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疫情期间，普遍对“老破小”的基层管理、物业管理比较失望，不少居民表示疫情过后可能置换次新房——天平又一次向“远大新”倾斜。

而五大新城正是“远大新”供应主力。

01

新城梦碎再出发

新城不是一个新东西，也没那么神奇，大部分地级市甚至县城都有新城。​

近40年经济发展快、人口增长多，需要很多的新房、很多的新增配套、很多的工业园。拆老房子开发成本高，所以纷纷另起炉灶，新城就这样诞生了。

十五期间（2000-2005年）上海划了11个新城，其实一点技术含量没有——10个郊区划10个新城，额外赠送一个空港新城。

后来南汇、浦东合并，取消了惠南新城，取消了空港新城，还剩9个。

十二五期间宝山、闵行已经与市区连成一片，实际上成为主城区，所以删掉新城变7个。

后来大家发现一个郊区一个新城，跟考试前老师说整本书都是重点一样，毫无意义。

所以十三五期间去掉金山、崇明新城，重点打造剩余的嘉定、青浦、松江、奉贤、临港，是为五大新城。

目前发展最好的是松江新城，人口最多、城市建设最完善、资源最发达，虽说现在商业体量被青浦超越。

松江与其他新城的区别是：选择了第一时间融入市区。

其实我们提新城，你一定得分清楚到底是上海的新城还是当地的新城。

比如奉贤新城，十几年也开发了不少项目，不过只是安置当地多出来的人口、吸收新增的产业，与上海市区关系不大。

或者说即使没有上海，即使奉贤还是江苏的一个县，人家也需要开发一个新的片区。

所以奉贤新城是奉贤本地人的新城。

而松江新城不一样，松江新城刚开始就迎来了市里的力量——给了大学城、给了第一人民医院，给了上海市中心图书馆，并且通过9号线将市区居民源源不断的导入过来。

所以松江新城既是松江人的新城，又是上海的新城。在这个意义上讲，松江新城是上海最好的新城——当然因为这里开发最早。

开发前松江基础比较厚，工业占上海七分之一，进出口总额占上海五分之一。

而且松江地处西南，西南部又是发展最迅速的片区。80年代田林、康健就在开发，新世纪初徐家汇开发完成，中环内连为一体。

后来古美、莘庄、七宝成熟起来，九亭也开发的差不多，大家已经抵达城市边界，所以学习了日本的卫星城模式，首先打造松江这个新城。

当时虽说有11个新城规划，真正开发的只有松江，同期又提出了一城九镇规划，以示侧重。

所以2003年后松江就进入了大基建时代，高峰期每年新房供应量超过2万套。

而嘉定、青浦两区加起来连1万套都不到。什么是一枝独秀、什么是恩宠有加，当年的松江深有体会。

有段时间，房地产带来的税收几乎占了松江财政收入的50%！

当然这段时间人口也源源不断地流向松江，10年间几乎翻了一倍。

当然家里这么多儿子，总不能只给一个盖房子娶媳妇，2010年后就开始照顾嘉定，嘉定新房供应量迅速由三四千套上涨到一万五千套。

而松江风头已过，新房供应量迅速缩水75%，2012年松江GDP甚至出现了倒退——房地产航母沉底了。

嘉定新城的优势是站在了松江肩膀上，成功规避了松江遇到的问题：人口过于集中、开发太密集，几年内就把核心区域全开发完了——松江中央公园向西到辰塔路之间已经没有土地。

后面遇到新的机会也没额外空地，即使万达广场选址也不能在中心地带。

所以嘉定新城格局拉的很大，起点很高，远香湖公园、保利大剧院、嘉定图书馆、瑞金医院，整体比松江定位要高。而且很分散，大融城、宝龙、万达分布各个角落，中间预留了很多空地。

然而嘉定运气不太好，正热火朝天时大虹桥火了，大虹桥一火青浦子凭母贵，瞬间成为主角。

2015年后嘉定拍地就开始缩水，全力支援青浦。

而嘉定的规划尚未全部落地，各个项目相当分散，人气就显得不旺，晚上更是冷冷清清。

所以大家打趣到：嘉定新城百米一林、千米一湖、万米一人。

其实青浦运气更差，直到2015年才迎来市里重视，但是2000-2015年间总不能不开发。

所以青浦靠自身力量搞了夏阳湖这里，项目有上海夏阳湖皇冠假日酒店、青浦博物馆、富绅商业中心、青浦区教育局、复旦大学附属中山医院(青浦分院)等等，

其实可以看出来，跟松江新城、嘉定新城相比，完全不是一个量级，不用看数据，实地转转也能看出来。

大虹桥火了以后，青浦开始导入市级力量，这时就非常尴尬——夏阳湖已经没有空间了，也没人迅速提出新的规划，实际上直到《2017-2035城市规划》出来，夏阳湖还是青浦新城中心。

