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黄浦滨江地区是上海开埠以来最早形成的城区之一，“一城烟火半东南”，描述的就是这里早年的繁荣景象。近年来，随着旧改的推进，黄浦滨江地区在人口结构和产业形态等方面呈现出翻天覆地的变化。如今，已经逐步打造出宜商、宜居、宜业的城市环境。

01区块基本情况

黄浦滨江区块位于黄浦区东部，毗邻黄浦江、与小陆家嘴隔江相望，是上海新兴商务区之一。该办公区块内没有轨道交通站点，公共交通便利程度一般；商业配套方面，拥有外滩金融中心、绿地•外滩潮方两个商业综合体，整体定位为中高端消费市场。

随着规划的落实，黄浦滨江与老外滩衔接，形成“外滩金融集聚带”，与隔岸的小陆家嘴相辅相成。目前，黄浦滨江区块已经成功引进一批金融机构，聚集了证券、银行、保险、金融科技等行业在内的多家领军企业，产业能级不断提升。随着相关龙头企业收购整栋办公楼并将总部搬迁至此，黄浦滨江区域的金融功能将进一步加强。

02区块价格分析

①中高端市场

中高端办公项目主要分布于南外滩滨江沿线区域，近年来由海通证券、汇添富基金、中国人保等多家金融机构整栋收购自用。2021年1季度，中泰证券和建信人寿相继斥资27.35 亿元和55.5 亿元购买绿地外滩中心办公楼。2022年3季度，海通恒信拍卖竞得恒信大厦，总建筑面积13985.63平方米，成交总价约16.7亿元。

租金方面，该细分市场的办公项目以企业自用为主，对外租赁项目较少，租户相对稳定，因此租赁市场整体并不活跃。2020年至2022年3季度市场平均租金波动较小，维持在6.5元/㎡•日左右。随着办公市场回归常态，并且受到金融行业强劲需求带动，2022年4季度该细分市场租金涨至6.9元/㎡•日以上。截止2023年1季度，平均租金依然维持在该水平。

②高端市场

受疫情影响，该细分市场办公平均租金从2020年的8.5元/㎡•日开始下滑，随后维持在8元/㎡•日。2021年3季度，随着外滩金融集聚带的建设推进，一批小陆家嘴区域的金融企业搬迁于此，带动平均租金触底反弹。随后，伴随疫情缓解、办公市场回暖，于2022年4季度上涨至8.26元/㎡•日。

2023年1季度全市租金普遍调整，但该细分市场受到资质较优的金融企业青睐，大部分企业承租半层或整层并签订长期租约，空置房源多为 500 平方米以内的中小户型。因此受影响较小，1季度整体办公平均租金未出现明显松动。

③超高端市场

该细分市场仅有一个办公项目——外滩金融中心，总体量约为11万平方米，空置率约为5%。凭借一线江景的优势，近年来租金报价始终维持在较高的水平，2020年1季度中区江景房租金报价已经高达15元/㎡•日。由于其稀缺性，疫情并未对该物业造成影响，近年来租金逆势上涨，截止2023年1季度中区江景房租金报价接近17元/㎡•日。