动态

后疫情时代，八佰伴区块办公租赁市场正在逐渐恢复。不过，近年来浦东新区涌现出不少新兴商务区，作为区内老牌商务区之一，八佰伴区块正面临着竞争压力和发展选择的双重困境。

区 块 分 析

1、区块基本情况

八佰伴区块内有四条轨道交通，公共交通便利程度较好，近几年又有上海陆家嘴中心L+MALL和综合体世纪汇广场等相继进驻，目前大型商业综合体超过10座，商业氛围浓厚。不过由于该商务区发展年代较早，部分写字楼和商场设施陈旧。

区块内60%以上的办公房源为小业主持有，对于行业没有明确偏好，对于起租年限、付款方式等也没有强制要求。具体的租户行业情况基于不同细分市场略有不同。高端市场主要汇集了金融、科技、商务服务业等领域的大型企业，中端及以下市场，由于项目距离轨交站点较近且租金水平相对较低，对于需要频繁接待外部客户的中小型服务行业具有较大吸引力，此类型企业数量相对较多。

2、区块价格分析

中端和中低端市场

中端与中低端市场中80%以上的房源为小业主持有，他们对于市场波动更加敏感。去年受疫情影响，较多小微企业退租或换租，使得这两个细分市场的平均空置率攀升至12%，而疫情前这一数据仅为4%。为了减少空租期，小业主纷纷下调租金，导致租金报价降幅最高达到15%。

2021年以来，随着整体市场回暖、租赁需求增加，中端和中低端市场的小面积房源快速去化、率先回暖，尤其是世纪大道地铁站附近的项目，因颇受小型金融公司、教育培训机构、家装公司等青睐，表现尤为突出。租赁成交的回升也带动了租金的稳步提升，中端与中低端市场二季度租金均延续一季度的增长行情。

高端市场

相比陆家嘴，八佰伴区块的高端物业更具性价比，吸引了一批长期租赁的高资质企业，高端市场出租率常年维持在一个较高的水平。虽然受疫情影响，该细分市场租金跟随市场总体有所下滑，尤其是2020年一季度，租金降幅扩大至8%，但是目前租金水平已企稳反弹，入驻率超过90%，体现出较强的竞争力。

八佰伴区块的高端市场项目数量不多，代表性项目为世纪汇广场，等级为甲+级，当前空置率为7%，租金报价基本接近疫情前水平，低区9-11元/㎡·天 ，中区12-13元/㎡·天，高区13-14.5元/㎡·天。

个 案 分 析

生命人寿大厦存在大业主和小业主同时对外租赁的情况，大业主的租金报价一般高出小业主6%左右。

从近三年租金水平来看，2018年该项目平均租金为5.5元/㎡·天，2019年因市场经济低迷降至5元/㎡·天，2020年又受到新冠疫情影响，平均租金进一步下降、至4.5元/㎡·天，个别房源更是达到3.7元/㎡·天。随着整体市场的复苏，2021年上半年该项目的租金开始缓慢增长，目前平均租金为4.8元/㎡·天。

生命人寿大厦以小业主产权居多，没有明确的租户偏好。经现场调研，商务服务业租户最多、占到35%，科技行业与批发行业紧随其后、分别占到19%与18%，金融业占比也超过10%、达到14%。

该项目在区位条件、物业品质、物业维护、配套设施等方面皆位居八佰伴区块前列，租金水平也相对较低，空置率长期维持在5%，是区块内活跃度较高、市场竞争力较强的办公项目。

SWOT 分 析

小 结

作为浦东新区办公租赁市场的热点区块，八佰伴商务区是疫情缓解后率先恢复的区块之一。由于内部小面积房源居多且交通便捷度高，近半年吸引了一批小型金融、设计、家装、咨询等领域的企业进驻，带动房源去化，租赁去化周期基本在2周左右。预计下半年八佰伴区块租赁行情将进一步恢复，租金继续稳步提升。