所以2015-2020年青浦很乱，只是拍了大量住宅用地，吸引市区人口来买房。

直到2021年，五大新城再次出新的规划——要建设成为独立的综合性节点城市，青浦新城终于给了新的规划，中心区域调整为地铁青浦新城站以北片区。

然而此时爸爸已经没钱，上海人口流入放缓、全国经济都遇到问题。

更让人难过的是，青浦的核心资源已经投向夏阳湖，现在开发新的中心区域，更是囊中羞涩。

当然更不走运的是奉贤，这是直到2018年还是一个内生发展的区域，与江浙沪普通县城区别不大。

奉贤也有新城，商业给了百联南桥购物中心，公建给了市民公园，商办有中企联合大厦、卓越世纪中心，住宅有中粮南桥半岛、正阳世纪星城。

前面提到过，这些都是奉贤人的新城。5号线通车后，奉贤新城渐渐地开始迎来市区客户，成为上海的一部分。

其实整个奉贤，真正融入到市区的反而是海湾和金汇。海湾是因为这里之前重点开发，凭借概念和别墅吸收了大量市区客户。

金汇是“前滩南”，浦东、闵行的外溢客群也来了不少。

最为特殊也最为失败的是临港新城，官方说法是：2019年的研究发现，由于产业区与生活区在空间上相对隔离，产城融合不足，导致南汇新城对人口的吸引力有限，规划人口目标实现度仅为三分之一左右。

