动态

2019年新冠疫情席卷全球，上海在此后两年多的时间内从严落实疫情防控措施，有效遏制疫情扩散，因此上海办公市场活力逐渐得以恢复。然而在今年三月上海疫情反复并呈现多点开花的态势，三月下旬更是陆续开启居家隔离办公的模式，对上海办公楼租赁市场产生较大冲击。竹园作为浦东老牌商务区之一，紧邻八佰伴商务区，两者同质性较高，在市场突遭冲击的背景下，竹园商务区竞争压力愈发加剧。

区 块 分 析

1、区块基本情况

竹园区块内有两条轨道交通，区块内办公楼聚集度高，且多数项目集中在轨交站点附近，公共交通便利程度较好。商业配套方面，竹园区块并不具备大型商业体，仅有零星底商配套，商业主要依靠世纪大道商圈，如世纪汇广场、九六广场等。

中高端及以下市场内80%以上楼栋为小业主持有，对行业没有明确偏好。但凭借距离地铁站点较近的优势，它们对于有频繁待客需要的企业来说具有较大吸引力，从而聚集了大批来自批发零售业、商务服务业、房地产业的中小型企业。而金融业、科技服务业、咨询服务业等行业的企业更倾向于选择档次更高的物业，所以此类行业相对集中在高端市场。在行业分布方面，竹园与八佰伴商务区有较高的相似度。

2、区块价格分析

低端和中端市场

竹园商务区的低端市场项目数量不多，租户稳定，目前空置率仅为2%。租金方面，2019年在3.2元/㎡·天，2020年降至3.05元/㎡·天。随着2021年上海整体办公租赁市场回暖，该细分市场租金也有所反弹，回升至3.2元/㎡·天。因出租房源较少，换租率不高，2022年一季度低端市场租金仍保持在3.2元/㎡·天，受疫情影响较小。

中端市场租金水平走势与低端市场大致相似，2020年降至低位，2021年回升。略有不同的是该细分市场2022年一季度受到一定的市场波动影响，租金下降、至4元/㎡·天。该细分市场物业多为小业主持有，对市场的敏感度更高，3月上海突发疫情后就开始出现3.5元/㎡·天以下的房源。空置率方面，因为市场活跃度高，出租情况还算良好，目前维持在6%左右。

中高端市场

租金方面，2019年至2020年呈现下跌走势，租金水平从5.8元/㎡·天降至5.5元/㎡·天。2021年前三季度虽保持持续上升的态势，但第四季度租金环比下跌5%、跌幅较大，最终以5.4元/㎡·天收官。进入2022年后持续下降，一季度仅为5.1元/㎡·天，较上一季度下跌3%。一方面，中高端市场部分小业主持有的楼栋物业管理水平较差，另一方面，竹园紧邻八佰伴商务区，因而市场上存在大量出租房源，租户选择性多。综上，中高端市场出租情况一般，整体空置率在12%左右。

高端市场

租金方面，高端市场2019年至今整体趋势向下，但跌幅逐年收窄。期间，2021年一季度租金水平因办公租赁市场回暖出现反弹，但好景不长，二季度便又回落，至四季度平均租金降至8.15元/㎡·天，2022年一季度跌至7.95元/㎡·天。空置率方面目前约为13%，主要是因为该细分市场的大部分项目更倾向于面积需求大的稳定租户，不接受分割出租，如代表性项目陆家嘴商务广场，只接受整层租赁的租户。

个 案 分 析

同盛大厦位于4号线浦电路站点出口对面，地理位置与交通优势明显。该项目在办公租赁市场较为活跃，虽为小业主持有，但凭借地理与楼品的优势，也吸引了大批“二房东”聚集。这些租赁企业通过大量收拢小业主房源，将楼内若干楼层进行统一装修与办公家具配备，以精装修拎包入住的特点增加市场竞争力并提高租金价格。目前，该项目的“二房东”房源普遍报价在5.5-6.5元/㎡·天，而小业主房源报价在5元/㎡·天，两者相差10%以上。

从近三年租金水平来看，2019年该项目租金水平为6.1元/㎡·天，2020年受新冠疫情影响降至5.8元/㎡·天，2021年租金水平仍呈下降趋势但跌幅减小。2022年1季度末上海疫情发生而引起的市场恐慌情绪快速传播，小业主房源市场敏感度更高，因此同盛大厦租金水平持续下跌至5.3元/㎡·天，与2019年相比跌幅高达13%。

项目租户以批发零售业为主、占比高达51%，租赁和商务服务业、住宿和餐饮业紧随其后，分别占到15%和9%，另外还有少量来自金融业、房地产业的企业入驻。该项目出租的主力面积在200㎡左右，依托小面积房源与地理位置优势，来自批发零售业与商务服务业的中小型企业对该项目关注度偏高。得益于此，同盛大厦长期保持较好的出租率，目前空置率为9%左右。

SWOT 分 析

小 结

竹园商务区内“二房东”与小业主之间的博弈、与邻近商务区之间的竞争以及市场大环境受新冠疫情反复影响等多方面的不利因素，使其办公租赁市场近三年的租金水平出现持续下跌的情况。3月份上海疫情的发生使刚刚有所回暖的办公租赁市场再次面临寒冬困境，二季度预计竹园商务区办公租赁市场将延续下跌行情，市场租金水平进一步下降。