动态

2022年深圳商办市场年度报

市场导读

宏观环境

土地市场

商办市场

宏观环境

01

深圳经济发展

2022年疫情反复，深圳经济增长承压，增速有所放缓但预计全年增长持平国家，在3%增长左右

因疫情反复，承压较大，深圳全年经济发展有所趋缓，随着年底疫情防控政策转变，感染爆发致居家康复，预计全年GDP增速在3%左右；2023年经济将力拼，社会经济迎来较大机会

全市经济运行稳中向好，社零和进出口总额持续恢复，消费力将会有所提升

2022年1-11月，深圳全市社会消费品零售总额8841.18亿元，同比增长2.3%；

2022年1-11月，深圳进出口总额33058.86亿元，同比增长4.7%；

前8月新增超29万户，累计商事主体数量高达383.28万户，预计2022年将突破390万户

2022年1-8月，深圳市新增商事主体297407户，累计商事主体数量达383.28万户，整体呈现增长态势，但增速有所放缓；

02

深圳城市规建

深圳交通“十四五”规划发布实施

2022年2月23日，《深圳市综合交通“十四五”规划》）正式发布实施。根据规划，到2025年，深圳将基本建成“开放畅达、立体融合、低碳智慧、安全宜行”的交通强国城市范例。

建设卓越的城市交通运行体系：

地铁建设：全力建成 5 号线西延、8 号线二期、6 号线支线一期、12 号线、13 号线、14 号线、16 号线、20 号线一期、3 号线四期、6 号线支线二期、7 号线二期、8 号线 三期、11 号线二期、12 号线二期、13 号线二期（南延）、 13 号线二期（北延）、16 号线二期等线路，扩大城市轨道网络覆盖范围；

枢纽战场：推进前海、岗厦北、 黄木岗、大运、平湖、鹭湖、白坭坑、五和等一批枢纽的站 产城一体化开发；

综合车场：加快建设民治、凤凰山、观澜大水坑、盐田北、龙城北、南湾、大田洋、西乡固戍、龙华、梅林、布吉、公明等综合车场；

国内循环的综合运输通道：

城际铁路：深莞增城际、 深广中轴城际（常龙城际）、塘厦至龙岗城际；

枢纽工程：新建西丽、机场东、罗湖北、深汕等综合交通枢纽，推进深圳站、光明城站、坪山站改造提升；

打造全球湾区核心枢纽海港：码头航道工程、LNG建设工程、港口集疏运完善工程、国际航空枢纽；

建设全球物流枢纽城市：重点物流园区及枢纽。

深圳都市圈最新规划出炉，范围缩小、含金量升级

8月5日，广东省自然资源厅发布《广东省都市圈国土空间规划协调指引》（以下简称《指引》），以引导各地在关键领域通过深化合作实现优势互补，提升广东省国土空间规划效能和区域整体竞争力，全力推动建设世界一流都市圈。

深圳都市圈最新规划：深圳都市圈包括深圳市（含深汕特别合作区）、东莞市全域，以及惠州市的惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县。

格局：构筑“一主两副七廊多节点”的多中心分布式结构。发挥“一主两副”引擎辐射效，“一主”即由深圳福田、罗湖、南山、宝安组成的都市圈核心区，“两副”即东莞和惠州中心区。

交通：围绕深圳都市圈多中心分布式的空间结构，要以高速铁路、城际铁路、市域（郊）快线的复合交通走廊为骨架，形成“三横四纵”的网络综合交通格局；深莞惠中心区布局9个轨道主枢纽，其中深圳布局5个：深圳北站、深圳站、西丽站、深圳机场站、坪山站；东莞布局2个：东莞东站、第二高铁站；惠州布局2个：惠州站、惠城南站。同时，加快重大海空交通设施协同建设，强化深莞惠海空枢纽资源整合。