临港新城的问题是，实在是太远了，即使2002年开发滴水湖、2004年开发临港大学城、2009年开发六院，2010年开发16号线，市区人口依旧不愿意过来。

而且临港又不能像青浦、奉贤一样借助自身力量开发，临港原来不是县城，没有人口、产业基础。

临港的核心原来是惠南这里，不知道为什么领导舍弃不用，非得在20多公里以外再开发一个全新片区。

结果就是两不靠，彻底失败，人口导入不达标不说，滴水湖边的临港科技创业中心、临港软件园建成10年就拆除。

所以总体来看，松江相对成熟，嘉定开发了不到一半，青浦搞了一堆房地产，奉贤还偏内生。临港彻底失败，现在从头再来。

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02

附庸摇身变主城

五大新城其实都不太顺利，官方也看在眼里。

上面提到了一些发展现状，目前的确不能让人满意。更重要的是，五大新城经济增长纷纷跑输了苏州。

而且是苏州平均值，跟苏州的优等生昆山相比，增幅完全是天上地下。

2017年确定了五大新城后，一直沿着老路发展，规划没怎么大动。

直到2021年五大新城新闻发布会，首次将“五大新城建设”写入了政府工作报告，提出了“独立的综合性节点城市”概念。

什么意思呢？

官方认为新城失败的原因之一是，一直没有独立出来，而是市区的一部分。

市区不想要的东西给你们，市区想要的，即使是你的也要拿走。

比如市区没有很多住宅用地，那你五大新城就做睡城。大家在新城睡觉，工作在市区、消费在市区，创造的GDP全在市区。

比如市区没有办法吸收低端产业，那你五大新城就负责开发低端厂房、甚至是污染性企业。

比如佘山，建了大片别墅，对当地带动作用体现在哪里呢？

别墅里面住的不是佘山人，甚至松江人也不多，但是他们又不在当地工作、不在当地消费，跟松江关系不大。

所以领导提出了几个方案：加大放权赋能力度、提升“五个新城”公共服务能级、加大政策支持保障力度。

意思是多给五大新城资源，让大家踏踏实实在这里定居；多给一些税收减免、落户放松类政策，让五大新城吸收一些核心产业。

当然还有一个关键词：节点。

节点的概念一定是对外的，上海市区一直视其他地方为乡下，不存在节点的说法。

以前新增人口一路抵达主城区，到这里才算上海，现在中途给你一个节点，到五大新城也算上海了——这就是五大新城截流。

以嘉定为例，嘉定位于沪宁线上，沿线区域人口前往上海，到嘉定就可以安家了，而不是一定前往桃浦。

在湖州迁往上海，沿沪渝高速到青浦就可以买房了。

所以上海以五大新城为节点构建交通体系，作用大家自行体会，不适合展开。

其实这个方向性的转变给了我们很大启示：以后不用过多在意五大新城吸收市区客群，五大新城更多的依靠自身力量发展。

尤其是楼市中，将以当地客群为主，分析房价时不用过多计入市区客户购买力。

这样我们就能展开第三部分分析了。

当然这次调整有些问题还是没有解决，比如要增加五大新城公共资源建设，那为什么之前不建设？

其实想想都知道，之前不建设是因为没钱，有钱肯定到处都建三甲医院、到处都建重点学校。

之前没钱是因为大家拿钱支援浦东，1990-2020年间浦东GDP翻了219倍，浦西却只有35倍。

那现在浦东升级为“引领区”，承担着引领产业转型、突破资本主义国家技术封锁的重任，使命更大、责任更大，还有多少钱支援五大新城建设？

另外一个悖论是：独立的地方反而落后。

五大新城发展最好的是松江新城，因为融入市区最早。发展较差的奉贤、青浦，之前都没有融入市区，几乎是独立发展。

那现在让大家全面独立，是不是自断臂膀呢？

03

内生发展看地缘

无论如何，我们需要沿着“独立的综合性节点城市”这个方向分析五大新城潜力。

既然脱离市区独立出来，那么距离市区远近就没那么重要，更多的是依靠自身禀赋自我奋斗。

一个区域的禀赋中，地缘是最重要的因素。上海向南、北京向东，是自然条件注定，谁也抵挡不了。

五大新城中，地缘优势最强的是松江。

上海先进制造业基地，几乎每个郊区划了一片，真正可以相互联动只有松江工业区和闵行经济技术开发区。

两片区域比邻而居，当地的招商中介都是一家公司同时负责两片区域。

而嘉定、青浦、宝山等相互独立，来往不多。

而松江、闵行上市企业数量分别名列上海第三、第二位，两个强区几乎融为一体。

即，松江新城完全可以吸收闵行的客群，也可以吸收闵行的外溢产业。

更重要的是，这里处于上海正南部，抓住了上海向南的红利，比如不少浦东企业都在向松江转移——浦东北部已经没多少土地了。

这个优势决定了松江注定会崛起。

而嘉定与宝山、青浦互动都很困难，向内是普陀区，普陀是一个自身难保的差生，帮不了嘉定许多。

青浦其实地段不错，上海向西发展空间很大，不过可惜的是仅限青东地区。

青西的朱家角、金泽、练塘、商榻、西岑、白鹤等镇，是大上海范围内的水源保护区，不可能进行高强度的工业、住宅开发。

华为在西岑选了片土地，已经是给足了面子。据说华为向上找人了，不太好讲。

其实华为原先考虑过闵行，无奈闵行实在是没有这样大的一片空地，爱莫能助。

网上有人说任正非开车经过青浦，觉得这里风水好，所以选址建厂，说的跟皇帝选墓地一样简单。

其实这种2.5产业主要的约束是土地，上海104片区空地非常稀缺，不是你想拿就能拿。

宝山的北郊未来产业园，你去租房，很欢迎；去买房，需要各种审查你的资质、营业范围、营业额等等。

当然地缘劣势最大的是奉贤和临港。

当然临港不在乎，人家头顶国家级规划、国家级自贸区的光环，源源不断的吸收着外界资源，地缘再差也能吸引来特斯拉。

奉贤就不一样了，奉贤偏居一隅，而且现在又有临港这样的悍邻，优质企业被临港虹吸是难免的事情。

同样是远郊，临港给的招商条件更好，你让大家怎么办？

