有个邻居帮单位看自行车的，有三个女儿，的买了三套二手房。所以国家不可能把所有投资房子的官员一棒打死。那就没人干活了。

所以国家就不断的发文让公务员报家庭资产。

这不明摆着事儿嘛。

于是这些年公务员还想继续干的基本都会把当初投资的房子卖掉了。

前些年，大的中介地产公司收了一大批这种房。

二，企业，企业家持有物业我还记得有一次坐一位老板的车，走在路上。他往左一指，这一条路的厂房是我的，往右一指，这一条也是我的，往前一指，这个酒店是我的，最后来一句，我弟弟比我的楼还多。一脸自豪。

仅从东莞的老板们看，他们喜欢投资工业用地，商业用地，厂房，酒店，写字楼。这些物业管理方便，出租收益高。

而住宅买一大堆，租还是不租？租吧，麻烦。不租吧，浪费。

所以由于住宅单位太小，是不适合投资的。

而很多老板也是把钱投在实业上。

而本地居民大多会建出租房收租。

所以我看到的公司破产拍卖，一般就是一两套房，大多是拍卖商业，工业物业的，住宅很少。

三，富裕人家其实这样的家庭跟公务员差不多，有钱买几套房，留着上学，旅游用。想投资的时候买商铺。所以地产热他们不知不觉就赚到钱了。但是有的人会经不住诱惑，索性加入炒房。

四，接盘者所以现在大批的平民贷款借钱买房。谁能告诉我谁来接盘？

公务员有政策限制。

企业家现在日子不好过，八成没钱来，上市公司都要靠卖房来做财报了。

我看只有不满足的中产会来和平民并肩战斗了。

这就导致一个叫存量资金博弈。

赚钱的人卖掉房子，再加钱换别的房子。

价格越来越高，门槛越来越高，平民贷款都买不起的时候，那这个游戏就结束了。

就像荷兰的郁金香炒作最高点的时候，一个普通的球茎售价高达一个工匠十年的收入。

没人能接盘了。

四，投机者每次炒作都有投机者和做市商。不过他们很聪明，他们不会去刀头舔血，赚最后一分钱。

他们早走了。

【二十六】

五浪理论与中国房地产

用波浪理论分析A股，基本八九不离十。

涉及到房地产，由于每个城市的价格变动都相当于一个市场，因此不能分析整个国家的价格走向。

但是波浪理论的基石还是心理分析。

所以我们可以根据人们的心里分析大约处于那个阶段。我就以东莞最近一次的牛市来分析。

第一、二阶段价格平稳成交极低（一二浪）熟视无睹

比如97之后，到03年，东莞房价都是3000以内，买房的都是自主的刚需，我认识的本地人没有一个买房是投资的。他们投资都是商铺或者股票或者自建房出租。同样的，在邯郸那时候也是几百一平方的房子，有房住，有存款，钱要等着给孩子上学，给自己养老，要去买衣服，要去吃喝玩乐。这其实就是住宅房地产的低谷，没有人发现投资价值，买房为了自主。大家可以问问自己父母当时的想法就知道了。

第三阶段快速上涨成交飙升（三浪）心急如焚

房价上涨必然有其内因。这次就是加入世贸以后中国的经济腾飞。

人们突然发现手里有钱了，除了基本生活，可以买个大点的房子改善生活了，大学生由于几年的扩招，不断地涌入城市，干了几年有了十几万积蓄可以买房了，而且很多城市也推出了买房落户政策，农民工和新来的大学生提供了大量的租房需求，有多余房子的人家突然发现租金水涨船高，于是开始发现住宅的价值。这样一来，大量的刚需导致华东和华南两大城市圈，以及青岛厦门等外贸城市住宅供不应求，而北京反而因为私企受益外贸略小房价没有跳涨。一旦供不应求，开发商就开始频繁调价，甚至捂盘惜售，形成了价格炒作。这个阶段成交很高，涨速很快，人们预期也很高。

