惠州写字楼空置率约4成供过于求

2023-10-22

惠州空置房物业费收费标准（惠州写字楼空置率约4成供过于求）

惠州写字楼租赁市场

供过于求

住宅市场持续火爆，也没有让惠州的写字楼市场享受到深圳客带来的红利。

基于写字楼市场太过明显的投资属性，总价高、单价高的特点，相对于住宅而言退出机制不完善，而且回报周期长，导致惠州写字楼项目销售较为缓慢，再者，高达4成左右的空置率，也让部分写字楼的投资者无奈转向住宅。

但和此前相比，随着部分企业总部的入驻，惠州写字楼尤其是江北CBD核心区域的租赁速度有所加快，且在租金这一关键指标上，相较于2015年有明显上升。业界观察人士称，去年底开始惠州写字楼租赁市场已经走出了租金持平和部分片区租金下降的恶性循环。

惠州写字楼租赁市场，一方面是供应充足，另外一方面是新增的企业入驻量不多，导致的租赁市场处于不活跃状态。

记者本次走访了惠州江北核心区的7个写字楼和麦地的世贸中心，试图对这些写字楼的生态样本进行分析，但除了华贸、富力、德威大厦之外，少有写字楼能够交出满意的答卷。

上述三个写字楼的租赁比例在惠州处于60%以上的良好租赁状态，但双子星、富绅大厦、中信城市时代、帝景国际商务中心都处于培育阶段，租赁比例不超过50%，不过，租金较此前几年有明显上升。

对于租金上升，中介机构和业界观察人士分别给出了两种不同的解释，前者认为，是金融理财类的P2P公司比例过大，导致租金被抬升，理由是这部分公司的租金承受能力强，但后者认为是类似于华贸、富力这类写字楼租金的提升，拉升了总体的租金水准。目前惠州江北区域的写字楼租金处于45—90元/平方米之间，麦地的一些写字楼可能起价低一些。

纵观惠州市区写字楼租售市场，最主要的问题即是供过于带来较高的空置率，导致写字楼市场的新房、二手房的投资、交易不活跃。分析惠州写字楼市场的客源构成时，我们发现，本地企业租赁比例高达72%，外地企业仅有28%，后者说明惠州写字楼租赁的增量市场有限。

而在入驻的本土企业，比例最高的还是金融业，新的融投资、理财、P2P占据了近20%的比例，而传统的制造业以及其他行业分别占比不超过10%，互联网新创企业只占6个百分点，而且在本土入驻企业中，区域性总部也偏少，而本地新创型企业、品牌企业也较少。

华贸大厦

物业地址：惠城区江北文昌一路9号

租金：80-85元/平方米

租赁情况：2011年华贸中心开业之后，华贸大厦就奠定了惠州最高端写字楼的地位，2013年惠州华贸中心成为城区楼宇经济示范平台，入驻惠州华贸中心的优质企业将直接享受政府提供的税收优惠等多项政策与福利。其租金也是一路上扬，2013年的租金大约65元/平方米，到现在平均85元/平方米，最高到100元/平方米左右。相对惠州其他写字楼，华贸大厦的空置率相对较低，南都记者在其租售主力2号楼下的入驻企业信息看到，其高区仅有20楼以及19、21楼有部分空置，低区3、6、7楼有部分空置。而1号楼的租户信息显示，28、29、31、33、34、22层都处于整体空置状态，低区的3、5、4都有部分空置，排除部分企业入驻尚未挂牌的情况，预计租赁比例在70%左右。

优势：档次高、品质感好，背后是市政配套。

劣势：价格高出惠州平均水平较多，对于初创型企业是较重的负担。

富绅大厦

物业地址：江北文明一路

租金：72-75元/平方米

租赁情况：富绅大厦是惠州知名的服装企业富绅集团投资打造的，也是惠州唯一一个只租不售的写字楼项目，开发商打造了4层地下停车场，也有惠州首个司机俱乐部，但尚不明确是否已运营。项目楼下没有悬挂租户的入驻信息，租赁中心工作人员表示，现在的租金均价是75元/平方米，差价在3元/平方米之间，南都记者探访时，项目工作人员并未透露现在的租售率，只是称部分租户现正在办理入驻程序当中，预计其租售率不超过50%，入驻的知名企业有民生银行、华润银行。

