CBD衰落了吗？
看到深圳网友的一篇微博：
不禁想起去年12月写给同事内部的文章，索性也分享一下：
今年10月底一篇题为《CBD的房子为什么不值得买？》（以下简称“原文”）的文章引起了不少人的关注和点赞。文中有很好的观点，但也有容易误导的内容。今天就这个话题跟大家分享一下。
一、科技郊区崛起，CBD不再一枝独秀
原文中，我很同意下面这段话：
“在北京、深圳、杭州这样的城市，CBD区域早已不能独领风骚了，中关村、望京、后厂村路等‘外围区’在人才吸引力、工资收入、房价等多个指标上已经完全不输朝阳CBD。在深圳，南山科技园是一个比福田CBD更有存在感的地方，现在连坪山、沙井这样的偏远郊区在房价上已经直追中心区的罗湖了。在杭州，阿里巴巴入驻的未来科技城，拥有比CBD区域更强的人才吸引力。”
的确，在科技崛起时代，科技巨头在郊区聚集，打破了传统市中心CBD一枝独秀的格局。
在超级明星式的科技巨头的带领下，科技郊区形成了产业和人才的新聚集，风头甚至压过了市中心的CBD。这些科技郊区代表的新的生产力，创造了巨大财富，带动了房价飞升。作为房产投资者，不应只关注市中心CBD，还应关注科技郊区，后者的投资回报甚至可能更大。
但原文在捧科技郊区的同时，极力否定了市中心CBD的价值，就显得偏颇了。
二、CBD依然是城市的心脏
原文因珠江新城而起。珠江新城作为广州这座繁华大都市的名片，有壮丽的新城市中轴线，有流光溢彩的地标小蛮腰，是中国300米以上摩天建筑最密集的地方，是广州地区世界500强企业最密集的区域，有广州大剧院、广东省博物馆等文化设施，富人云集。
但原文认为，这种繁华CBD将在移动互联网时代失去价值，必将衰落。以下是原文否定CBD价值的论述主线：
曾经的互联网有“门户网站”，被移动互联时代的微信公众号、今日头条干掉了。所以说移动互联网时代干掉了“流量门户”。CBD曾经是城市的流量门户，但现在很多互联网巨头到郊区自建流量，CBD这一城市流量门户也就垮了，只剩下皮包公司。你看这张图，上海购物中心商铺租金最近几年没涨。立新破旧的心情可以理解，但这个论证过程是漏洞明显的。
1、移动互联时代，“流量门户”被干掉了？
原文说：“互联网行业曾经有个高大上的业态，叫做门户网站，现在已经没有多少人上这类网站了，00后网民可能都没听说过‘四大门户’这个曾经牛逼哄哄的概念，因为移动互联网出现之后，门户网站很快没落了！取而代之的是什么？微信公众号与今日头条。”
那么请问打败传统四大门户网站的微信与今日头条是不是新的门户？
原文作者是否认为，传统四大门户网站是流量门户，但现在的微信和今日头条不是流量门户？
老门户倒下去，新门户立起来。移动互联时代成就了新的流量门户，而不是消灭了流量门户。
2、城市空间的流量门户，也会被移动互联干掉吗？
原文说：“CBD之所以出现，是因为城市需要一个超级的流量入口，这样可以最大化地提升品牌展示、信息获取、商务交流的效率。超级的流量入口一定是垄断而稀缺的，一定会带来超高的营商成本，只有利润足够高的企业才能够在CBD生存。”
这段关于企业选址的话说得非常好，值得再读一遍。
但随后，原文在“移动互联干掉了流量门户”这一并不正确的结论基础上，用了一句“城市的道理也一样”，试图传达：移动互联时代，也将干掉城市空间的流量门户。
真的“也一样”？显然没有。与上网方式相比，城市空间的门户流量很难被替代。
要想找份好工作，千千万万青年才俊，还是得肉身前往少数大都市，又肉身集中在大都市中的少数区域。大城市和其中的少数地段，依然是超级流量入口。特定郊区成为“码农”的流量入口，但科技郊区无法替代城市的其它流量入口。
以北京为例，金融街依然是中国金融业的门户。金融街的租金在全世界商务区里应该可以排到前五，不含管理费666元/平米/月，非常贵。但它的空置率只有2.7%！这个数字可以用恐怖两个字来形容，说明什么？这一区域高度饱和，但客户不愿离开，黏性极大。
城市交往娱乐等流量入口也仍留在市中心。科技郊区虽好，但除了在此上班的“码农”，其他人几乎从来不会前往，这些地区与城市其他人的生活、交通、公共服务等几乎没有关系。市中心、交通枢纽（如枢纽机场），依然是城市真正的门户。流光溢彩的第五大道、外滩、天府大道等等依然是各大城市的心脏。
3、“真正牛逼的企业可以自建流量”，“CBD这种地方，本来就是给皮包公司入驻的”？
首先，华为、阿里巴巴、京东这样的少数巨头，的确可以在郊区自建流量，甚至像原文所说，“政府一般会给他们批地，盖自己的楼办公”。但对中国企业来说，这是个例，还是普遍现象？
对现代经济中的绝大多数优质企业来说，CBD依然是最佳选址。城市CBD为更大量的优质企业提供办公地，包括大企业和中小企业，而且后者提供了最多的就业和创业，大量顶尖的智力密集型产业，根本不需要郊区独立的自建流量办公楼。
其次，城市CBD与科技并不冲突。市区写字楼虽然不满足少数科技巨头自建流量的需求，却吸引了更多中小型科技企业。纽约、伦敦、旧金山都表现出“科技企业进城”的特点。对科技企业来说，CBD意味着更靠近金融、商务资源、国际展示和媒体。
北京甲级写字楼的供应中，超3/4聚集于市中心及空港走廊的中央商务区、金融街、东二环、燕莎、望京-酒仙桥区域；从需求看，金融业、高科技业是主力，高科技业占甲级写字楼租赁市场的三成，并在持续上升。
最后，CBD所在的城市中心区，集中了更优质的都市生活设施、更多元的文化设施、更密集的商业和酒店、更丰富的夜生活……这都是郊区自建流量难以比拟的。这也是后厂村路、淘宝城，除了办公人员，其他人几乎从来不去这些地方的原因。
三、结语
总结一下：
科技巨头的崛起，让市中心CBD不再一枝独秀。但科技郊区替代不了市中心CBD的独特价值，市中心CBD区域仍是大城市最具魅力和价值的地段之一。
PS.原文作者最后放的商铺租金图，显示了上海总体商铺租金近期没涨，不知为何原文独独解释成CBD的衰落？也许原文默认科技郊区无商业，所以商业=CBD，所以商铺租金不涨，等于CBD衰落？
我们崇拜科技精英，但不要极端，不必为了捧科技精英而极力贬低其他人群和空间的价值。