那时候买房盛况简直一票难求，真的是要排队等开盘，找关系要房号。

广州的地产中介顿顿鲍参肚翅。

第四阶段剧烈调整成交下滑（四浪）痛苦和机会

08年经济危机爆发，中国经济发生短期快速下滑。房子一夜之间无人问津，投资者断供、跳楼、砸大厅事件屡见报端，又被禁言。然后在07年没买到房子的人开始有些就在抄底刚需。获利者也会抛售一部分。按理说四浪时间是比较长的，即应该是有一个长期的成交换手过程，让套牢的割肉，让新的投资者接棒。

但是由于四万亿计划的及时推出，这次的四浪是非常短的。仅仅是09年中，价格就开始由于买盘推动开始上涨。

房地产相关的建筑企业迅速恢复活力，大量招工购买租赁机械。

第五阶段强弩之末成交下滑（五浪）重拾信心

在经历了大量的购买行为后，在东莞而言，大的地产商收紧了投资。因为地产商建房子不是卖给大家炒作的，而是卖给刚需的自主者的。大公司做事都要求稳，他们不是投机者，不能为了未来不确定的房价，去拿自己庞大的产业冒险。所以这就导致了供应量变小了。导致价格又开始上涨。

但是人们经历了一波上涨，看到价格回暖，恨不得把之前的错误赶紧弥补回来，于是又开始新一轮的买进推升价格。但是由于毕竟东莞本地人口少，以及过去政府严格限制人口进入，再加上经济衰退，所以难以恢复07年的盛况。

