写字楼租金指数运行分析

根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2023年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金1为4.72元/平方米/天，环比下跌0.28%，跌幅较2023年二季度扩大0.17个百分点。从不同商圈表现来看，三季度写字楼租金环比上涨的商圈占28.8%，租金环比下跌的商圈占71.2%。

从行业宏观环境来看，2023年三季度，中国宏观经济出现企稳迹象，前三季度全国GDP增长5.2%，三季度增长4.9%；8月以来宏观政策持续发力，消费、出口边际改善。具体来看，1-9月社会消费品零售总额同比增长6.8%，8-9月单月增速连续两个月加快；1-9月货物出口总额同比增长0.6%，8-9月单月降幅连续两个月收窄；1-9月固定资产投资（不含农户）同比增长3.1%，其中房地产开发投资同比下降9.1%，持续拖累固定资产投资。

与此同时，服务业经济亦稳步恢复。7-9月服务业商务活动指数均位于扩张区间，其中9月指数为50.9%，较上月及上年同期分别上升0.4个百分点、2.0个百分点，服务业景气回升；服务业业务活动预期指数为58.1%，较上月上升0.3个百分点，表明服务业企业对市场恢复发展的预期较高。

整体来看，2023年三季度，宏观经济稳步恢复，稳经济政策持续发力，企业信心增强，带动重点城市写字楼租赁需求温和恢复。价格方面，部分区域供应放量，叠加租户企业仍对成本控制较为关注，多数业主仍采取“以价换量”策略，通过主动下调租金、延长免租期等方式吸引租户，2023年三季度写字楼租金指数监测的全国15个重点城市主要商圈写字楼平均租金环比仍下跌。

1. 租金变动：2023年三季度重点城市主要商圈写字楼租金环比下跌0.28%

图：2019年二季度-2023年三季度全国重点城市主要商圈写字楼平均租金及环比变化

数据来源：中国房地产指数系统

根据全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2023年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.72元/平方米/天，环比下跌0.28%，跌幅较2023年二季度扩大0.17个百分点。2023年三季度，部分区域优质新增供应入市，预租表现良好，存量项目出租情况亦有所改善，退租情况减少。综合因素影响下，重点城市写字楼租赁需求有所增长，但随着大体量供应入市，部分区域市场仍承压。

2. 商圈表现：超七成商圈写字楼租金环比下跌，南昌红谷滩中心区、武汉武广万松园等商圈跌幅较大

2023年三季度，一线城市样本中，25.0%的商圈写字楼租金环比上涨，75.0%的商圈写字楼租金环比下跌。二线城市样本中，31.8%的商圈写字楼租金环比上涨，68.2%的商圈写字楼租金环比下跌。整体来看，部分业主主动下调租金以维持出租率的稳定，尤其是部分位于城市核心区的商圈，写字楼租金下跌较多。但同时，部分位于城市新中心，现代服务业、高新技术产业较为发达的商圈，写字楼租金有所上涨。

图：2023年三季度写字楼租金环比涨跌幅较大的商圈

数据来源：中国房地产指数系统

2023年三季度，28.8%的样本商圈写字楼租金环比上涨，占比较二季度下降11.2个百分点。具体来看，北京丽泽商圈环比涨幅最大，为0.32%；苏州湖西、重庆南坪、杭州钱江新城、上海漕河泾等15个商圈环比涨幅在0.1%-0.3%之间，上海徐家汇、杭州钱江世纪城等7个商圈写字楼租金环比涨幅在0.1%以内。

与此同时，71.2%的样本商圈写字楼租金环比下跌，占比较二季度上升16.2个百分点。具体来看，南昌红谷滩中心区商圈写字楼租金环比跌幅最大，为1.23%；重庆江北嘴、武汉武广万松园、青岛五四广场、北京望京等12个商圈环比跌幅在0.5%-1.0%之间，杭州武林、北京亚运村、重庆解放碑、武汉金融港等35个商圈环比跌幅在0.1%（含）-0.5%之间，海口国贸、天津华苑、北京上地、上海静安寺等9个商圈环比跌幅在0.1%以内。

3. 租金趋势：重点城市写字楼市场需求有望继续释放，但高供应下短期内租金或继续下行

四季度，宏观政策逆周期调节有望继续发力稳经济，经济恢复动能有望增强，进而带动企业经营情况、市场信心进一步恢复。从需求端来看，在当前重点城市写字楼租金持续下跌的情况下，部分租户企业或将利用窗口期置换或升级办公场所，预计四季度及明年一季度重点城市写字楼租赁需求有望继续释放。价格方面，对于部分新增供应较多或存量项目空置压力较大的城市，业主或将延续当前“以价换量”策略，预计短期内重点城市写字楼租金将进一步调整。

