深圳新增写字楼5成是自用型企业总部，空置率上升至16%

2023-10-23

深圳写字楼空置率创新高（深圳新增写字楼5成是自用型企业总部，空置率上升至16%）

与住宅市场不同，深圳的写字楼市场一直被认为“供过于求”。集万千“宠爱”的住宅市场和空置率不断攀升的写字楼，二者反差鲜明。但在住宅开发商因住宅调控、限购减少推货的时候，深圳的甲级写字楼市场仍在不断出货。

据仲量联行最新数据，上半年深圳共有8个新竣工的甲级办公楼项目，总供应量超过70万平方米，截至2017年二季度，深圳甲级办公楼存量达580万平方米。全市甲级办公楼市场空置率上升至16%，较去年底上升了超过3个百分点。

年底写字楼空置率或达20%

据仲量联行第二季度数据显示，上半年有8个新竣工的甲级办公楼项目，总供应量超过70万平方米。这些项目主要分布在福田和南山，宝安也有个别项目落成。

目前在深圳写字楼多集中在南山、福田和罗湖。据不完全统计，仅在南山，规划高度超过300米的在建项目就包括世茂前海金融中心、汉京金融中心、卓越前海金融中心、华润深圳湾总部大楼等。而在福田区，佳兆业环球金融中心、深业上城等在建项目的规划高度都超过300米。在旧改重点区域罗湖，也有宝能中心、城脉金融中心和恒大建设大院旧改项目，规划高度都超过300米。

深圳写字楼项目遍地开花，虽然多数为企业自持物业，但也预示着大量写字楼项目将陆续进入市场。当住宅开发商因调控，减少推货的时候，深圳的甲级写字楼市场仍在不断出货。

截至2017年二季度，深圳甲级办公楼存量达580万平方米。预计下半年仍有近70万平方米的新增供应投放到市场，在供应压力下，预计截至年底整体空置率仍会持续上升至18-20%。

自用型企业总部大楼占5成

第一太平戴维斯数据显示，预计2017年新增写字楼供应将达到171万，较去年将近翻一倍。当前市场写字楼供应较大，深圳后海片区将在2017和2018年迎来供应小高峰，前海片区将在2018年及之后达到供应高峰。

而在这些新供应出货的写字楼中，以自用为主的投资需求活跃，企业总部大楼占比近5成。仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“上半年深圳甲级办公楼整体租赁需求保持稳定，证券和资产管理类金融机构表现相对活跃，跨国公司受到业主青睐。上半年新增供应以企业总部大楼为主，接近五成。”

受国家扩大开放和支持外商投资等政策影响，仲量联行深圳董事总经理夏春毅预计，外资企业在深注册量及企业投资规模都将会提升，以专业服务业、电子通信和传统金融行业为代表的外资企业有望继续扩大在深圳的布局，未来一年外资企业对甲级办公楼需求可能会有所增长。尤其是深港合作的进一步加深，港资企业在深活动将有所活跃。深港合作的进一步加深将拉动外资企业的扩租需求。

租金价格稳中有升

虽然新供应不断增多，在承租能力较高，且租赁面积需求较大的金融类和专业服务类等企业询盘稳定的情况下，一些优质办公楼的叫价稳中有升，尤其表现在福田CBD。仲量联行数据显示，2016年上半年租金保持平稳，较2016年第四季度上升仅0.1%。

值得注意的是，新入市的平安国际金融中心，月租金为400-600元/平方米。这个由平安人寿开发，总建面达到10.2万平方米的写字楼办公项目，已经打破位于福田中心区的嘉里建设广场租金纪录，成为深圳写字楼新贵。位于后海片区的深圳湾一号甲级写字楼也已启动全球租赁，其不但拥有莱佛士五星级酒店、空中音乐厅，顶楼还有停机坪。

夏春毅预测，写字楼租金方面，主要受空置率压力的影响，轻微下降的趋势不变。

与写字楼租金趋势不同，零售商业的租金将上涨1-2%。仲量联行深圳零售地产部总监许斌表示，新增供应中不乏经验丰富的零售地产开发商和中高端定位的项目，预计将持续完善现有区域商业格局并拉动商圈升级，加上预期整体租赁需求平稳，预计下半年租金仍有1-2%的上涨空间。

上半年共有5个购物中心项目开业，新增供应超过30万平方米。其中三个项目位于市郊，坪山和宝安福永均迎来了片区内的首个优质项目开业，福田和南山也有新竣工项目。截至2017年第二季度，全市优质零售物业存量达400万平方米。下半年全市优质零售物业将有约80万平方米的新增供应。

附7月深圳部分写字楼租金价格表（来源：深圳商业地产资讯myqq504583164）

最近福田中心区南片区整体租金较上一两个月有轻微下调迹象。福田中心区南区甲级写字楼林立，交通四通八达，配套完善，这里拥有全深圳最多的总部型企业。地铁1、2、3、4、、11号线均经过该片区，站点有福田、会展中心、岗厦。每栋大厦到地铁口的距离不超50米，高铁福田站也在此。此片区合适总部型企业、高端金融业入驻。