但是价格还是回到了07年的高点，并超越了高点。

但是价格虽然不低，但其实由于拿地和建设成本高，其理论价格按比例计算已经低了。

有一个老板，凑了两千万搞一个四亿旅游地产项目，结果拉不到投资，自己赔的底儿掉。同期另一个老板在虎门拿地的，考虑半天，没敢动工。

第六阶段下跌初期成交缩量（A浪）开始观望

14年东莞房子就不好卖了，价格始终难涨，毕竟需求被耗尽，又没有新血液进入，大家虽然认为房价会继续涨，但是已经有怀疑的情绪了。

这阶段也没有什么楼盘卖，市场一夜之间就平静了。

听说邯郸15年住宅土地一块没卖出去。

第七阶段价格反弹，成交变大（B浪）再重拾信心

这是给投资者撤退的最后机会。15年临深片区价格跳涨，同时京沪同时呼应，带动东莞房价也在短时间内迅速被开发商和二手房东翻倍定价。

这给人们一个假象，楼市还是牛市。但是其实刚需已经少了，就是进来的钱少了。所以其实成交量是没有三浪、五浪高的。只是由于在售的楼盘比较少，所以看起来是卖完了。

而人们大多已经在之前的阶段购买了房产，所以没有新人买，就没有需求，就没有接盘的人，就无法支持价格的上涨。

但是很多人还是认为牛市还在，有钱的会继续买。

我认识的人，只要有房的，没有再打算投资的。

之前16年倒是有很多买卖，16年初地产中介每个小区楼下都要新开几家，现在有些已经在关店了。从去年下半年卖房的电话就天天不停地打，换着号码打。

尤其近期政策一出，观望情绪很浓厚。

本地凡是以房地产为主要业务的建筑商，从去年下半年开始，都不好做。

而市政建设为主业的，反而业务增加。当然这是由于国家支持拉动投资带动的、

我认为目前属于B浪。由于之前下跌的幅度时间都小，再加上其他地区可能才走到五浪，预计这次B浪时间会延长很久。

未来预期

第八阶段价格下跌成交下降（C浪）心灰意冷

正常情况下投资品C浪下跌会很厉害，但是由于住房的居住特点，再加上东莞投资客较少，基本都是刚需买家，所以预计这次下跌是长期的阴跌，不会出现暴跌情况。

人们心灰意冷，逐渐将房子的事抛之脑后，不再去想。

第九阶段重复BC 成交维稳（DE浪）

DE浪是BC浪的形态循环，不再赘述。

第十阶段回归起点成交低迷

这时候人们已经不再关注购房，又都回到了房子是拿来住的阶段。

当然，这并不是说北京的房子你就可以五千买到，而是价格会回到价值附近。

需要注意的是那些投资较多的城市，一旦下跌，是很恐怖的。无论是四浪调整，还是AC浪下跌，由于投资客的撤退，会导致供货量增加，从而导致房价迅速下跌。

以上仅仅针对东莞的分析，其他城市大家可以独立思考。总之就是三个要点，心态，成交量，需求量。

价格不能作为参考依据，因为地产市场是信息不透明市场，你无法知道真实的价格，中介、开发商各种手段掩盖真实价格。

【二十七】

关于资产定价

总是有人说，因为现在建房子成本高了，面粉贵过面包了，所以价格下不来。

我之前说了价格不是因为成本高就下不来，现在再说说定价问题。

一，信息不对等市场并非按成本定价

房地产其实就是一个不对等市场。他并不是按成本定价的模式。

没人知道到底他的成本是多少。

比如你说拍的地价是8000一平方，所以卖一万很合理。

但是你不知道过去开发商会改规划。

原本建20层楼地价折算是8000，那我就建25层，是不是地价就下来了？

东莞黄旗山旁边近几年新建了一个楼盘，改规划，多建了几层。

换别的地方没事，可是这个位置挡住了旗峰山，就是本地人的龙脉啊！

而且国家住建也查到了。

这可不能忍，政府就让他拆，然后人家不拆，就僵持下来了。

所以你还能说面粉贵过面包吗？

到内地城市那更是乱，多建几层楼算啥，人家给你多建几栋楼！原有的绿地也建成房子。

但是还是要在新闻里哭穷。

所以开发商的定价不是成本定价方式。

其实大家想想就知道了，有那个老板会傻到去买贵过面包的面粉，不怕砸手里啊？！

二，心里和承受能力定价

所以既然不用管成本，那就看预期了。

我定个高价，然后认筹，认筹的多了，我就开盘再涨。

没人认筹，我就送装修。

这就是考察预期的一个方法。

最终目的就是，你能出多少，我就定多少。

大学经管老师讲她去长沙侯家塘买衣服，一件大衣从8000砍到2000成交。

我毕业去广东后，发现她还是买贵了。

