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一线城市及新一线城市商务写字楼的增量供应恰如洪峰而至，而存量写字楼之间的租赁竞争更是异常残酷，排除“区位地段(项目定位)”和“均租标准(管控单价)”的底线硬标外，各写字楼去量化的营运创意可谓花样百出——减免物业费、赠送车位、申请产业补贴、能耗费打折等。

其核心着力点依然是确保“入驻存量的稳定”与“优质增量的开拓”，旨在维护高黏性、高质量的租户关系。高端写字楼运营之间的市场比拼在一定程度上就是租户维护战略的实质竞争。

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优质租户是高端写字楼运营“对外”的一种品牌力

客观上，优质租户是一个城市特定时空维度内的稀缺资源，对高端商务写字楼而言非常可贵且难得。他们不但是一笔有形且稳定的实体客源，更是一种无形且能溢价的市场效应。那么，高端商务写字楼内的优质客群到底可以呈现什么样的作用呢?

正是因为优质租户资源的现实稀缺性，不同写字楼之间对优质租户的“争夺”才异常残酷，从政策扶持到租费折扣，从商务配套到能耗减免等，诸多措施依然围绕着潜在优质客源做文章、下工夫，核心目标是确保此类租户长期进驻，从而构建长期合作的战略型契约关系。

写字楼在吸引优质客源方面如此卖力甚至不惜血本，具体来说有两个方面的原因。

首先，从优质租户分析，当一个优质租户(全球500强或上市公司等)初次进驻某个写字楼时便会产生“头雁效应”，即其他同类及关联客群必然会扎堆入驻，客观上非常有助于写字楼出租率的持续提升。这一“虹吸效应”绝非普通租户的作用可媲美。

其次，从项目市场推广分析，丰富的优质租户对超甲级写字楼而言，相当于超越项目本身的市场定位、硬件标配、软性服务的市场营销，其品牌力会外溢。因为优质租户对商务办公选址有着非常规范的硬性标准，综评指标时的任何一个标准缺失或者存在弱项必定会被弃选。

换句话讲，但凡全球500强入驻的写字楼一定是符合其基本标配的，同时，优质租户的聚集客观上非常有助于提升商务写字楼项目在区域市场上的知名度、美誉度、客户黏性等。至此，我们可以得出结论：优质租户是高端商务写字楼运营“对外营销”的一张名片，更是一种品牌力。

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优质租户是高品质写字楼运营“对内品控”的一种监督力

除硬件配套设施外，高端商务写字楼日常运营的专业性、及时性、商务便捷性等也是入驻客群的关注点。因此，高效运营、精细管理、创意服务等产生的专心品质感及客户体验感是凝聚入驻客群“好评与否”的关键要素。

另外，优质租户能站在“客户需求”与“客户评价”两个角度行使乙方的监督力。一是对客户需求的响应与供给，聚焦于服务的及时性和多样性，现实中则是关注物业管理运营的多触点能否与优质租户进行高效沟通或者有效衔接的问题。客户需求既是基于契约的存量，也是优势延展的增量，是引导具体物业管理及服务创新的源动力。

二是客户评价的综合感受与类比。客户对高端商务写字楼运营评价是多样化的感知体验(服务触点所呈现的样品是客户获取感性体验的最前沿介质)与多维度的认知过程(如何理解并且尊重物业管理服务的专业性是客户得到理性认知的关键)。

另外，客户评价还有同类对比的视觉认知，如“同类其他写字楼是怎么做的?加分项上，我们的差异点在哪里?减分项上，我们的不足点又是什么?”……至此，我们可以清晰地认识到，优质租户是高品质运营“对内品控”的一种前沿监督力。

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优质租户是资产溢价“轴心”的一种变现力

高端商务写字楼作为组合包式的资产，必须高度重视市场化条件下的单一投资主体的溢价性与回报率。通俗地讲，就是得厘清一本账，即一栋楼投了几亿元或几十亿元，通过物业的长期自持来获取持久收益。

如果市场溢价与投资回报不及预期，那么，这一资产投资就是失败的。高出租率与高租金是完成变现力的基本前提和客观基础。

换句话说，如果高端商务写字楼没有丰富且优质的租户，那么，这一资产“轴心”的变现力就无从谈起。因此，保持优质租户非常有益于高端商务写字楼的资产维护与保值升值，也是广大投资者聚焦且热衷于商业项目资产溢价及变现力度的基本诉求。