公共服务领域：构建“1+2+N”的深圳都市圈公共中心体系，即1个都市圈级公服主中心、2个都市圈级副中心和N个重点平台与区县公服中心，形成都市圈多层次的公共服务体系。同时，还要补齐深莞惠边界地区存在的公服短板。

深圳轨道交通五期建设规划发布 

9月5日，《深圳市城市轨道交通第五期建设规划（2023-2028年）环境影响评价第二次公示》正式发布。

规划基本情况：包含13个建设项目，规模约226.8公里，具体为：15号线、17号线一期、18号线一期、19号线一期、20号线二期、21号线一期、22号线一期、25号线一期、27号线一期、29号线一期、32号线一期、10号线东延（深圳段）、11号线北延（深圳段），以国家批复为准。

海洋发展规划发布：建设全球海洋中心城市

9月30日，深圳市规划和自然资源局公布《深圳市海洋发展规划（2022-2035年）（征求意见稿）》，明确面向2035年的海洋发展四大战略定位：“全球蓝色经济引领者、全球海洋科技创新标杆、全球绿色海洋文明示范区、全球蓝色伙伴关系主平台”，也描绘出2035年深圳将打造怎样一座“全球海洋中心城市”。

规划目标愿景：建设具有竞争力、创新力、影响力的全球海洋中心城市，成为引领全球价值链、共塑海洋命运共同体的海洋城市发展典范。

《规划》提出：构建海洋发展空间支撑体系，形成 “广深港”海洋科技创新走廊 、“深惠汕”海洋产业发展走廊 “两廊”引领，汇聚优势资源。

以海洋新兴产业集聚发展区 、海洋现代服务与创新研发核心区 、蓝色智慧与文旅产业集中承载区、深汕海洋产业多元拓展区的四区联动，内陆支撑，构建全域发展格局。

内陆支撑范围，依托龙华区、光明区、龙岗区、坪山区完善先进制造业基础，光明科学城、大运大学园、坪山大学园的基础研发力量，为海洋信息产业、海洋智能装备、海洋生物医药等战略新兴产业提供网络化支撑配套。

全市设置十一处海洋发展重点片区。其中，前海中心区、西丽湖-高新区深圳湾、福中-香蜜湖片区着重在城市成熟片区重点注入海洋发展服务功能，其余片区如：坝光片区（南方海洋科学城核心区）、蛇口国际海洋城、海洋新城、大铲湾片区、盐田国际海洋城、龙岐湾片区、小漠片区、鲘门片区等重点承载各类海洋发展要素及空间载体。

地铁丰收年—2022年新开5条地铁新线，总运营里程破500公里

2022年是深圳城市轨道交通新线开通的“大年”，开通线路的条(段)数为历年最多，共5条（段）128公里，分布是地铁12、14、16、6支、11号线福田-岗厦北区间。

10月28日，地铁14号线、11号线福岗段以及岗厦北枢纽、黄木岗枢纽、大运枢纽正式投入运营。

11月28日，深圳地铁12号线和6号线支线同步开通初期运营。至此，深圳城市轨道交通线网规模达到16条，运营总里程达530公里，进入“500公里时代”。

12月28日，地铁16号线开通运营。深圳城市轨道交通线网运营线路达到17条（含有轨电车），运营里程559公里。

出台政策支持工业立市、制造强市战略

6月6日，深圳发布《深圳市人民政府关于发展壮大战略性新兴产业集群和培育发展未来产业的意见》，培育发展壮大“20+8”产业集群；同步出台了《深圳市20大先进制造业园区空间布局规划》，提出要以高质量产业空间保障先进制造业发展。

发展以先进制造业为主体的20个战略性新兴产业集群，前瞻布局8大未来产业，稳住制造业基本盘，增强实体经济发展后劲，加快建设具有全球影响力的科技和产业创新高地

11月16日，深圳市“20+8”产业2000万平方米“工业上楼”厂房空间签约活动举行。活动透露，深圳将按照每年建设不少于2000万平方米，连续5年向社会提供“工业上楼”的高品质低成本产业空间。

