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郑州市场7月份商品房供应面积低于销售面积，市场供不应求，累计至本月，郑州市商品房市场库存量达1401.76万㎡，库存量继续呈现小幅下降的态势，按照近3个月月均160.69万㎡的去化速度计算，需要8.7个月的去化周期，去化周期相对比较合理，其中各物业去化结构失衡，住宅无压力，商业去化依然压力最大，办公去化压力适中。

“买到即赚到”、“一铺养三代”、“鎏金街铺贵重资产”， 这些极富煽动的广告语几乎在每个写字楼、商业综合体项目都能看到，那么到底能不能给投资者带来财源滚滚呢？

今天小浦君就具体来讲讲郑州目前写字楼和商铺租赁市场现状，写字楼和商铺的持有者后期交易到底需要付出多大的代价。

一、先来看看二个实例：

蓝堡湾三期楼下的几十间商铺，交房已将近一年，但只有几间商铺租出，纯一层租金从最早的280元/平方/月降至120元/平方/月，但依然不见有商户入驻。这些纯一楼商铺在2013年的售价高达6万/平方，按一间60平方商铺计算，售价是360万；而当下租金7200元/月，大约40年收回成本，这中间还没计算空租期，明显这是一笔亏钱的生意。

位于CBD中心地带的千玺广场已经成为郑州的地标建筑，外号“大玉米”，行业人士做过的专题调查结果显示，“大玉米”在去年底出租率不足五成。2009年开盘-2012年交房“大玉米”的成交均价在4万元/平方米。2012年交房时，租金在4-5元/平方米/天，现在平均水平位于2.5-3.5元/平方米/天，虽然有个别房源仍租到5元/平方米/天的，那也是前两年定下的递增价格。以李先生一套186平方米的房子为例，购买价750万，租到4元/平方米/天。以此水平来收租，一个月才能收2.2万元，大约30年收回成本。

二、写字楼和商铺后期的交易税费有多高？

写字楼和商铺的交易税费有哪些？我们分别来看看卖方和买方都需要缴纳那些税费。

卖方需要缴纳的税种如下：

1、营业税：须提供购房发票，按购房金额和出售金额的总差额征收5%

2、个人所得税：须提供购房发票，按购房金额和出售金额的总差额征收20%

3、土地增值税：交易额的6%

4、印花税：交易额的0.5%

5、城市维护建设、教育费附加、地方教育附加：这三项是营业税的附征税。税率分别是营业税的7%、3%和2%。也就是说，按购房金额和出售金额的总差额征收0.6%。

总共算下来，二手写字楼和商铺交易时，卖方需要交的税如下：交易额的11.5%+房款差额的25.6%

在无增值时一共交税：11.5%

增值一倍（1元买2元卖）时一共交税：50%*25.6%+11.5%=24.3%

增值二倍（1元买3元卖）时一共交税：66.7%*25.6%+11.5%=28.5%

有人可能会说，那我可以做低价格，比如在合同上写明是我1元买，1元卖，升值的部分买卖双方私下交易，这样交的税不就低很多了吗？不好意思，房管局为了防止这种情况出现，还会给予一个成交指导价。最终各种税的金额，都是按照这个成交指导价来走的。在这种情况下，卖方累计交税的比例会更高。

买方缴纳需要缴纳的主要税费如下：

1、契税：交易额的4%

2、印花税：交易额的0.5%

3、交易手续费：交易额0.5%

4、产权登记费：400元/件

相比卖方而言，买方要缴纳的税费要低很多，总共占据交易额的5%。当然，事情没有我们想象的那么简单。卖方需要缴纳的高额税，最终肯定有不少是要转移到买家头上的。

综上，二手写字楼和商铺在交易时，买房都需要交纳交易额20-30%的税金，而买方需要交纳交易额5%的税金。不算不知道，一算吓一跳。怪不得房管局都没有什么写字楼、商铺交易业务。

小浦君观点：

经历了2012~2013年的爆发式供应，2015年郑州写字楼市场供需降温，2016年上半年延续了郑州写字楼市场理性回归的态势，未来市场仍将以去库存为主。随着经济下行，客户经济实力下挫以及新兴创业客户的出现，对办公物业的需求更加多样化，需求无法满足的同时伴随空置率走高，供求矛盾更加尖锐。

投资者在购买写字楼和商铺时一定要谨慎看待后期的租赁情况和未来的交易情况，一旦买得不理想，这套房子就彻底砸到自己手里了。