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上个月，小张老师写了一篇，请点击：2020年武汉楼市会回到2015年吗？

这周，我写了一篇，请点击：从线上到地上，全民直播带货到全民摆摊

今天，我想谈谈武汉写字楼。

生活中，我不太关心价格，这个事情由小张老师操心。

我最关心的价格，应该是与工作相关的一些数字，比如写字楼租金、写字楼的空置率等。

在2020年之前，武汉的楼市价格不断上涨，写字楼也挺好租，不同种类的写字楼满足不同顾客的需求，孵化器、园区遍地都是，创业氛围很浓，周末，只要你想参加路演，哪哪都是。

经济的发展，带来人民生活品质的不断提高，人民安居乐业，一切都是红红火火。

2020年1月的这场疫情，彻底改变了武汉人民的生活，经过最近这段时间的观察，武汉的写字楼，貌似已经回到了五年前。

小张老师一个月之前分析了武汉的楼市，我这个星期谈了地摊经济对城市、人民的影响，这一切的影响，才刚刚开始。

据微博最新热搜，截止到2020年6月5日，今年房地产企业的破产数量已经达到208家，超过2018年上半年的177家破产数量，与2019年同期相对持平。部分行业排名较为靠前的房企，也因为资金链的问题，不得不出售项目或者股权的方式求生存。▼

求生存，是今年各行各业面临的新问题。

武汉，汉街，标志性的步行街，影响力超过了江汉路；当年，逛汉街、看汉秀，一直都是我们接待外省市朋友的保留节目，也是我和小张老师经常活动的地方。

武汉，暂停，复苏，以汉街为背景的图片、视频刷屏了网络。▼

汉街从人来人往到空无一人再到慢慢的商家开门做生意，反映出武汉的现状。▼

武汉最有名的这一条街，主干道，商家陆续开门营业，也有熬不下去的商家关门，比如，文华书城。

去年，武汉停车场的停车费不断升高，以武昌为例，街道口片区，群光的停车费升到每小时8元。

停车费的升高，意味着商圈越来越成熟，客流量越来越大，已经不需要用免费或者较低的停车费来吸引顾客。

上周，去了一趟汉街，汉街停车费，前三小时免费。这是这么多年来除了刚开始营业客流量不够的时候才会有的，说明，顾客真的不多。

汉街大门口，有一座7星级的酒店，万达瑞华，在汉秀门口摆摊卖起了烧烤，从天上到凡间，似乎一夜之间。▼

朋友们有兴趣，可以走到汉街后面的写字楼看看，更加的凄凉。

上周，做了一个园区项目的运营方案，同时接待了一位外地投资人考察武汉产业园区和写字楼。写字楼和产业园区的空置率和租售价格远远超出我的预期，这也是让我写这一篇文章的原因。

过去的辉煌

武汉的甲级写字楼主要集中在泛海CBD、西北湖建设大道、解放大道武广、中山大道、中南中北路、光谷、钟家村商圈及滨江商务区等地带，均处在城市中心主要交通要道或商贸区，其他区域如青山、沌口也有一些，但没有形成集聚区。

2011年以来，武汉一直是除北京以外，租金增长最快的写字楼市场。

特别是武汉被确立为“国家中心城市”后，越来越多的大企业纷纷布局武汉，武汉的写字楼市场迎来了高光时刻，一些高端写字楼甚至出现满租状态。

外地企业寻找写字楼，主要是看写字楼的级别与区位配套，因为武汉写字楼的价格总体不高，在北上广深区域没有近200元租不了好形象的写字楼，而武汉超过100元就可以租甲级写字楼了。

对公司形象要求比较高的企业，对价格不敏感，会租内环线价格更高的甲级写字楼，如传统的汉口新世界国贸、CBD、越秀财富中心、武汉天地环球智慧中心，武昌这边的保利大厦、长城汇，都是租金超过150元的，物业费也在25-30元。

戴德梁行对于各新一线城市甲级写字楼租金的统计情况显示，2019年第一季度武汉甲级写字楼月租金水平以121.9元/平方米/月的较高水平名列前三甲。

金融商贸类企业要求甲级写字楼外，普通写字楼往往区位优势不明显，服务品质不算太高，但经济适用，受到大多数企业的青睐。月租金在70-90元左右，比工业园区厂房贵一点，但周边配套齐全，交通方便，这样的写字楼占了市场的主流，租个200平方米左右办公室，月租金成本在2万元以内，是大多数小微企业的能够承受的范围。