就像化妆品，服装等等，你来产品生产地一看，那成本不够你买的零头。

所以，所谓的户口，地价什么的，都只是提高你预期的方法。

三，类比定价

不得不说开发商还是很精明的。

一块地拍的是2万的楼面价，不违建，2.5万卖，看上去简直太良心了有没有？！

消费者在感慨开发商也不好做的同时含泪掏钱买单。

其实你又被骗了。

开发商前几年用5000的价格拍了10万平的土地，慢慢开发。

然后差不多了在旁边再拍个1万平的土地，2万楼面价。快马加鞭建设。

和大块地差不多同时完工。

然后这11万平土地上的房子都按2.5万卖给你。

血赚。

这清奇的思路，难怪人家赚钱。

【二十八】

关于农村土地价值

有的知友提到，地方政府许诺低价购买城镇房子的条件，收回农民在农村的宅基地。

我第一联想到的是几百年前的圈地运动。

这就是工业化无法避免的一条道路。

一是把农村劳动力变成城市劳动力，服务工业，加入市场。

二是获取农村土地。

当今社会可能再像过去那样用枪炮逼走农民。

所以改用了糖衣炮弹。

尤其近些年工业发展迅速，大家已经不愿意再去种地了，大量耕地荒废，十几年前国家还在力保四大主粮自给自足，随着玉米大豆的相继沦陷，现在竟然只好把土豆也列入主粮了。

维护粮食安全的唯一方法就是建立种植园的规模化种植经济。

当然如果国储粮能不要动辄上亿公斤的粮食焚毁、过期的话，这个过程可能还会慢一点。

而规模化的首要问题就是当年承包土地的宅基地、耕地私有化问题。

其实毛的公社化生产，走规模化思路是没错的，就是利益方问题解决不了。

那么在这条必由之路上，你们这些在农村里有地的人就是一个个的关卡，收多少钱，取决于你们自己了——不要太贪心就好。

举个栗子，在建国后东莞属于惠州的一个县，有能力的千方百计去换一个非农业户口。

而到了九十年代，东莞经济一日千里，农村瞬间变成了金矿，一块地租出去每个人，对，是每个人！就能分几万几十万的分红！同时村民可以通过村里的身份各种捞钱，建个出租楼，一个月就能租出去一万甚至三五万！年节还有福利发，每个月每个人按人头领工资。最富有的长安虎门一些村，每个人每月都有三千多的固定分红。

所以，那些早年换了户口的人顿足捶胸后悔不迭。

【二十九】

刚有同学问，我只想房地产透支了普罗大众未来20年的收入,那这些超额收益最终都到哪里呢？

我觉得这个问题很好。

很好的体现了劳苦大众对剥削者的仇视。

我们来看看一座房子有什么成本。就知道钱去哪了。

一，建安成本。

包括人工，材料两大项。

A人工方面

我们都知道这些年建筑，装修工人工资涨幅飞快。十几年前还是天天报道农民工讨薪的问题。现在雇个工人没有6000块一个月没人去。

不过我觉得这个没问题，毕竟这碗饭不是那么好吃的，基本可以算作正常成本。

B材料

这里面就存在超额受益者了。

受益于中国巨大的需求，外国公司狂赚。必和必拓，力拓两家超级铁矿公司在这20年里赚的盆满钵满。铁矿价格大家可以对比01年看看翻了多少倍。仅仅是中国一个铁矿业务员一年收入20万起，多的可以达到上千万。

国企里面，中铝，江铜代表的有色，神华等煤企，水泥，钢铁厂。而国企收获的超额利益有两个方向，一是投资海外，收购并购。这还好，虽然经常投资失败。二是利益输送。这个账就算不清了。前几年有个新闻转瞬即逝，说的是中铁一年招待费19亿，这还只是账面上的。而中石化有一年减少招应届生，就是新老板对于120万员工的臃肿队伍忍无可忍。我记得其他世界级的石油公司员工都只有几十万人，可想而知内耗之高。

二，土地

毫无疑问这个是政府收了。

A零成本地

但是土地成本在05年之后才可以算有。

因为之前的开发商早就屯了大把的零成本土地。

比如宏远有个楼盘是13年开卖的，当时七千多一平。

而他那块我知道是93年拿的，十几万平，一百万。

平均地价10块。

再盖成楼，大约楼面价也就一两块吧。

B后来拿地的

05之后地价节节攀升。

地方政府确实很多城市都是卖地占大头。

利税征半天征不了几亿，卖地随便就可以。

有了钱，可以给官僚系统发工资，发奖金，可以建设市政，前些年各地爆出的豪华政府大楼，以及大家在很多城市可以看到，一条好好的路，今年修明年修，以及东莞环保污水排放系统几十亿的工程，下马了好几个环保局长。所以国家及时制止，对全国政府物业进行清查治理。