“工业上楼”项目将紧扣深圳“20+8”战略，要按照产业门类进行规划建设和招商引资，形成产业链、创新链，打造产业集群。。

所有“工业上楼”优质厂房租金每月每平方米不超过35元，年涨幅不超过5%。

03

楼市政策

四大部门机构接连出招，旨在降低购房成本

人民银行、银保监会、财政部、税务总局接连出手，针对楼市释放重大利好。1年期和5年期LPR双双下调、针对刚需购房者的“首套房商贷利率下限放宽”、首套房公积金贷款利率下调、针对改善性购房者的“换房退税”政策接连发布。

LPR下调：2022年8月22日，1年期LPR和5年期以上LPR双双下调，分别下调了5个基点和15个基点，分布为1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%；

放松首套房贷利率：9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

下调住房公积金贷款利率：9月30日，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

卖房一年内再买房退个税：9月30日，财政部、国家税务总局发布公告，明确自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

央行年内两次降准共计0.5个百分点，刺激经济增长

2022年4月15日，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，央行宣布于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，释放长期资金约5300亿元。

2022年11月25日，央行宣布于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点；本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。

金融监管三箭齐发，加大对民营房企的融资支持力度

2022年底，高层加大了对民营房企的融资支持力度，房地产信贷、债券、股权政策“三支箭”齐发。

第一支箭：支持房企信贷融资。9月29日，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，对于居民合理购房需求的信贷支持力度进一步增强；

第二支箭：满足民营房地产企业合理的融资需求，保持其融资渠道的畅通，助力其平稳运行和风险化解。11月8日，中国银行间市场交易协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资；

第三支箭：为民营企业股权融资支持工具。证监会实施五项措施支持房企股权融资。

史无前例，金融16条出台支持房地产发展

11月11日，央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，包含16项具体举措，从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，政策力度空前。

房地产“金融支持16条”措施出台，标志着房地产“稳主体”政策全面加力，正式开启防范化解优质头部房企风险。

时隔近20年，房地产再被提为国民经济支柱产业

2022年年底，房地产两度被重申为“国民经济支柱产业”，重要性再次提升。

12月15日，国务院副总理刘鹤指出“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。”

12月18日，中央财办有关负责同志再次强调“要充分认识到房地产行业的重要性。房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业,，占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%”。

深圳拟调整公积金贷款共同申请人范围

7月6日，深圳住建局对《深圳市住房公积金贷款管理规定》进行了修订，形成了《深圳市住房公积金贷款管理规定（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。修订的主要内容包括精简公积金贷款的定义，调整共同申请人的范围。

明确申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人；同时还明确申请人的配偶、父母、子女是购房人的，应当作为共同申请人。

提高公积金最高贷款额度，将提议修改为“单独申请的贷款最高额度为60万元，共同申请的最高额度为120万元。

深圳发布房屋租赁参考价

10月28日，为促进深圳房屋租赁市场平稳健康发展，提高租赁市场价格透明度，深圳市房地产和城市建设发展研究中心发布《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》，并将根据租赁市场变化情况适时更新房屋租赁参考价格；

此次“房屋租赁参考价格”的发布，对市场租金影响相对较小，尤其是对个人房源来说，租金价格的浮动市场因素更大；

6折买房，深圳启动首批可售人才房配售

11月9日，深圳首批面向全市人才配售住房启动配售，此次配售共推出安居君兰湾府等6个项目，提供房源4422套，配售均价20520-44900元/平方米，为同片区房源市场价六折；

人才房认购条件：全日制本科及以上学历、产业技师和领军人才+深圳市户籍+累计缴纳社保3年以上+单身35岁以上/结婚不限+摇号+满10年可出售。

深圳宣布非居住房屋可改造保障租赁房

12月9日，深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局印发《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（试行）》，允许将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房；