大多数研发类企业喜好高新区和高校集中区域，所以光谷片区一直是写字楼需求最旺盛的区域，外地科技创新企业办公到武汉来的话一般首选落户光谷，经济的高速发展催生了大量新增企业，光谷片区的写字楼也是从20多元迅速上涨到60-80元的关口。

2017年，光谷关山大道沿线，甲级写字楼租金已经超过120元，普通写字楼也到70-80元了。光谷片区住宅，关山大道两侧已从不到一万飞涨到了两万多，新世界和保利时代接近三万元。

靠近三环线的光谷金融港在2012年、2013年大面积投入使用后，写字楼租金很快从35-40元涨到了70-80元左右。

我，曾经负责创办了两个国家级科技企业孵化器，其中第一家在武汉。

2015年9月之前，我运营的这家国家级孵化器公司和园区，位于光谷关山大道，正临街，与华中科技大学遥相呼应，旁边就有商业综合体，交通商务配套环境比较便利。

作为一家国家级科技企业孵化器，入驻企业可以享受到很多产业优惠政策，常年处于“一房难求，等候排队”的状态。

想到我负责的这个园区租到办公室，老实说，还真不是一件特别容易的事情，一是需要进行产业项目的审核评估，二是要排队等候一段时间。

为了吸引到最好的企业，我们的最高价格控制在50元/月/平方米左右，斜对面的光谷软件园一般也在50-80元左右，附近位置更好的新世界写字楼超过了100元。

前几年，高新区为了做大“第二总部”经济，在移动互联网、在线教育、文化和科技融合领域引进了一如今日头条、小米、华为等大企业，这些企业上下游配套服务的公司也纷纷落户光谷，写字楼更是不愁租不出去。

      如今的艰难

这两天，我从光谷鲁巷、关山大道、金融港、藏龙岛到江夏沿线看了几个园区和写字楼，租售价格受到疫情的影响，大多数都在年前水平的基础上跌了10-20元，有的跌回了五年前，甚至八年前！▼

这是一个中介朋友传过来的楼盘租金价格，与实际情况差不多。▼

通过这几天的了解和沟通，我得到了一些信息：

由小开发商自己的物业按照纯商务写字楼租售运营的，租金价格比五年前更低，就不具体说名称了；

有产业政策或有孵化器的园区和写字楼，价格有一些回落，但总体变化不算太大；

这里面受影响最小的，就是5A级写字楼了，几乎没有什么变化。

朋友圈中，对写字楼空置的看法也不太一样，前段时间，有一则消息说近半写字楼闲置，退租超过50%，当即有一些园区和孵化器老总出来“呵呵一笑”，说“我们日子不是好好的么，有那么惨吗？

因为光谷片区孵化器多，有的产业园区里面甚至配置好几个孵化器和众创空间，这次疫情的影响虽大，科技企业抗风险能力总体比纯商务型、服务型企业要强，所以光谷应该没有出现所谓的“退租潮”。

受疫情影响最大，多数是三环线以内的写字楼和商铺。

三环线以外的园区和写字楼，租售价格基本上和五年前差不多，一些国有的园区租售价格会让您怀疑是不是在武汉。▼

例如：地标建筑联投广场，品质标准不错，交通也算便利（位于武昌主干道珞狮南路延长线文化大道，距离地铁7号线400米），毗邻江夏区政府，租金价格在45-50元/月，大多数写字楼和园区厂房的租金都低于45元，甚至有一些在15-20元/月。▼

武汉市的内环线沿线写字楼又如何呢？

内外线沿线是房价和租金最高的区域，是城市写字楼里面的“高大上”，与高新区产业园里面的科技企业不同，市中心写字楼里面的企业，大多数以企业总部、金融、商贸服务类居多。

理论上讲，这几类企业受疫情的影响和冲击更大，抵抗力会更弱一些，带着这个假设，上个星期，去徐东大街、中北路、中南路走了一圈，没有去汉口，估计汉口和这边差不多，甚至会更差一些。