优势：结构空间较为合理，电梯多。

劣势：租金相对高，而且物业管理费是惠州写字楼之最。

双子星大厦

物业地址：云山西路20号

租金：45-60元/平方米

租赁情况：作为江北最早的现代化写字楼，丽日的双子星大厦占据了较好的位置，交通便捷，对面就是市政公园，而且和丽日江北购物中心连接在一起，配套较为完善。其写字楼的租金也从2012年的最低30/平方米涨到了最低45元/平方米，最高在60元/平方米左右。租赁中心的工作人员表示，现在写字楼的租赁率已经达到了80%左右，部分入驻企业还在装修，但南都记者在项目一楼的入驻租户信息栏上看到，入驻率大约在40%左右，排除一些不挂牌的企业，入驻率应该在60%以下，而且入驻的企业除了人保惠州分公司、银行之外，都以中小企业为主，其空间分隔相对自由。

优势：租金相对便宜，周边配套完善。

劣势：停车较为不方便，很多时候地面没有车位可停。

帝景国际商务中心

物业地址：江北云山西路2号

租金：60-70元/平方米

租赁情况：帝景国际商务中心是江北中心区拥有五星级酒店的写字楼，凯宾斯基酒店为引入项目，地段位置较好。项目依然还在发售，均价18000—19000元/平方米。项目工作人员介绍称，目前项目租赁的写字楼面积在60—1800平方米之间，毛坯的均价在45元/平方米，带装修的在60—70元/平方米之间，而且有小面积的复式写字楼，其层高4.6—4.8米，可以隔成两层使用，开发商宣称的150%的使用率在江北具有唯一性，但从其一楼的信息索引来看，租赁比例不高，上述工作人员表示，部分公司还在装修，预计整体入驻率不超过40%。

优势：户型的使用率高，而且拥有惠州最大的地面停车场。

劣势：目前无知名的公司入驻，其商务氛围还需培养。

中信城市时代

物业地址：江北文明一路3号

租金：60-65元/平方米

租赁情况：中信城市时代是江北核心区最早的写字楼之一，分为A、B两座，现在已经全部重新装修，户型面积介于85—1650平方米之间。项目工作人员接受南都记者电话咨询时表示，现在项目带装修的租金约在70元/平方米，不带装修的话可以少些，但又表示租金还可以谈。其项目楼下的租户信息表，或许是长久未能更新，信息相对较少，上述工作人员表示，现在A座的入驻比例在75%左右，而B座相对较少，B座10楼以上都是整层、半层出租，大公司才会租用，预计整体出租率在50%-60%左右。

优势：空间的舒适性较高，有小阳台。

劣势：档次感不高。

富力国际中心

物业地址：惠城区江北东江二路(惠州大桥东侧)

租金：60-80元/平方米

租赁情况：198米的富力国际中心是江北第二高楼，而且其项目本身拥有五星级的万丽国际酒店。在华贸大厦未开始启用前，其是惠州最高端的写字楼，而且一线面江，拥有极好的景观资源。项目工作人员表示，现在富力国际中心的写字楼租金大约是介于60—80元/平方米之间，具体租金是根据是否看江。上述工作人员表示，目前项目还剩下20—30套尚未出租，都是150、300平方米的户型，但知情人士透露整体的出租率应该在60%左右。

优势：是惠州写字楼中景观最好的。

劣势：周边没有公交车接驳，全靠私家车出行。

世贸中心

物业地址：惠城区河南岸新岸路一号

租金：35-45元/平方米

租赁情况：作为惠州麦地中心最早的纯写字楼项目，世贸中心一直命运多舛，开发商、业主以及物业公司的纠纷不断，但其地段位置优越，还是吸引了一部分中小公司办公入驻。一位中介公司的营业经理表示，世贸中心的写字楼不太好租，很多此前在世贸办公的公司都在后期选择了搬去江北的写字楼，其租金大约在35—45元/平方米左右，小面积的租金要便宜一些，预计接下来世贸中心的入驻率将越来越低，目前的入驻率在50%左右。

优势：地段位置好，周边配套较好，租金便宜。

劣势：停车太麻烦，地下停车场车位不足电梯也需要长时间等待。

德威大厦

物业地址：江北云山西路4号

租金：45-50元/平方米

租赁情况：德威大厦是距离惠州市政府最近的写字楼，金色的外观在惠州独树一帜，租赁情况也是惠州目前最好的写字楼之一。项目委托租赁的中介公司介绍，现在还有10套左右尚未租赁入驻，整体的租赁比例超过80%，租金也是江北相对最便宜的写字楼之一，上述负责租赁的工作人员表示，其租金的平均价格大约在45元/平方米左右，部分可以租到50元/平方米，项目门口的楼层索引指示牌显示，除了17、19楼部分楼层尚未出租外，其他楼层都已经出租，项目门口就是莞惠城际轨道的云山站口，交通较为便捷。

优势：租金相对便宜，性价比高。

劣势：电梯偏少，内部公共空间设计不合理，无中央空调。

来源：南方都市报

热门关注