此举有助于盘活存量商办物业，将可能进一步缓解住房的缺口。

深圳政策宏观环境总结

01

经济发展

2022年，深圳经济运行虽稳中有进，但经济基本面压力较大，以及受疫情反复的影响，实体活跃度有所降低，增速放缓；

商事主体增速放缓，累计383.28万户，保持全国大城市首位；

02

城市建设

各项交通、城建规划落实，大大利好深圳发展；

得益于深圳稳健的财政收入及疫情的防控政策，深圳各建设有条不紊的进行，在进度或者资金投入上并未出现其它城市的搁置情况；

03

楼市政策

2022年，全国楼市利好政策密集，但房地产市场仍处于疲软的态势中；深圳住宅市场将延续较大疲软态势

2022年，深圳推出大量可售人才房及出台政策盘活存量商办物业，将进一步环境住房压力；

土地市场

2022年供应土地面积大幅增加，82宗地吸金超836亿

2022年土地市场累计成交82宗，成交土地面积约439.25万㎡，同比上升82.7%；

成交金额为836.83亿元，同比上升15.6%；

2022年居住成交最多达34宗，其次为工业用地32宗

从土地类型看，商办用地占比超一半达54.8%，住宅用地成交宗数占比约41.4%；

从成交区域来看，以宝安、龙岗、龙华、坪山、光明为主，市中心土地供应少；

2022年上半年土地成交明细图

商办市场

01

一手公寓市场（商务公寓）

公寓市场疲软，供求量均大幅下降，全年成交仅约36万㎡

受外围环境及市场影响，2022年深圳公寓市场活跃度不高，市场疲软下行，供需大幅下降；

其中供应约56.24万㎡，同比下降约40%；成交仅36.44万㎡，同比下降约59.1%；

罗湖、南山区最受市场青睐，成交占比超60%

2022年，罗湖公寓成交最多达11.36万㎡，其次为南山近11万㎡，龙岗约5.6万㎡；

成交主力项目为南山创智公馆、益田御龙华府等；

小面积、低总价公寓依旧是市场主流，备受客户青睐

面积45㎡以下公寓成交占比约55.86%；面积在45-60㎡占比14.3%；60-90㎡占比22.78%；

总价100万以下公寓成交占比1.85%，100-300万成交占比最大达54.54%，300-600万占比34.96%；

一手公寓成交热门

一手公寓市场总结

整体来看，受大环境及市场的影响，2022年公寓市场疲软，供需双双大幅下滑，活跃度降低，供过于求现象持续；

受住宅市场低迷的影响，市场观望情绪明显。开发商推盘入市意愿降低，批售面积下降约40%；客户需求减弱，成交面积腰斩，下降约59%；

小面积、低总价等低门槛的刚需公寓依旧是市场最热销的，成交占比最大；

部分如龙华区域，公寓市场跌入历来最低谷，很多项目处于滞销阶段

商办公寓各项销售情况

商办公寓总结

2022年，受住宅及商务公寓市场影响，深圳商办公寓市场成交活跃度不高，去化缓慢，同时影响深圳商办公寓的去化，部分区域跌入历史冰点期；

目前商办公寓市场存量较大，去化速度缓慢，而未来会有大量产研宿舍推出，商办公寓化压力将进一步加大，竞争也将更加激烈；

2022年深圳出台非居住房屋可改造保障租赁房政策，意在盘活存量商办物业，对商办公寓来说是利好，2023年随着市场回暖、信心修复及政策加持，商办公寓将迎来一波成交高峰，特别是以大宗或小户型低总价产品，或许会迎来市场机会

02

一手商铺销售市场

官方统计2022年，深圳一手商铺成交约20.06万㎡，成交量爆发式上涨，是去年成交面积的2.3倍，这个现象主要由于大宗的并购及部分项目开发商过户个人名下，导致的数据暴增；