而且临港新片区野心太大，西部边界直接划到了上海之鱼旁边。上海之鱼不是普通地标，而是奉贤新城将来绝对的核心。

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04

青浦错失沪苏湖

地缘条件分两类，一种是向内，一种是向外，第三部分主要是分析了内部条件。

对外沟通，我们一直认为青浦位置最好，因为青浦是唯一同时与江浙交界的区域。

而且《长三角生态绿色一体化发展示范区总体方案》中明确了江苏吴江、上海青浦和浙江嘉善三地为长三角一体化先启区的地位。

不过青浦有两个遗憾，其一是前面提到的：青西是大上海范围内的水源保护区，不可能进行高强度开发。

其二是，青浦错失了沪苏湖高铁。

2016年之前，青浦凭借着沪苏湖高铁的概念疯狂卖房，然而2017年规划出来，人家决定不走青浦了，而是向南转弯去松江。

据说是青浦居民认为高铁会割裂青浦城区，破坏城市环境，破坏当地风水，江湖传言，且听即可。

不过这条高铁一来，松江的战略地位明显超过青浦，因为这条铁路太重要。

江浙沪交界处高铁一直不发达，现在规划了一个“十字架”：通苏嘉甬、沪苏湖高铁。

通苏嘉甬南北走向，沪苏湖东西走向，串起了江浙沪交界处大部分核心地段，意义不可小觑。

其实沪苏湖沿沪渝高速最近，向松江算是绕远，但是没办法，人家运气就是好。

沪苏湖高铁对松江南站意义有多大呢？

松江南站原先妥妥的是一个小站，只有两台四线，跟安亭、南翔站差不多。

沪苏湖高铁一来，直接升级为9台23线，运力翻了六倍！现在是仅次于虹桥站、上海东站的第三大站。

这样一弄，长三角一体化的优势松江拿了不少，以后南通、宁波的朋友都可以乘高铁来松江，甚至在合肥可以接上京九高铁，辐射全国。

而且与9号线无缝衔接，从而可以带动松江大部分区域。

松江崛起，青浦地位随即下滑。嘉定对接的是太仓、花桥，已经没有多大花头。

05

打铁还需自身硬

当然区域发展绕不开一个话题：当地经济发展情况。

除非有很大的外力，否则城市发展一定是强者恒强，毕竟马太效应始终是决定因素。

如果以GDP为指标，嘉定一定是睥睨众生，2021年高达2700多亿。

松江第二梯队，1700多亿；奉贤、临港、青浦脚碰脚，都是1100亿左右。

然而大家都知道嘉定的GDP中水分很大，因为有上汽这个大BUG在这里。

所以嘉定GDP高，财政收入却跟其他区域相差不大。

更重要的是，嘉定的增速一直在放缓，2015-2020年间，嘉定GDP增幅排名倒数。

这是因为嘉定的产业结构存在很大问题。

五大新城一定不能跟市区拼核心第三产业，选择这个方向的没有一个成功案例，所以大家看到五大新城有大量酒店式公寓——都是办公楼租不出去改为居住使用。

第二产业中主要的增量是战略性新兴产业，这个增量，嘉定区占比不高。

环二初步统计，松江规模化工业产值中，战略性新兴产业占比超过63%。

嘉定去年只有24.1%，奉贤33%左右。青浦目前连30%都不到。

嘉定、宝山把握住了过去，创造了很高的GDP；未来很可能是松江。

当然奉贤GDP增幅也很高，其一是奉贤起点比较低，其二是奉贤有大量104地块可供开发。

闵行最近经济不顺利，是因为正在清除部分落后产业，这些产业部分去了松江、部分去了奉贤，推动了两地GDP增长。

长期来看，奉贤也面临上限。

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06

临港再造浦东梦

临港过于特殊，只能单讲。

前面提到过，临港是最失败的新城，各项指标完成度均为最低。

然而现在临港规划最为宏大，松江新城人口规划110万人、青浦、奉贤只有70万，而临港新片区人口规划高达250万人。

而且临港新片区力争2035年GDP超过1万亿，号称再造一个浦东。

其实这里有很大的概念错误，临港新片区其实不等于临港新城。

临港新片区规划面积高达873平方公里，明显跟其他四个新城不匹配。

实际上松江全区仅有土地606平方公里，人口191万，这里还包含了完全没开发的泖港镇、石湖荡镇、新浜镇、叶榭镇。

所以临港新片区的概念相当于一个行政区。其实是ZF反悔了，将南汇划给浦东不是一个好主意——浦东划的太大，南汇地区根本够不到。

一个区级政府有自己能力上限，不可能面面俱到，所以原南汇区现在发展并不顺利，ZF真是鞭长莫及。

所以现在把奉贤、南汇最落后的一片区域单拿出来，尽可能的增加独立性，通过中央规划的名号提高定位，从而把这片最为落后的区域激活。

这一大片区域的中心，才是临港新城，即 ，临港新城镇+万祥+书院+泥城，共计300平方公里。

不过临港新城能不能成功，主要还是依赖临港新片区，因为仅靠浦东新区，已经被证明会很失败。

临港新片区自身问题也很大，圈了太多土地，拉大旗作虎皮，然而向心力很差。

临港新片区连奉贤金汇都划进去，金汇到人广30公里，到滴水湖40公里，谁会拿滴水湖当中心？金汇的人口、产业跟你们什么关系？

临港有386平方公里特殊购房政策区，几乎没有覆盖奉贤多少土地，把他们圈进去意义又在哪？

而且1万亿的GDP目标，如果要达成，现在年均GDP增幅需要高达16%，真的要有很强的想象力。

能落地多少我们不去争论，至少有一定可以确定：临港的房子不值得投资。

临港这样重磅的规划，是不会允许大家炒房的，经济还没起来，房价先高到离谱，临港一定废的很彻底——你的优势就是房价低。

而且中国的情况一直是房在人先，临港刚需客户还没多少，刚需房子已经遍地开花。

今年预计上市新房3万套以上，仅，102、103、105片区就多达16940套！

这样海量的供应，刚需客户明显不够用，投资客户也不会接你二手房的盘，所以不存在炒作可能性。

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