山西朗润智业信息科技有限公司电话（朗润智业权威发布太原首份写字楼白皮书：求变创新，锐意进取）
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朗润智业：《2021太原写字楼发展白皮书》前言 introduction写字楼聚集及辐射下产生的写字楼经济，是城市经济发展永不落幕的金钥匙，对带动税收、消费、产业发展及劳动就业等意义深刻，也是拉动城市经济发展的重要力量之一。
对于目前正处于经济、产业全面转型的山西省乃至太原市，写字楼是重要的发展载体，也是现代经济发展的主要战场之一，对于推进现代服务业发展、促进经济转型发展和升级的作用不容小觑。
长风商务区、汾东商务区及汾河西岸金融集聚区等片区的建设和发展，是太原城市对于楼宇经济的不断探索。
白皮书研究背景
基于太原城市目前发展战略规划、产业结构深度调整的宏观背景，摸清城市商务区格局、办公市场发展现状特征以及未来发展趋势，对城市后期经济产业发展落位，产业功能明确以及产业客群办公楼租赁择取至关重要。
因此，在对太原城市商务区格局、38个甲级写字楼样本进行深度调研后，朗润智业重磅发布《锐意进取，求变创新：2021太原写字楼发展白皮书》，全景描绘太原办公楼市场发展。
白皮书研究内容
本次发布的《2021太原写字楼发展白皮书》以太原市六城区甲级写字楼为主要研究范围，对太原写字楼发展宏观环境、写字楼商务区格局、写字楼租售市场环境、甲级写字楼租户情况以及甲级写字楼产品配置、未来发展趋势等内容进行深度分析研究。
在白皮书中，以城市第三产业GDP和写字楼月租金水平交叉分析，提出了城市写字楼发展水平评估模型，以此判断城市写字楼整体发展容量和发展水平。
太原写字楼发展水平
太原写字楼月租金平均水平约63元/㎡，2020年三产GDP约2617亿元，写字楼容量较小，与中部六省会城市相比，写字楼发展水平整体偏低。
通过对太原城市写字楼发展历程的梳理，结合城市城市发展脉络、政府政策规划、写字楼分布密度、租金水平等因素综合考量，制定太原写字楼商务区版图。
①太原写字楼发展历程
太原写字楼发展大致经历了五个阶段，伴随着城市经济产业的发展以及城市面貌扩容提质，写字楼商务片区集聚形成，由原来的单核心集聚演变成多核发展，写字楼品质也得到提升，甲级写字楼成为市场主流。
②太原写字楼商务区版图
目前太原已经形成1个中央商务区，4个核心商务区，4个非核心商务区，4个新兴商务区，8个产业园区。
③太原写字楼商务区发展轮动
太原写字楼商务区大致经历了3个阶段的轮动：
a.以政务金融属性为主的核心商务区（迎泽府东+南内环）
b.以商业办公和产业属性为主的核心/非核心商务区（长风亲贤+高新开发区+兴华漪汾/康宁）
c.以城市更新和产业升级为主的中央商务区/新兴商务区/产业园区（长风CBD+北部新城/晋阳湖北岸/南站/汾东商务区+产业园区）
受太原城市格局发展进程影响，太原写字楼集中分布于河东和中环线内，写字楼聚集度高的商务区主要有迎泽府东、南内环、长风亲贤、高新开发区以及长风商务区。
太原写字楼商务区售价、租金、空置率水平各商务区售价及租金表现：长风商务区及迎泽西商务中心分别位列租金及售价水平第一，高新开发区、南站、南内环西等商务区两指标均较高。非核心及新兴商务中心内项目较少，售价及租金受单个项目影响极大；高新开发区项目集中，受商务中心内商务氛围浓厚，区位条件优越，整体商务价值较高。
各商务区甲级写字楼空置率水平：高新开发区、长风商务区、迎泽府东三个甲级写字楼集中分布区空置率基本在10~20%左右的水平，相对安全可控。其他写字楼商务区受项目分布数量、交付运营周期、商务氛围等因素的影响，空置率水平相差较大。
太原写字楼主要商务中心研究白皮书中，重点对迎泽府东商务中心、长风亲贤商务中心、长风商务区、高新开发区、南内环商务中心以及汾河西岸金融聚集区进行详细分析研究，研究内容包含商务中心发展概况、典型项目运行情况、租售市场特征等。
详情见《2021太原写字楼发展白皮书》
04太原甲级写字楼市场研究白皮书中，重点对太原甲级写字楼销售市场，包含市场供求现状、写字楼市场存量及去化周期、分商务区供求量价对比、开发商市场份额等内容；以及太原甲级写字楼运营型市场，包含甲级写字楼租赁运行情况、主要租户行业分布特征、承租面积分布特征、主要行业资本组成、各商务区租户特征等内容。
01太原甲级写字楼销售市场2013年至今写字楼在商品房市场中占比呈下降走势，供求量持续低位运行，价值实现度低，销售市场呈低迷态势。布局来看，销售项目以甲级为主，各片区写字楼聚集度差异明显，在售项目集中布局于城市南部，沿汾河两岸、南中环、晋阳街 、龙城大街等分布。
<< 滑动查看下一张图片 >>02太原甲级写字楼运营市场①整体运营情况：从目前太原市在运营甲级写字楼项目来看，甲级写字楼市场平均租金水平约2.29元/㎡·天，平均空置率约28%。
从太原典型甲级写字楼项目运营四象限图来看，太原甲级写字楼运营效果不均衡，两极分化明显，主要集中在高租金低空置、低租金低空置区域。
②租户分布特征：通过对甲级写字楼进驻客户行业样本约3096个进行分析，太原甲级写字楼进驻客户行业主要集中在服务业、金融业以及TMT行业。其中服务业占比约27.6%；金融业占比约20.6%；TMT（信息科技、通信服务、新媒体）占比约10.8%。
《2021太原写字楼发展白皮书》解锁更多详细内容05太原甲级写字楼产品研究产品研究体系基于对太原38个甲级写字楼样本调研，我们从建筑指标、公区配置、设备配置、配套服务、精神文化五大层面进行产品研究分析。
部分内容精选详情见《2021太原写字楼发展白皮书》结束语受经济、社会、人口等宏观因素影响，按照体量和租金水平，中国各城市的办公楼发展可分为起步期、建设期、发展期、成熟期。目前仅北上广深4个一线城市处于成熟期，太原作为内地城市，商务发展水平仍处于起步期。但目前太原城市发展空间划分明显，营商环境宽松，为城市经济、产业发展提供强有力的支撑，未来随着城市产业转型升级的进一步深入以及政府招商引资力度加大，新兴产业、非传统金融业、高端服务业或将成为重要发展突破点，也将为太原写字楼市场注入活力。
数据来源：
太原写字楼数据来源于朗润智业实地调研整理
报告中涉及数据时间截止2021年7月底
部分写字楼相关数据来源于城市百度地图、政府官网、统计公报、统计局
（不完全统计）
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