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一 客户咨询

二 政策文件与申请流程

三 法院指导意见与相关案例

四 笔者观点

客户咨询

01客户咨询<<<<

本文撰写感谢北京炜衡（上海）律师事务所汪斌律师、朱柳律师的耐心答疑。

文中蓝字部分为引用，可直接点击跳转来源。

昨天有一位读者，说阅读了本公众号上一篇文章《上海房屋租金减免6个月，实际到手只减免了2个月？疫情房租减免政策下的转租差价问题研究》，因此前来咨询。该读者向出租方（非国有房屋业主）承租了一家位于松江区泗泾镇的商铺，想咨询在这种情况下是否能够要求出租方适当减免租金，并咨询了非国有房屋业主应当如何向上海市政府申请租金减免总额30%的补贴，以便与出租方进行协商。

笔者对该问题进行了检索与研究，现将结论分享如下，以供有需求的相关人士供以参考，仅代表个人意见，不具有任何法律效力。

02初步结论<

笔者观点：目前上海市政府对非国有房屋业主或经营管理主体对小微企业和个体工商户减免租金的态度为鼓励态度，若是进行了租金减免，各区根据政策将会给予出租方不同范围、不同程度的财政补贴（文中详叙），并给予相应的房产税和城镇土地使用税减免、优惠利率质押贷款等支持。在出租方拒绝给予承租方房租减免，双方无法协商一致的情况下，承租方可向法院起诉，法院将会引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，法院将会结合案件的实际情况，综合房屋使用情况、疫情影响程度、合同约定的租期及履行方式等因素，根据公平原则变更合同。根据过往上海判决案例来看，一般可免除30%-50%疫情期间应付房租。

政策文件

一、政策文件

2022年5月29日，上海市人民政府正式发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》（以下简称“《行动方案》”）。《行动方案》中第5条指出：鼓励引导商业综合体、商务楼宇、专业市场、产业园区、创新基地等非国有房屋业主或经营管理主体，向最终承租经营的小微企业和个体工商户给予6个月房屋租金减免。对符合条件的非国有房屋业主或经营管理主体，按照减免租金总额的30%给予补贴，最高300万元，由各区政府负责实施，补贴资金实行财政预算总额控制，由市、区两级财政共同承担。受疫情影响严重且在沪注册的餐饮连锁企业，分公司或门店符合小微企业条件且承担房租费用的，可视作小微企业享受房屋租金减免。（办理方式：申请享受。责任单位：各区政府、市经济信息化委、市商务委、市科委、市发展改革委、市财政局）

《行动方案》中第6条也指出：对减免房屋租金的国有、非国有市场主体，采用非接触式办理和简便操作流程，减免相应的房产税和城镇土地使用税。引导银行对减免房屋租金的出租人视需要给予优惠利率质押贷款等支持。（办理方式：申请享受。责任单位：市税务局、市地方金融监管局、人民银行上海总部、上海银保监局）

由此可见，上海市政府对非国有房屋业主或经营管理主体对小微企业和个体工商户减免租金的态度为鼓励态度，除了按照减免租金总额的30%给予补贴外，也有税收、贷款方面的优惠。

这类政策并非上海独创，在全国各地均已出台相应文件，如深圳市龙华区规定：对 2022年3月1日至5月31日期间实际减免租金60万元以上的社区股份合作公司（按归属社区股份合作公司的租金计算），及经营管理工业园区、写字楼、商场等物业的企业，按其减免实际租户租金的20%予以支持，单家企业最高200万元。

本次上海给予的补贴比例尚属可观，也反映出了上海政府希望惠及小微企业、个体工商户的态度，也为小微企业去与出租方协商要求减免租金提供了一定政策支持。

二、申请流程

那么，非国有房屋业主或经营管理主体具体应当如何申请减免租金补贴？

《行动方案》第5条中所规定的责任单位为各区政府、市经济信息化委、市商务委、市科委、市发展改革委、市财政局。应当如何减免，对谁减免，由谁负责，根据笔者的检索及咨询，截至本文完成之日（2022年7月6日），目前并没有一个统一的上海标准，而是交由各区行使自由裁量权。

青浦区要较为成熟，也是唯一一个出台了具体办事指南的区域，可在上海一网通办办理。青浦区商务委员会将负责对注册纳税在青浦区的非国有商业综合体、商务楼宇的业主或经营管理主体发放减免租金补贴，对主体的要求为总建筑面积在1万平方米（含）以上，土地性质为商业用地、办公用地，物业业主单位的国有持股比例不超过10%等。由于其他区大多尚未标注所需提交材料，可参考青浦区的材料要求：

（1）青浦区商贸领域企业纾困资金申报表；

（2）营业执照或社会团体登记证书；

（3）申请主体为商业综合体、商务楼宇业主单位的，提交经营管理主体的函件和产权证明文件（竣工验收证明、房产证）；申请主体为商业综合体、商务楼宇经营管理主体的，提交运营管理服务的证明文件；