2022年，商铺供应约31.71万㎡，同比下降38.9%；商铺成交约20.06万㎡，成交面积为去年的2.3倍；

实质上：

2022年，深圳在售商铺项目共成交约670套，约6.27万㎡，其中二、四季度成交占比较大，实际成交量去去年相比略有下滑；（大宗过户项目引起商铺销售数据的偏高）

2022年，深圳仅有部分商铺项目取得不错的销售业绩，约有80%的项目处于滞销阶段，市场客户非常少；

商铺销售主要以社区商铺为主，投资客目前对价格非常敏感，很多项目都压着低价成交

东部双雄争霸，龙岗、盐田成交占比近60%

2022年商铺市场，盐田成交面积第一，高达6.7万㎡；其次为龙岗区，成交面积达4.71万㎡；大鹏无成交

小面积、低总价商铺依旧霸榜成交热门

面积70㎡以下商铺成交占比近七成，其中40㎡以下24.4%，40-70㎡44.2%；70㎡以上，面积越大成交越少；

总价300万以下商铺成交占比超50%，300-600万成交占比26/7%；

一手商铺成交热门

一手商铺市场总结

2022年，官方统计深圳商铺市场成交暴涨1.3倍，成交面积超20万㎡，背后原因是出现了多起大宗并购，产权过户后拉高了成交数据；

2022年，深圳商铺市场实际情况是的市场几近冰封，约80%的项目处于滞销阶段；

供过于求现象持续，2022年供应约31.7万㎡，持续拉高商铺库存；

受实体经济及疫情影响，商铺投资者谨慎且较为保守，依旧更青睐于市场中小面积、低总价、有租金回报的商铺产品。

一手在售商铺项目盘点

03

一手写字楼销售市场

供需回暖，但供过于求现象持续

2022年写字楼供应面积约86.18万㎡，同比上升9.1%，下跌三年后首次转跌为升；

成交面积约37.72万㎡（含办工改公寓），同比上升约13.6%，下跌三年后首次转跌为升；

东、西部双子星成交亮眼，南山、罗湖紧随其后

2022年，深圳写字楼各区成交面积中，龙岗区居榜首，成交超11万㎡；宝安区居第二，成交约9.2万㎡；南山成交近8.3万㎡，罗湖成交约5万㎡，光明、坪山及大鹏区无成交；

