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<“减房租”>

到了2022年，新冠肺炎疫情阴霾仍然未完全消散，疫情反复与经济预期下行等因素综合影响，中小微企业举步维艰，形势严峻。其中，办公场所租赁费用、人员工薪等都是在企业经营活动中占据了极大比重的成本组成。3月，国资委办公厅发布《关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》，要求推动中央企业抓紧抓实抓好2022年房租减免工作。这也是贯彻落实《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》分项中的一大重要举措。随后，各省市陆续出台相应落地政策，以浙江为例，《浙江省国资委关于做好国有房屋租金减免工作促进服务业领域困难行业恢复发展的通知》（浙国资产权〔2022〕8号）、《浙江省国资委、浙江省财政厅关于进一步做好国有房屋租金减免工作的补充通知》（浙国资产权〔2022〕19号）等文件，明确针对产权为各级行政事业单位和国有企业（包括国有全资、国有控股及国有实际控制企业）所有的房屋，各地各单位要切实将“减房租”推进落实。

更早些时候（2020年），最高院出台《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》等司法解释，文件规定，“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”而对于承租非国有企业房屋，因疫情或者疫情防控措施导致承租人经营状况存在重大恶化的，人民法院可以引导当事人参照政策调解，调解不成，可根据实际情况和公平原则予以调整。

<转租>

次承租，或言转租，是租赁市场常见的业务模式之一。尤其是开发商等大型企事业单位自持或委托关联方代持的不动产，一般有整幢乃至片区的规模。部分企业出于自身融资抵押等需求考虑，会买下其中部分物业（可独立分割）产权；部分企业实力雄厚、人员繁多，也考虑整幢租赁用以满足办公需求。但是，对于大部分承租单位，尤其是中小企业来说，租赁部分单间或单层物业，已经足够满足办公需求。如果产权单位没有意愿在租赁管理上投入太多精力，会选择将自持的不动产整体打包租赁给总承租人（第一承租人），总承租人再根据经营企业的实际需求，将办公楼拆分转租。当然，出租人将物业出租后，承租人因经营战略调整等原因，征得出租人同意后，转租或部分转租的情形，同样也时有发生。房屋租赁法律关系中，我们称房屋产权人为出租人，直接与产权人签订租赁合同，发生租赁关系的一方，是承租人。从承租人处转租取得房屋使用权的一方，同样也是承租人，但因为其“二手转租”的事实情况，我们通常会称之为次承租人，以做区分。当然，在产权关系不清晰、关联交易背景复杂的租赁关系中，也会出现“次次次次次次承租”的复杂情况。

转租的法律关系本身并不复杂，但在“减房租”背景下，不可回避的一大问题，即是是租金优惠是否应惠及实际经营承租方？

<实际经营承租方>

以央企、国企为主的“减房租”主力军，在转租关系中一般扮演的是出租人的角色。由于转租关系实际上是由各上下游之间的单独的租赁协议串联而成，如果仅从合同的相对性角度出发，租金优惠应当给予第一承租人。但在大环境中，承租人同样面临着很大的经济压力，让承租人自发主动地再为下一级的次承租人给予租金优惠，应当鼓励提倡，但也要考虑到现实困难。“减房租”政策之本意，是在于帮助服务类中小企业纾困解难，落脚点应是处于市场一线的租赁物业实际使用者。如浙国资产权〔2022〕8号文件中明确提到“间接承租国有企业房屋的,原则上转租方不享受减免”“鼓励国有企业直接减免租金至实际经营承租方”。在随后的浙国资产权〔2022〕19号《浙江省国资委、浙江省财政厅关于进一步做好国有房屋租金减免工作的补充通知》中，还进一步强调要“各地各单位要高度关注、重点解决“二房东”转租引起租金减免不到位问题。”，鼓励探索国有房东直减等模式。

如上所述，将“减房租”优惠传导到实际经营者，是有政策支持且符合情理的。但在实务中，仍然存在大量的纠纷，二房东（承租人）收到出租人的租金减免后，并未将实际租赁优惠传导到实际使用人。承租人本身经营状况不善，无力减免租金固然是原因之一。除此之外，还包括出租人、承租人之间签订的租赁合同的标的、背景、期限、条件与承租人、次承租人之间有着极大差异等原因。很多时候，虽然出租人已经向直接承租人减免了租金，承租人却很难“照葫芦画瓢”，未对次承租人给予减免或减免力度不尽人意。在转租链条繁多的业务中，这种困窘更为突出。前文提到的鼓励探索的“国有房东直减”方案也是为了在一定程度上解决该困境。

<法律实务>

2020年初到如今，新冠肺炎疫情已经逾两年了。对于身处市场的各位企业家、打工人、出租人、承租人而言，疫情防控堪为漫长，诸如“减房租”之类扶持政策虽然站位高、力度大，但也要时间方可“变现”。站在司法实践的角度，虽然原则上优惠政策应落实到实际经营承租方并无太大争议。但实际承租人希望主张这部分权益时，也面临着合同相对性、举证、确定实际诉请标的等方面的困难。而政策精神虽然是司法审判中非常重要与关键的衡量因素，但让法院仅据此径行判决，同样存在巨大的阻力。笔者认为，结合《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的有关规定，依据公平原则酌情调减租金以达到让优惠政策传导至实际承租人的效果，却也不失为一种审判思路。