在这里的超额受益者是贪官污吏和普通市民。

三，灰色支出

这部分可以说是非常少的了。

有个朋友的老板前些年拿了一块地，我问她什么时候开发，她说她去办手续，仅仅是最初的一些手续，就扔了几百万进去，老板考虑再三，就搁置了。

这里的超额受益者就是相关办事人员和长官。

四，银行和金融体系

银行吃开发商和买房的利差自不必说。

还有各种民间金融机构在里面敲骨吸髓浑水摸鱼。

五，地产中介

一个城市动辄几万，甚至几十万的地产中介，这必须要超额收益才能养活得了。

而很多中介开发商，二手房东，买房者三个通吃，一夜暴富的不在少数。

六，二手房东和炒房人

早期购房者和做市商成为资本利得者，这也不必多说。

七，烂尾楼

这次国家号召去库存，就是怕大量的烂尾楼占用资金。

然后人民真的很听话。

所以，一套房子动辄百万，全国楼市几十万亿，数百万亿的钱，除了一部分用作基础建设造福于民，很多仍然成为剥削者的盛宴。

而狂热的追高者就是饕餮们餐盘里取之不竭的肥肉。

哀其不幸怒其不争，一盘散沙永远无法对抗团结的资本家，甚至这些房奴在房价上涨的预期下，还会骂那些劝他们清醒的理性人。

所以，我们只要保持清醒，让利令智昏的人去接盘就好了。

【三十】

万达卖资产

我这个回答开始写就有朋友问怎么看待万达卖资产。

当时我觉得很难回答，因为大老板的决策依据来源于方方面面，局外人很难判断。

今天看新闻万达又卖了三个万达广场。

我记得我家大约是94年开了第一间万达广场，那时候盛况空前，把一个居民区的小小一块地硬是改成了商业中心。

万达广场最大的优势就是管理能力，是我见到最早的统一管理所有铺位的物业公司。

直到现在，还有大量的商业物业定位不清，管理混乱。

所以虽然万达以商业地产为主，并且他的资产负债率也不是特别高，在这种情况下卖资产，应该是坚决看空国内的商业地产了。

一、关系论不靠谱

很多人说万达的靠山倒了，所以干不下去了。

我觉得这个阴谋论经不起推敲。

万达是一个优秀的企业，为国家提供了大量的就业率和税收以及投资，如果换个老板能否掌控这个庞然大物是很难说的。

所以只要守法经营，国家肯定不会去干涉企业。

二、投资海外论

有些媒体说是为了筹钱投资海外。

目前来看恐怕万达海外计划是难以实现了，不过我觉得这个论点还是认同的。甚至可以说是像李嘉诚一样转移资产。

因为如果仅仅是海外有投资机会，企业首先想到的是以资产为抵押融资再去投资。

先卖再买，那么肯定是对卖的东西看空了。

毕竟这些商业地产都是万达辛苦经营得来的，不是看空市场，怎么可能轻易卖掉？

三、跟着巨人走

像王健林、李嘉诚这些企业家都是经历过多少大风大浪的巨人，他们有着你我无法企及的眼界和预判，当他们做出大手笔的举动时候，那必然是深思熟虑之后的万全之策。

这些决定必须是要提早决定，因为船大难掉头。

但是一旦掉头，跟风者众。

所以，我们虽然只是蝼蚁平民，但爬到巨人肩上，就可避免风浪侵袭。

【三十一】

户口房学位房

从两个方面分析

一、附带价值（基本面）

从准入制度来看，中国的城市化进程经历了三个阶段。

第一阶段建国后到改革开放前建国后百业待兴，尤其是国家将工业发展和科技发展放在首位，因此，除了城市扩张而受益的原住民之外，有一技之长的人成为政府优先考虑的发展对象。

主要包括技术人员、军人。

比如我爷爷就是老红军，而我姥爷则是通过考试进入国企。

当时城市户口是非常具有含金量的。

城市居民不用再辛苦劳作的同时还要考虑天灾人祸，旱涝保收的铁饭碗让人们摆脱了几千年的恐惧，人性化的国企制度，可以让工人们不用再操心各种零七碎八的杂事，完全将精力用于工作和生活。住房、看病、上学、养老等等在今天压在人们身上的大山，都由国企一力承担。

