租赁房屋合同无效情形（房屋租赁合同纠纷中“合同无效”后损失如何处理？）
2020年12月30日，深圳市xxx投资发展有限公司（乙方）向深圳市xx股份合作公司（甲方）租用位于深圳市龙岗区某厂房（面积共11850㎡），双方签署了《房屋租赁合同》，合同约定：租期自2020年12月31日至2023年12月30日；月租金为331800元。乙方在签订此合同时向甲方支付两个月租金作为履约保证金，合计663600元。2021年4月30日，深圳市xxx投资发展有限公司向深圳市xx股份合作公司租用位于深圳市龙岗区某房屋（面积共14800㎡，其中厂房8800㎡，宿舍6000㎡），双方签署了《房屋租赁合同》，合同约定：租期自2021年5月1日至2024年4月30日；月租金为537600元。乙方在签订此合同时向甲方支付两个月租金作为履约保证金，合计1075200元。
上述两份合同均约定：当月租金必须于当月10日前付清，延期支付租金的，应按拖欠数额的百分之二每日支付延期付款违约金，如连续租金超过1个月的，深圳市xxx股份合作公司有权单方解除合同。经多次催收，深圳市xxx投资发展有限公司拒不缴纳其后租金，深圳市xxx股份合作公司将其诉至人民法院。原告称案涉房产没有房产证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证。
被告辩称：被告之所以存在拖欠租金的行为，是因为受疫情的影响，被告收取不到转租给小租户的租金，受到疫情的影响，自2021年12月至今，小租户几乎无法正常经营，损失惨重，无力按时向被告缴纳租金，至今共拖欠被告租金已达517万余元。由于小商户欠租的行为导致被告也无法按时向原告缴纳租金。
裁判结果1、确认原告深圳市xx股份合作公司与被告深圳市xxx投资发展有限公司于2020年12月30日、2021年4月30日签订的《房屋租赁书》无效。
2、被告深圳市xxx投资发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内，搬离位于深圳市龙岗区某厂房（面积共11850㎡）、深圳市龙岗区（面积共14800㎡，其中厂房8800㎡，宿舍6000㎡）的房屋，并将房屋交还原告。
3、被告深圳市xxx投资发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内，向原告深圳市xx股份合作公司支付房屋占有使用费，按每月占有使用费331,800元的标准计付，自2022年6月1日起至房屋交还之日止；按每月占有使用费537,600元的标准计付，自2022年5月1日起至房屋交还之日止。被告已向原告支付的租赁保证金1,667,900元应在此项予以抵扣。
4、驳回原告深圳市xx股份合作公司的其他诉讼请求。
裁判要点1、关于合同效力问题
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告确认涉案房产未取得房产证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，故原、被告于2020年12月30日、2021年4月30日签订的《租赁合同书》，法院确认均为无效合同。
2、关于占有使用费的问题
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，1、2020年12月30日的《租赁合同书》，双方在庭审中确认，被告的租金已支付至2022年4月30日。被告主张按《终止租赁关系协议书》之约定已无需向原告缴纳占有使用费，但被告在庭审中又确认未按协议书履行恢复原状的义务。双方未按该协议书履行，故原告请求被告参照《租赁合同书》约定的租金标准支付，自2022年5月1日起的房屋占有使用费，符合法律规定。2、2021年4月30日的《租赁合同书》，原告在庭审中表示，被告自2022年4月1日起未向原告支付涉案房屋的占有使用费，被告予以确认，但主张受疫情影响，原告应当减租。
3、关于租赁保证金的问题
原、被告在庭审中确认被告已向原告支付涉案房屋的租赁保证金1,667,900元（639,900元＋1,028,000元），因合同无效，原告应当返还被告。被告主张予以抵扣其未支付的房屋占有使用费，符合法律规定。
房屋租赁合同纠纷中“合同无效”的情形及损失处理规则（一）常见的房屋租赁合同无效情形
（二）租赁合同无效时，房屋占有使用费支付标准如何确定？
（三）租赁合同无效时，对装饰装修物应如何处理？
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。当房屋租赁合同被法院确认无效后，按照无效合同的处理规则，承租人可以申请退房，及时交接租赁房屋，以免损失进一步扩大。租赁合同被认定无效时，转租合同亦不能履行，但承租人与次承租人之间的租赁合同并不必然无效。次承租人需承担腾退房屋义务，同时如涉及到房屋返还问题，次承租人应当参加诉讼。但次承租人要求租赁合同的承租人或者出租人赔偿装饰装修物损失或者承担违约责任的，次承租人应当就其主张另行起诉。在司法实践中，因未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋致使合同无效的，法院一般判令退还保证金。
编辑｜张思思
蔡学军律师蔡学军，广东广和（龙华）律师事务所创始合伙人，业务专长为：国有集体经济和行政法律事务，以及民商法律事务处理。
张小敏东莞理工学院法学专业，现为广东广和（龙华）律师事务所律师助理，驻点观湖街道办事处，主要负责政府部门业务相关法律事务的处理。#特别声明#
本文仅为作者本人观点，不代表本所及本公众号意见，也不构成对相关案件或事件的意见和建议。
——— 广聚英才·和达天下 ———广和律师事务所成立于1995年,是国内最早成立的合伙制律师事务所之一。在25年的发展中，广和所在华南地区创立了多个第一第一家律师人数过百的律师事务所、第一家收入过亿的律师事务所、第一家获得省著名商标的律师事务所。现有从业人员近千余名，全球设有25个分所及多个海外联络机构。
被中华全国律师协会评为“全国优秀律师事务所”、2007年被《亚洲法律杂志》ALB评为“十大规模律师事务所”、2009年被钱伯斯Chambers & Partners评为“亚洲顶级律师事务所”，自2014年起广和已连续9届蝉联钱伯斯榜单“公司/商事”和“建设工程”领域亚太地区领先律师事务所称号，2020年及2021年荣获《商法》（China Business Law Journal）卓越综合实力律所（大湾区）大奖，2021年荣登LEGALBAND中国顶级律所排行榜。