总价600万以下占比超六成

面积70-100㎡以上写字楼成交占比最高为23.4%，其次为200㎡以上占比达20.9%；

总价600万以下写字楼成交占比超六成，其中300-600万成交占比37.1%，300万以下占比26.3%；

写字楼大宗交易活跃，录得超50宗

据不完全统计，2022年大宗交易非常频繁，一二手录得超50个大宗交易，其中包含11个面积1万㎡以上大宗收购；

一手写字楼成交热门

一手写字楼市场总结

受外部大环境及疫情影响，经济承压较大，深圳2022年一手写字楼销售市场承压前行，供过于求现象持续；

深圳一手写字楼成交面积同比去年略微上升13.6%，主要是由于多手大宗项目的收购过户；实际一手写字楼销售市场趋于平稳；

由于开发商回款压力大，2022年出现多个降价促销盘，以绝对的价格优势引爆市场，吸引投资者关注并促进去化；

随着疫情防控政策转变及楼市政策宽松，全力发展经济，2023年市场将触底回暖，信心逐渐恢复；

一手写字楼项目盘点

04

写字楼租赁市场

甲级写字楼租赁市场——供求关系：

市场需求疲软，全年甲级写字楼净吸纳量腰斩至37.1万㎡

受大环境及新冠疫情影响，经济承压，写字楼租赁市场活跃度降低；

2022年深圳甲级写字楼新增供应约81.5万㎡，较去年上升3%；净吸纳量仅约37.1万㎡，同比去年下滑50.7%；

市场疲软，空置率扩大至22.3%

2022年企业租赁需求疲软，深圳甲级写字楼空置率上升至22.3%，同比去年扩大3.2个百分点；

甲级写字楼租赁市场——租金及空置率走势：

甲级写字楼租金下跌至202.6元/㎡

2022年，甲级写字楼以价走量，平均租金继续承压下行，下降为202.6元/㎡；

甲级写字楼租赁市场——累计存量：

累计存量超980万㎡，南山、福田存量占比高

2022年，深圳甲级写字楼累计存量升至985万㎡；

主要集中在南山和福田，分别有430万㎡和325万㎡，其次是前海121万㎡；

甲级写字楼租赁市场——主要片区租金及空置率

截至2022年年底，福田甲级租金水平最高为223.3元/㎡·月，龙坂片区租金最低为122.1元/㎡·月；

宝安空置率最高达28.8%，龙坂片区空置率最低为14.6%；

甲级写字楼租赁市场——成交行业需求

金融反超信息技术成为市场需求主力，占比达35.1%

从行业需求看，金融反超信息技术成为需求主力，占比高达35.1%，其次是信息技术24.3%；

甲级写字楼租赁市场——未来供应量：

未来三年甲级写字楼供应量约740万㎡

粗略统计，深圳2023-2025年甲级写字楼预计供应量约740万㎡，主要集中在南山和前海，其中南山283万㎡，前海约221万㎡，福田约146万㎡；

写字楼租赁市场——未来所有写字楼供应量：

未来三年所有写字楼供应量约1250万㎡（所有写字楼）

粗略统计，深圳2023年-2025年所有写字楼预计供应量约1250万，主要集中在南山和前海；

甲级写字楼租赁市场——供应情况：

预计2023年，深圳新增供应28个新项目，预计为市场新增约160万㎡甲级写字楼供应

2023年上半年入市重点项目：

写字楼租赁市场——未来所有写字楼供应量：

预计2023年，深圳新增供应28个新项目，预计为市场新增约160万㎡甲级写字楼供应

2023年将入市重点项目

写字楼租赁市场——2022年大宗租赁

典型案例（不完全统计）

写字楼租赁市场总结

2022年深圳甲级写字楼吸纳量腰斩、空置率上升、租金小幅下降，租赁市场非常低迷；

全年供应超81万㎡，推动市场存量进一步攀升，空置率也不断扩大，市场去化压力进一步加大；

2022年，大宗租赁交易非常活跃，全年录得超110宗（不完全统计），大型头部企业的引进和入驻，得益于深圳政府的真金白银的支持，也反应企业对未来发展充满信心；

2022年，受外部环境不确定因素增加及新冠疫情反复的影响，经济承压较大，租赁市场需求疲软，部分小微企业推迟租赁计划、中大型企业推迟扩租甚至缩减规模，致全年净吸纳量腰斩；

2023年，随着新冠纳入“乙类乙管”、全面开放入境，全力发展经济，市场将逐步回暖，前期积压的需求将逐渐释放，带动租赁去化；

写字楼在租项目盘点

福田：

罗湖：

前海：

南山：

宝安：

龙华：

龙岗/盐田：

光明：

商办网市场总结

底部破冰   迎着曙光   整装待发

2022年，深圳商办市场承压较大，供过于求现象持续，市场需求减弱，成交疲软；

深圳商办市场的低迷和调整，促进市场逐渐恢复理性，市场逐渐分化，核心区域、核心资产、高性价比是关键；

工改产研项目成为市场成交热点，大量产研项目处于价格洼地，性价比高；2023年，工改产研项目值得投入重点和关注；

2022年房地产市场调整接近尾声，楼市政策底也逐渐显现，随着市场利好不断释放，2023年楼市将触底回暖；

排版：姚珺

封面：阚鸿柳

协助：商办网 · 项目代理中心策划部

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END

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