当时虽然住房紧张，但大家都一样，也没什么问题。

所以，当时只要能得到一份工厂的工作，就实现了个人的城市化。

因此，农村的人望城兴叹，那时候土地征用不是补偿房子和钱，而是补偿一份工人工作。

所以，男人们就要靠城市里的有头有脸的亲戚托关系谋一份工作，或者去当兵然后等转业到城里，而女人则通过年轻美貌的条件嫁到城里。

有个邻居家的男孩就是先天性智力障碍，娶了一位农村女孩。据我妈说，那女孩年轻时可漂亮了。

所以，综上，农民通过技术和权力，得到城市的工作，取得户口以及其附加值。

第二阶段改革开放后到2007年

改革开放后，中国各种制度、规矩、社会关系、人的思维，可以说是土崩瓦解。

在和平时代发生这种变革，可谓波澜壮阔。

小时候学历史并不觉得商鞅变法、独立宣言、明治维新这些词有什么特别。

现在才理解那时候邓的惊人胆魄，和其他保守派的止步。

在这种环境下，通过转业、技术和婚姻进城的人仍然存在，但是更多的人发家致富，用钱来买通道路。

如果大家家里有在政府上班的，应该知道当时的户籍警、负责转业分配的机构里面的工作人员的收入有多少。

而到了21世纪，外贸兴起，大量的农民工涌入城市，城市的管理者并不希望他们长久的在城市定居，因此几万块买一个户口的模式就开始显露弊端，恰逢国企大势已去，无法承接集体户。再加上为了促进城市建设发展，因此，购房入户、投资入户等成了很多城市的选择。

所以现在户口、学位绑在房子上，差不多就是这样来的。

从另一种角度来看，这也是一种人才入户，毕竟能赚到钱的人肯定有一技之长。

这一阶段就是通过用钱买房，再享有城市福利的一个阶段。

第三阶段 2007年后

随着外贸衰退，中国的经济难现当时的辉煌。

这就造成了实体经济不振，消费能力减弱的问题，大量的热钱进入了房地产行业，推升了房价，以至于一线城市将房价推升到了优秀的人才都无法靠自身能力购买的高度。

等于是阻断了人才流入城市的通道。

地方政府可能还在高兴卖地赚了大笔钞票，但国家政府却要面对城市化进程无以为继，城市发展后劲消失的困境。

因此，近些年来很多城市都在通过探索各种方式来解决这个问题。

比如近两年的抢人大战。

很多城市发布了几乎是无条件入户的政策，只要大专毕业、甚至有个职业技能证书就可以入户。认识有朋友靠培训考证的这两年生意都不错。

所以，综上，近阶段，大家可以通过无条件落户的形式取得城市福利，当然你也要为城市提供消费能力。

很多人还沉浸在过去的时代，将房子的价格推升理由绑在户口、学位上，可是现在时代正在改变，快的让你无法看清。

二、投资价值（技术面）

所以，我们知道房子的户口、学位目前还是有价值的，但是价值到底有多少呢？

一是购房价格

比如我从小学到大学，学校的教育水平都属于中上程度。

以现在的我老家的房价计算，那么在好的小学、初中、高中的所在区域各买一套房子，其中一套为自主100平，其他两套仅仅为获得学位50平就够了，并且尽量买最便宜的，那么200平的房价大约是200万。

而本地人均收入就算3000吧（很多老乡说有3000），那么就相当于一个人的收入作为去掉必要的开支用，剩下一个人的收入拿来买房，不计算复利，都要耗尽这个人的60年的收入总和，在这期间，你们不能生病，不能购买任何奢侈品，不能享受生活。

所以，学位房根本不是为普通人存在的。

即使你的收入是当地平均收入的三倍，都要你20年的拼搏才能保证学位房的购置。

这对于中产都是相当有压力的。

不要觉得你大学毕业以后收入会节节攀升。

我可以负责的告诉大家，大多数人的收入在毕业十年后，只能持平。

只有少数不断学习，通达世故，还要好运气的人才能做到收入随时间递增。

所以，综上，目前的学位房价格过高。

二是学习成功几率

我小学时候一个班40个人，一共四个班160人左右。到初中时候能学习不错的大约50多人，虽然不需要考试，但分了快慢班，大约就是30%的几率通过好学校学出好成绩的比例。

初中考到几所重点高中的大约30人左右，大约就是50%的几率，那么从小学到高中，即1*0.3*0.5=0.15，学出好成绩的比例已经到了15%了。

4所重点高中的学生大约有6000人（学生数量当时是有上限的），考到二本以上的学生总数大约不到2000人，其中一中有三分之二的人能上，其他几个就只有1/10的人能上，平均下来就是30%。

那么0.15*0.3=0.045.