重点城市写字楼市场表现

1. 供需趋势：写字楼租赁需求恢复释放，但部分城市新增供应加速入市，空置率上升

1)总建筑面积：三季度，部分重点城市供应节奏加快，上海、深圳等城市均有新项目入市

图：截至2023年三季度重点城市甲级写字楼总建筑面积

数据来源：中指数据CREIS

根据中指数据，截至2023年三季度，重点城市甲级写字楼总建筑面积共3.62亿平方米，上海、深圳、广州、成都等城市在三季度均有新增供应入市。其中，一线城市甲级写字楼项目总建筑面积共1.82亿平方米，占重点城市甲级写字楼总量的50.4%，存量相对较多；北京、上海甲级写字楼总建筑面积均超5400万平方米，深圳、广州在2400-3100万平方米之间。二线代表城市甲级写字楼项目总建筑面积共1.79亿平方米，占重点城市总量的49.6%；不同二线城市存量有所差异，杭州、成都甲级写字楼总建筑面积在3000万平方米以上，武汉、重庆、长沙、南京、天津在1000-2900万平方米之间，青岛、苏州、南昌在500-900万平方米之间。

2)空置率：写字楼市场温和修复，但受新增供应入市影响，超半数代表城市甲级写字楼空置率环比上升

2023年三季度，重点城市写字楼市场温和修复，部分城市净吸纳量较上季度有所增加；但一线城市和部分二线城市因新增供应入市节奏加快，空置压力加大。整体来看，超半数代表城市甲级写字楼空置率较二季度上升。

图：2022年四季度-2023年三季度重点城市甲级写字楼空置率

数据来源：中指数据CREIS

根据中指数据，2023年三季度，一线城市甲级写字楼空置率相对较低，其中广州最低，为11.8%；二线代表城市中，杭州、苏州甲级写字楼空置率分别为12.3%、15.9%，市场供求相对平衡，重庆、天津、青岛、武汉、长沙等城市甲级写字楼空置率则在27%以上，空置压力相对较大。

从空置率变化来看，一线城市以及部分二线城市如杭州、成都、武汉等，甲级写字楼空置率较二季度均有所上升；重庆、天津等二线代表城市，因新增供应入市节奏放缓，加之需求有所释放，空置率较二季度有所下降。

2. 大宗交易：三季度重点城市大宗交易市场未见明显恢复，写字楼资产仍最受青睐

2023年前三季度，写字楼租金指数重点监测的15个城市共监测到已成交大宗交易269宗，其中一季度17宗，二季度33宗，三季度19宗。分城市等级来看，一线城市共监测到已成交大宗交易55宗，其中上海24宗、北京19宗，深圳、广州各6宗；二线代表城市共监测到已成交大宗交易17宗，其中杭州6宗，南京、成都等城市均在3宗（含）以内。

以披露交易金额的交易计算，2023年前三季度，重点城市共监测到已成交大宗交易约539亿元。分城市等级来看，一线城市交易金额为461亿元，占比约86%，其中上海交易金额约187亿元，北京约162亿元，深圳、广州交易金额在80亿元以内；二线城市交易金额为78亿元，占比约14%，其中南京、杭州交易金额相对较大，分别为24亿元、20亿元。

图：2023年前三季度15个重点城市大宗交易宗数占比（按物业类型、买家类型分）

数据来源：中指数据CREIS

分物业类型来看，优质写字楼资产依旧最受青睐。2023年前三季度，重点城市大宗交易以商办物业为主，其中以写字楼为标的的大宗交易宗数占比最大，约45%，其次为商业、综合体，占比分别为16%、10%，三者合计占比约71%。

以披露买家企业的交易计算，2023年前三季度，内资企业及个人买家交易宗数占比约91%，依旧主导大宗交易市场需求。从卖家所在行业来看，约五成为房企。

总体来看，三季度以来，重点城市大宗交易市场延续低迷态势，活跃度未见明显改善。展望未来，在房企仍面临现金流压力的情况下，市场上优质资产或继续增加，价格亦有调整空间。2023年3月，发改委发布相关政策，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，经营情况较好、现金流稳定的优质商业项目或将受到机构投资人及Pre-REITs基金的青睐；此外，由于政策扶持力度较大、收益相对平稳，投资人对租赁住房类标的的关注度亦可能提升。

1写字楼平均租金：指写字楼有效净租金，即减掉赠送、优惠、免租期折算后的实际租金。

2本报告所统计大宗交易，不含交易金额在1亿元以内的交易，不含关联交易等非市场化行为产生的交易；部分资产包类交易，其内含资产分布在不同城市，故在按城市统计交易笔数时存在重复计算。