上海的写字楼价格行情（上海写字楼大宗成交精选（2018年））
2018年第一季度
投资市场：
2018 年第一季度，上海市下发了《上海银监局关于规范开展并购贷款业务的通知》，对房地产行业的并购贷款做出了更为严格的要求，因此收益稳健的资产更加受到投资者青睐。第一季度，上海仍然是全国最为活跃的投资市场，写字楼、商务园区与含大面积写字楼的综合体项目仍是对投资者最有吸引力的资产标的，季内共有十二项相关大宗交易被披露，交易总额约20亿美元。外资机构虽比稍早前更为活跃，但内资机构仍然整体上主导上海市场。
瞩目交易包括领盛投资管理以3.59亿美元向首峰资金管理收购位于虹口的盛邦国际大厦，物业总面积为54,037平方米（581,649平方英尺）；弘毅投资从瑞力投资购得位于杨浦五角场的创智天地，物业总面积为28,000平方米（301,389平方英尺）；以及五牛以2.25亿美元向中融长河收购中融信托大厦，物业总面积为40,736平方米 （438,479平方英尺）。
租赁市场：
第一季度共有五个项目进入次中心区域，主要集中于新兴板块，包括杨浦的科创国际T1；杨浦的君庭广场；闵行的丰树商业城 F,G,H 栋；徐汇滨江的东航滨江；以及浦东洋泾的置汇旭辉广场。这些项目为上海次中心甲级写字楼市场带来合计24.3万平方米（262万平方英尺） 的写字楼建筑面积，并使总存量环比推升5.8%至446万平方米（4,800 万平方英尺）。
次中心甲级写字楼市场平均租金于第一季度环比与同比分别上涨 1.4%与 4.1%至人民币 6.45 元（1.02 美元）每 天每平方米。稳固的需求使平均租金在激烈竞争中仍保持走高态势。按市场类型划分，新兴板块整体录得1.5%的环比涨幅或11.2%的同比涨幅，反映了区域中商务氛围的逐渐成熟与业主对未来的乐观预期。而与核心区邻近的成熟次中心的租金仍高于整体水平，但相较核心区依旧有明显差距，因而吸引了因成本因素从核心区迁出的租户。季末，花木、虹口、原闸北及普陀等成熟次中心市场的平均租金环比上涨 2.6%或同比上涨 5.0%至人民币 7.12 元（1.13 美元）每天每平方米。
2018年第二季度
投资市场：
2018年第二季度，高力国际在上海市场共录得共10项大宗投资交易，交易总额约为25亿美元。其中写字楼物业仍是最受关注的资产标的，季内共有四项相关大宗交易被披露，占交易总额的44%。次中心区的写字楼于季内似乎更具吸引力，所有四项交易资产均位于北外滩、虹桥与新静安（闸北）子市场/板块中。
瞩目交易包括沪港联合以5.04亿美元收购位于静安的隆宇国际商务广场，物业总面积为58,601平方米（630,775平方英尺），卖家为向包商银行，2012年以3.14亿美元购入该物业；晶科能源以2.17亿美元收购位于虹桥商务区的虹桥富力中心2号楼， 物业总面积为31,200平方米（335,835平方英尺）。
租赁市场：
第二季度共有两个项目进入次中心区市场，包括临近浦东小陆家嘴的上海世茂大厦以及浦东前滩的晶耀前滩5号楼。这些项目为上海次中心区甲级写字楼市场带来合计约 6.5 万平方米（70 万平方英尺）的可租赁办公面积，并将次中心区总存量环比推升1.5%至455万平方米（4,898 万平方英尺）。
次中心甲级写字楼市场平均租金于第二季度环比与同比分别上涨 3.6%与 4.6%至人民币 6.66 元（1.00 美元）每天每 平方米。稳固的需求使平均租金在竞争中仍保持走高态势。按市场类型划分，新兴板块整体录得7.4%的环比涨幅或12.1%的同比涨幅至人民币6.13元每天每平方米（0.92 美元），反映了区域中商务氛围的逐渐成熟与业主对未来的乐观预期。而与核心区邻近的花木、虹口、新静安（闸北）及普陀的成熟次中心区平均租金环比上涨1.0%或同比上涨 4.1%至人民币7.16 元（1.09 美元）每平方米每天。
2018年第三季度
投资市场：