就是说从小学到大学，即使都在好学校上，也只有5%的几率可以考到二本院校。

那么95%投资学区房的人其实都没有得到预期的投资收益。亏损率达到100%。

不要跟我说毛坦厂，那不代表普遍。

所以，综上，用自己几十年的收入，去追求5%的考学成功几率，那么学区房的价值到底有几何？

三是就业成功几率

以我所见，这些年网上所说的诸如“只能雇得起大学生了”这类的段子绝不是空穴来风。

即使在学校学习成绩尚可，但社会经济中根本不需要这么多所谓的专业人才，企业需要能解决问题的人。

理工科、技术类学生可能更接近于实践，但一代新人换旧人，华为近期的事件就是私营企业的代表，在廉价的应届生面前，有一点经验的老人毫无优势。

文科生必须要做到管理者才能立足，但是学生一方面难以转化为组织者，一方面管理者职位非常有限，所以压力更甚于技术类学生。

看我的文章的应该都是年轻人，你们如果没有关系，就真的要十倍的努力，才能在城市里有一席之地实现自己的愿望。

所以，这5%的天之骄子，能够在进入社会后十年内赚回父母当初投资学位房的成本的，估计是凤毛麟角。

以上的数据可能不太准确，但是也不会偏颇太多。

所以，综上，大家觉得学位、户口是不是真的值这么多钱呢？

学位房2，为何大家都认为学位好

这种现象主要是由于一些客观因素导致人们的不理性行为造成的。而且具有中国特色。

一，学历被中国人视为传统的一项首要投资。

学而优则仕，是国人传统思维，而无论是走上仕途，还是高级知识分子，尤其是改革开放以后的贪官层出不穷，让人看到了学历带来丰厚的回报。

因此，面对巨大的利益回报，即使投资巨大，也免不了竭尽全力投入。

二，中国相对平等的晋升条件

自科举制度以来，中国一直坚持平等选材的模式，这就让出身贫寒的人，可以通过学习来进入上层阶级。所以，能用钱解决的问题都不是问题，花钱就能取得良好的学习起点，成为贫民，富商等阶层进入上层社会的渠道。

三，国家政策导向

经历过屈辱的近代中国，新中国领导人对知识文化的重要性有深刻的认识和大力的推广，科技是第一生产力烙印在每一代中国人心里，形成了尊重知识分子的氛围，为人民培养高学历人才创造了良好的舆论环境。

四，舆论压力

当你身边所有人都有钱的时候你会羞愧，同样，一个高中生很难和曾经的同学而现在已经是研究生的玩在一起。

成年人也会难以接受自己的孩子学历不高的事实。

因此努力追求学历上的均衡，是保持面子的重要手段。

五，学历有重要作用

在招聘环节中，学历作为重要依据可以节省企业招聘的大量时间和精力。高校就像一个出色的人力资源师，把劳动力分门别类出来给企业挑选。

而没有学历，企业不会费功夫去考察你的能力。

六，投资价值

造成买方提前囤积，形成供不应求的局面。

学位对当年的学生都不足，更别说提前二十年囤积了。

但是大家都忽略了一个问题，就是有了学位房，上了好学校，是不是真的就能有好的回报？

别的事不好说，但学习这方面，个人的主观因素影响是非常大的。

图书管理员的故事大家都知道，很多农村学生考上大学的也不少。

当然好的教育是非常重要的，但是如果父母只是认为买了学位房就可以一劳永逸，那恐怕竹篮打水。

所以，在目前被炒上天的情况下购买学位房其实是一项风险很大的投资，需要慎重考虑。

【三十二】

穷人与赌徒

这个概念很大，因为从经济学、金融学、心理学、博弈论等方面都可以进行分析，才因此一直没想到从何处入手。

昨天一位同学“刘杨”跟我讨论起我这篇文章，还和他的同学一起讨论，其中关于买涨买跌这一段，指出了我之前的用词错误，然后用行为金融学的实验试图分析现象。

即

“A:80%得3000块

B:100%得2400，大多数人选择B；

A:80%损失3000，

B:100%损失2400，大多数人选择A”