先去了联发国际大厦，位于徐东大街汪家墩地铁口，甲级写字楼，2016年交付使用，平时租金120元左右，物业费26元，好几个朋友在里面办公，现在部分小业主租金愿意降到80元，大楼内已经有好几家公司退租或缩小面积了。甲级写字楼费用较高，入住客户有可能搬迁到租金更低的普通写字楼。

商圈和商务配套最齐全的汉街写字楼如何呢？

受这次疫情和对金融类公司的整顿影响，汉街总部国际的几栋写字楼几乎少见办公人群，与平时热热闹闹的场景完全不一样，不到两个小时的时间，中介朋友带着我们看了差不多近20套办公室，几乎每一层都随处可见紧闭的大门，虽然我不知道准确的空置率，预估计，空置率超过百分之五十。

这些空置的办公室，退租的（倒闭）大多是金融投资类、教育培训咨询、贸易类企业。

不仅汉街总部国际，中南路、中北路上的一些写字楼，现在的租金价格差不多都回到五年前了，老一点楼宇跌幅更大。▼

汉街商圈可以说是武汉市交通最方便的区域了，无论机场、高铁都在半个小时左右，近十年新增写字楼较多，一向是武昌写字楼价格的高地，虽不能说是经济的晴雨表，但也可以推测出经济的活跃程度。这几个区域的写字楼空了，人都到哪里去了呢？到底有多少企业倒闭了？

  小总结

2020年，武汉和其他城市一样，宣传的主旋律从“国际化高端化”转变到“烟火气”“活下去”，连7星级酒店都开始接地气。

在全民摆地摊的冲击下，写字楼面临着压力和挑战一点都不比沿街商铺、商业综合体低。▼

北京日报刊载文章说，地摊经济不适合北京。北京是国家首都，北京代表首都形象、国家形象，有着自身的功能定位和管理要求。以首善标准抓好城市精细化治理，意味着北京必须注重保持城市应有的秩序，不应也不能发展那些不符合首都城市战略定位、不利于营造和谐宜居环境的经济业态。▼

我们清楚，武汉的城市经济总量大，但老百姓个人和家庭平均收入偏低，低收入群体数量庞大，适合地摊经济，烟火气才能抚慰凡人心。▼

武汉是一座创新创业的城市，中小创业企业多，这些企业比较务实，不在乎高大上的写字楼，区位偏远一点，配套差一点没有关系，重要的是能够降低成本，确保公司活下去。▼

今年的政府工作报告，再次明确了“可以在家里注册公司”，进一步放宽了市场准入，居家办公，在线办公，共享办公，也会成为初创企业的一个选择。

2019年底，武汉写字楼空置率已经超过了30%预警线，这将将给开发商和运营商带来不可忽视的资金压力，或许会引起市场洗牌。宏观上看，写字楼市场的形成与第三产业的发展密切相关，写字楼的开发量和价格往往与第三产业的发展呈同比例。虽然近年来武汉的第三产业发展迅速，但仍未能占据主体地位，因此武汉写字楼市场的彻底复苏不仅依赖于疫情后经济的重振，更依赖于第三产业的发展。

令人欣慰的是，不论光谷还是武昌内环线区域，只要写字楼配备了孵化器、众创空间或其他形式的产业孵化培育载体运营机构的，大多数租金价格受影响不大，一方面是业主主动减免了部分租金，另一方面是政府给予了部分补贴和其他纾困政策，有效保障了企业的存续。▼

提醒创业者注意的是，若要租办公室，建议优先选择有孵化器或国有物业，尽可能不租赁二房东或小业主的房子，租赁价格很重要，孵化器有服务和优惠政策保障，二房东和小业主是没有办法提供的，例如这次疫情，有些国有孵化器减免房租在半年甚至更久。

在疫情防控常态化背景下，在线办公、居家办公可能是常态，经济的下行压力会让大多数企业缩减开支，写字楼的空置率上升是肯定的，市场竞争是必然的。

过去，我们的开发商只愿意赚大钱，不愿意做运营这类辛苦活；未来，楼宇的产业化、专业化服务是趋势，缺少产业主题和专业服务配套，吸引不来也留不住企业。

我们需要有舍弃旧观念、把握新机遇的勇气，只有不断创新突破，提高市场弹性，才能真正增强“抵抗力”。

END

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