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在深圳租过写字楼办公室的人都知道，这办公室看着可利用面积这么点，怎么出租面积就这么大呢。

明明可利用面积大概200平米，怎么我的合同上写的租赁面积是500平米呀，而别人同样是租赁面积500平米，怎么看起来比我的办公室大了一倍呢。

是的，你没看错，在深圳租写字楼办公室就是这个样。不同的房东，对应不同的使用率，从而对应不同的租赁面积，不同的价格。

今天我们就来说说深圳写字楼出租市场上的各类房东吧。

1. 开发商，行业内又称呼为大业主

他们对外出租的办公室，产权都是他们自持的，或者这栋写字楼都是他们家的，或者整栋楼的大多数楼层是他们家的。

在绝大多数情况下，开发商的房子是按照原始使用率，也就是房产证上标记的建筑面积来出租办公室，这里的使用率是实打实的，挤不出任何水分的。

使用率高，相应的租金高，是开发商房子的特色。

但是呢，也有个别例外，有些写字楼的产权虽然是开发商的，但是他们玩的二房东包租客那一套，把使用率降低，租金降低来对外出租。

2. 个人业主，行业内也称为小业主

他们对外出租的办公室情况同开发商的类似，大部分是按照原始使用率出租，个别个人业主做起了二房东的行当，降低使用率，放大出租面积，降低租金，吸引客户。

市面上个人业主的房子少有装修保养好的，基本上都是很破旧的那种，早些年开发商建好写字楼后，为了快速回笼资金，所以把写字楼零散买卖给个人，而且大多是100-200平米这种面积段对外出售。

所以，有时候一整层写字楼可能由10来个业主所持有，这种情况在罗湖、福田中心区和车公庙片区经常遇到，特别是2005年之前建好的写字楼。

3. 二房东，包租客

这个让人又爱又恨的群体，简直是把深圳的写字楼出租市场玩出了花。打比方，一套建筑面积500平米的办公室，原始使用率70%，那么对应的使用面积是350平米，也就是说你租下这套办公室后，内部供你利用的面积是350平米。

这套办公室到了二房东包租客手上后，他们把使用率调低，从而对应不同的出租面积。

比如50%的使用率，二房东的出租面积就是700平米；40%的使用率，二房东的出租面积就是875平米；35%的使用率，二房东的出租面积就是1000平米。

不同的使用率，对应不同的租金，使用率越低，租金也就越低。这也是我们在市面上看到南山科技园写字楼，明明档次不低，租金却只有70元/平米的原因，比如大冲商务中心。

根据我们的从业经验来看，福田中心区的二房东写字楼办公室，普遍是45%的使用率，南山科技园二房东的写字楼办公室使用率在30-35%。

不要骂二房东黑，他们也是为深圳的企业发展作出了添砖加瓦的贡献。

在保持房子总租金不变的情况下，即便把二房东的房子按原始使用率来换算，他们的租金和开发商或者小业主的租金不相上下。

但是呢，他们解决了开发商不能解决的事情，比如二房东可以按小面积租给你，很多开发商是要500平米起租的；二房东的房子都是带装修，风格紧跟潮流，可以直接入驻办公，开发商的房子则大多是毛坯房。

我是渔村写字楼，深圳写字楼办公室出租从业8年，祝商祺！