所以现在我觉得可以从金融学角度浅显，简单的进行一点皮毛分析。

一是涨价预期

每个人都不愿意说自己是赌徒，但绝大多数人在生活中却扮演了赌徒的角色。

比如在房价方面，我如果说未来一年保定上涨的几率是50%，如果涨了你的收益可以达到50万如果不涨你的收益就是0，而张家口上涨的概率是100%，但你只可以得到20万。

你会选择那个？

我想大家会说，“这根本不用赌徒，是个人就会选择要那必然到手的50万啊。”

那么，当你赚到这50万的时候，我再告诉你，在北京上涨的几率是30%，如果涨了可以赚到200万，而在广州买上涨几率是70%，但只可以赚到100万。但是无论在北京买还是广州买，你都需要把之前那套房子卖掉，再贷款才能买。

我想这个答案也不用说，很多人会选择继续在广州买。

这其实就陷入了赌局了。

我这个例子其实是把上面那个实验的第一部分延伸了一下，和实际生活相结合，但也绝对是真实案例非常多的一个现象。

赌徒一旦尝到甜头，就会追加赌本以小博大。

很多人说买房是改善需求，其实潜意识里都是赌徒的贪婪作怪。不信问问他未来房价会下跌或者持平的话他还要不要改善？

其实现在大家看涨房价，不外乎这么多年来房价上涨多过下跌，给人以上涨是大概率的印象，所以愿意加入赌局。

但其实赌博根本就就是零和博弈，你碰到那10%的概率暴跌，那你的经济状况就麻烦了。

二是跌价预期

我如果说邯郸下跌的概率是100%，预期能跌20万，而郑州跌价概率只有50%，但是如果下跌的话预计亏损是50万，如果你是刚需必须要买，你会买哪里？

我想还是会选择郑州。

因为人们总是有侥幸心理，总是认为自己不是最惨的那一个。

但是世事难料，所以人们经常会选择那个让自己亏损更多的选择，而不是理智的斩仓出局。

当然，这个例子的前提是必须做出选择，所以当房价下跌的时候，人们一般不会去买，即买涨不买跌。

三是概率

我估计大家在生活中都会有一种潜意识，比如大家都说要涨了，那我可能觉得不对劲，就押他跌。比如涨了十年了，我觉得不可能再涨了，就要押他跌。

就是说基于一种物极必反，量变质变和价格基于价值的角度去判断。

但是，仅仅以概率去判断是非常不准确的，就像掷硬币，你每次抛出去的时候概率都是50%，永远不变的50%概率，而并不是说你抛了100次是正面，那接下来背面的几率就大了。

我数学学得不好，不过我觉得我这个说法应该没什么问题。

所以我很喜欢股市里的趋势理论。即无论价格高低，你最需要关注的是他的趋势，但是一般出现了改变趋势的征兆，那就要先退出来，等待趋势重新明朗之后再买进或者卖出。

当然，在房地产投资上，对于趋势改变的征兆要更加灵敏的做出反应，因为地产流动性差，很容易造成无法全身而退。

最后，我为什么要说穷人与赌徒呢？

就是因为一旦陷入赌局，就容易成为穷人，另一方面，普通人也更容易被金钱诱惑进入赌局。

作者的文章写得很长，很零散因为是碎片化时间写的，大家可以从别人的经历中获取知识，别人的这段经历所获得的宝贵经验就转化成你自己的，成长的路上多向别人学习是不会吃亏的。

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