由于近期受去杠杆与金融监管的宏观政策影响，内资买家的融资成本有所提升，因此众多外资买家将此视为投资机遇，寻找合适投资物业的活跃程度进一步提高。2018年第三季度，高力国际共录得16宗上海市场大宗交易，交易总额约为11.4亿美元或人民币77.4亿元。其中写字楼仍是上海大宗物业投资市场的主要物业类型，约占交易总额的49.5%。而零售物业与政府支持的长租公寓亦于近期不断吸引投资人的注意。
季内主要的写字楼物业大宗交易包括：盐城国投以人民币8.50亿元（1.24亿美元）购入位于杨浦的保利绿地广场B2栋，物业总面积14,526平方米 （156,357平方英尺）；某国企以人民币5.04亿元（7,400万美元）购 入位于虹桥商务区的虹桥富力中心A座，物业总面积9,006平方米 （96,940平方英尺）；平湖经济技术开发区以人民币2.28亿元（3,300万美元）购入位于虹桥商务区的虹桥协信中心（一期花瓣楼），物业总面积3,800平方米（40,903平方英尺）。
租赁市场：
2018年第三季度，两个甲级写字楼新项目交付入市，共计11.9万平方 米（128万平方英尺）写字楼面积：
> 位于浦东陆家嘴的泰康世纪大厦（9万平方米或96.9万平方英尺）
> 位于浦西徐汇的世界贸易中心1栋（2.9万平方米或32.1万平方英 尺）
上海核心区甲级写字楼市场总存量由此于季末提升1.6%至约739万平方 米（7,950万平方英尺）。
为降低金融风险，中央政府继续保持金融去杠杆与监管力度，银行与金融机构的投融资活动因此受到影响，而上海写字楼市场的需求亦受到一定程度的波及。但2018年第三季度企业的新租与扩张仍然持续，季内核心区净吸纳量共约12.3万平方米，同比提升37.2%但环比下降 43.2%。
灵活办公继续保持在高品质写字楼中的租赁需求，但在一年的快速扩张后，核心区已难觅合适的写字楼物业供给。第三季度核心区整体空置率相比二季度下降0.3个百分点至10.3%。
分区域看，浦西空置率环比下降0.8个百分点或同比下降6.5个百分点至 8.5%，而浦东则环比和同比分别上升0.5和0.2个百分点至12.8%。
2018年第四季度
投资市场：
第四季度，上海投资市场表现非常活跃， 共录得11宗整购交易，总投资金额大约在人民币305亿元。商办综合物业是本季度成交的主要物业类型，买家以开发商和基金为主。
外资基金及发展商依然看好上海投资市场。凯德集团联合新加坡政府投资以人民币约128亿元收购位于虹口北外滩星港国际中心项目。该项目由2幢50层的写字楼和7层的购物中心组成，总建筑面积约为 420,000平方米。
基汇资本联合QuadReal Property Group， 从亚腾资产管理手中收购位于人民广场海洋大厦，总建筑面积达50,219平方米。这是海洋大厦在2013年被腾飞集团出售给亚腾资产管理后，再度被交易。
租赁市场：
第四季度，上海甲级写字楼市场平均租金环比上涨2.1%至每天每平方米人民币9.7元。核心商务区市场平均租金也有所上涨至每天每平方米人民币11.8元。
生产服务行业例如金融保险、咨询、律所的写字楼租赁需求有所回升，而人工智能、新能源以及医药等行业在第四季度依然保持着旺盛的租赁需求。第四季度，上海甲级写字楼市场整体空置率环比下降0.2 个百分点至9.9%。
第四季度，总计30家跨国企业在上海新设立地区总部，上海累计引进跨国公司地区总部达到665家，其中亚太区总部85家。优越的地理位置以及良好的营商环境使得计划进入中国市场的外资企业将上海作为 设立企业地区总部的首选。越来越多的跨国公司总部机构推动甲级写字楼市场租赁需求稳步增长。
第四季度，首届中国国际进口博览会在国家会展中心成功举办，预计有更多新技术和新产品将会被引入国内市场。对外资企业加大开放的坚定态度将吸引更多的跨国企业进入国内市场，这些潜在需求将进一步提升上海写字楼以及资本市场的活跃度。
来源：高力国际、莱坊研究部、第一太平戴维斯
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李磊
上海房地产投资顾问
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