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地段不错的福州金融街商圈

东南快报讯 （记者 黄弘妍/文 吕诚/图）“在世纪百联租写字楼，今年比去年便宜了差不多一半。”昨日，在福州经营一家公司的刘先生告诉东南快报记者，其公司在金融街世纪百联租的办公场地，去年差不多还要120元/㎡，他今年2月承租时，价格在60元/㎡。东南快报记者经过调查发现，从今年初至今，金融街商圈写字楼的租金价格大多出现大跌，有一部分写字楼的租金甚至接近“腰斩”。

记者调查

万达附近写字楼租金单价整体下滑

“今年2月租了325平方米的写字楼，比去年同期价格差了快一半。”福州的刘先生自己经营着一家公司，今年2月将办公地点迁至金融街万达附近的世纪百联写字楼，与业主谈好的价格为60元/㎡。“业主告诉我，这套房源去年的价格差不多是120元/㎡。”相比之下，刘先生觉得现价颇让人“惊喜”。

世纪百联业主的“放价”并非个例，附近多个写字楼已售出的房源今年在招租时，几乎都呈现出价格上的下滑。

“最近租这一带很划算，租金价格相比去年或年初都有下调。”东南快报记者以租客身份向一家主营金融街万达附近写字楼租赁的中介机构负责人王经理询问了解到，相比刚刚对外招租时期动辄破百的价格，现在的均价范围大部分在60-80元/㎡。

“现在的租金价格，恒丰大厦在60-65元/㎡；升龙汇金在70-75元/㎡；宇洋中央金座在75-85元/㎡；世纪百联在65-75元/㎡……”王经理还举例说，今年上半年的时候，恒丰大厦的一位业主提出的租金还是110元/㎡，现在只剩下一半多一点了。

东南快报记者查询58同城等网站也注意到，不少中介或业主在网上挂出写字楼的房源信息，价格多在50-70元/㎡。东南快报记者随机向其中一位发帖人询问，得知对方推销的欲望强烈，表示可选的户型非常多，且价格“可以再商量。”

东南快报记者走访注意到，上述的多个写字楼都是所谓5A级的高端写字楼。现场来看，都拥有美轮美奂的建筑外观，敞亮挑高的大堂，配置优良的电梯、空调、玻璃幕墙……为何附近的高端写字楼租金却一路下滑？

原因探析

定位高端难对接主流企业“刚需”

“租金是投资者根据购买价确定的，购买价是开发商根据拍地楼面价确定的，如果拍地时楼面价高，售价降低就意味着开发商的利润折损。”业内人士江先生分析表示，近段时间经济大环境的疲软使得写字楼的投资客和租客减少。

根据CRIC克而瑞的数据显示，2015年上半年，福州写字楼物业供应8.61万㎡，仅为2014年全年供应量的18%，供应态势明显；而成交量为6.86万㎡，为2014年全年成交量的46%，写字楼项目销售情况依旧普遍缓慢。“以近两年的市场消化力，去化周期约为4-5年，属于高风险。”CRIC克而瑞福州高级分析师黄彬就此解析说。

“高端写字楼的受众其实很有限。”业内人士江先生说，综合经济环境、写字楼市场饱和等因素，高端写字楼的租金、物业费以及其他杂费对于部分租客来说负担较重。

而对于当前福州写字楼而言，“5A、超甲级”，定位高端似乎已成为几乎所有写字楼项目的一致目标。业内认为与主流企业的“刚需”并不能实现很好的对接。

“并不一定都要追求高大上，可以针对不同客户进行差异化定位。”江先生说，除了甲级5A级写字楼之外，市场上也需要定位中低端一些的写字楼，以满足中小企业的需求。“甚至可以根据不同的产业类型定制写字楼产品，或研究更灵活的户型产品。”

业内展望

CBD一般需要5-10年的培育期

“这个租金在福州算偏低的。”CRIC克而瑞福州高级分析师黄彬告诉东南快报记者，五四路上的写字楼，租金价格在120-200元的范围，但是整体市场还是很偏向这个地段。“因为这里的商业范围已经很成熟了。”

“金融街算是近几年规划的CBD，一般来说，需要5-10年的培育期。”黄彬说，金融街推向市场大概是在2011-2012年，现在尚在成型阶段，大部分公司的选址还是倾向于成熟商圈。“但是该区域写字楼未来总体向好，现在只需要培养人气、成熟配套。”

此外，实体经济也让写字楼的潜在租客减少了许多。“今年可能生意不好做，能够承受高额租金的公司也减少了。”中介机构负责人王经理说，他与不少租客沟通发现，这也是今年房租下滑的原因之一。

福州大学民建经济研究院常务副院长陈章旺教授认为，受经济大环境和电商的影响，眼下实体经济运行整体乏力，部分企业和门店倒闭，写字楼难免受牵连。福州只是二线城市，金融街的目标是打造海峡西岸中心城市未来发展的金融中心，但目前缺乏实质性的推动，需进一步提升金融产业承载能力，否则，周边写字楼市场也不容乐观。