（4）减租公告（加盖公章）及其张贴位置（附照片）；

（5）商业综合体、商务楼宇减租情况一览表（包括受惠企业的名称、注册地、主营业务、应缴租金金额、减免租金期限、减免金额、联系方式等）；

（6）受惠企业营业执照（与商业综合体、商务楼宇减租情况一览表相对应），及其法人代表（或授权人）对减免额的签字确认函件（加盖公章）；

（7）受惠企业租赁合同及补充协议，减租月份的租金支付凭证（租户发票及银行转账记录）；

（8）税务部门开具的申请主体2021年度纳税证明（若申请主体并非独立纳税人，可提供申请主体上级纳税主体2021年度纳税证明，或提供申请主体2021年度社保缴纳证明）；

（9）申请主体银行账户租赁收入流水清单；

（10）申请承诺书；

（11）必要时提供专项审计报告；

（12）区商务委要求提供的其他说明材料。

此外各区规定、范围、补贴比例均有不同。

如宝山区系由宝山区经济委员会负责，鼓励宝山区重点产业园区（包括：1、工业园区（含特色产业园）；2、生产性服务业功能区；3、软件信息服务业基地；4、纳入区经委培育库的重点产业园区）对符合宝山区产业发展方向的先进制造业、专精特新、生产性服务业、软件信息服务业等企业给予最多6个月房屋租金减免。经审核，按照实际减免租金的40%给予补贴，最高400万元。

杨浦区系由杨浦区商务委员会负责，鼓励经认定的文创园区非国有经营主体对园区范围内的小微企业和个体工商户进行租金减免，经认定给予园区运营主体自行承担部分30%补贴，市区两级补贴总金额不超过300万。

而前来咨询的客户所在的松江区泗泾镇，松江区政府答复由泗泾镇人民政府经济发展办公室负责。

目前来看，大部分减免租金补贴仅能由科创园区和文创园区享受。根据笔者咨询杨浦区商务委员会工作人员，这项租金减免工作将会耗时长久，未来各区将会出台办事指南，也有可能会逐步放开减免区域限制。

就当下的政策看来，租金减免补贴的实际申请仍存在着不统一、不规范、不便捷的问题，对非国有房屋业主主动减免租金的积极性也必然造成一定打击。因此，若从政策方面难以说服出租方，仍可采取法律途径。

法院指导意见与相关案例

一、法院指导意见

最高人民法院2020年5月15日发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（以下简称“最高院指导意见”）中第6条明确：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”

上海高级人民法院2022年4月5日发布的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（三）》（以下简称“上海高院问答意见”）中写道：

问题5

商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？

答：承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的，应予支持。

承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。

法律规范：

《中华人民共和国民法典》

第五百三十三条

合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

此外，杭州中院在2020年发布的新冠肺炎疫情防控期间相关法律问题解答第9条也指出，承租人租赁房屋的目的是使用房屋，因疫情防控需要致使承租人在短时间内无法正常使用房屋，虽租赁合同目的无法实现，但因系不可归责于承租人、出租人的原因所致，如为此发生纠纷，希望双方本着互谅互让的态度协商解决，如协商不成，可根据《合同法》第五条的公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果，承租人以此要求解除合同的一般不应予以支持。

二、相关案例

类似的案例有很多，笔者仅简单摘录几个上海中级人民法院所判决的能反映出法院判决倾向案件，以供参考：

1.上海而然餐饮管理有限公司与陈育群房屋租赁合同纠纷民事二审案

审理法院：上海市第一中级人民法院

案号：(2021)沪01民终13935号

裁判日期：2021.11.25

法院观点：一审法院认为，2020年2月至同年3月正处于上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制期间，而然餐饮公司从事餐饮经营受到疫情影响是客观事实，故一审法院综合考虑合同履行情况，兼顾公平原则及诚实信用原则，酌情认定该期间的租金由陈育群与而然餐饮公司各半负担。……一审法院考虑到2020年2、3月期间本市出现的上述疫情和涉案合同履行情况等，酌定涉案的租金由双方各半负担，并无不当。

2.上海昊扬餐饮管理有限公司等与上海承望资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审案

审理法院：上海市第一中级人民法院

案号：(2021)沪01民终6700号

裁判日期：2021.09.29

法院观点：一审法院考虑到疫情对餐饮业的影响，根据公平原则已酌减了2个月的租金，并根据查明的事实认定昊扬公司按照合同约定所应承担的租金等相关偿付义务，其对判决理由已经进行了逐项阐述，本院予以认同。

3.上海大展投资管理有限公司与上海杨浦区夏加儿美术进修学校房屋租赁合同纠纷民事二审案

审理法院：上海市第二中级人民法院

案号：(2021)沪02民终10103号

裁判日期：2021.12.23

法院观点：至于2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金及占有使用费、物业费，因夏加儿学校作为教育培训机构在此期间无法正常开展经营，依据疫情期间共担风险的原则，应当由大展公司与夏加儿学校依据公平原则共同承担。

4.上海途腾置业有限公司等与房屋租赁合同纠纷民事二审案

审理法院：上海市第二中级人民法院

案号：(2021)沪02民终10476号

裁判日期：2021.12.20

法院观点：杨小雪承租系争房屋用于经营，新冠疫情的防控措施导致其在2020年1月下旬至2月无法正常使用系争房屋。当事人对于不可抗力需共担风险、共渡难关，法院按公平原则酌情免除杨小雪租金6，000元。

5.王晓斌与闵煜麒房屋租赁合同纠纷二审案

审理法院：上海市第二中级人民法院

案号：(2021)沪02民终4809号

裁判日期：2021.08.04

法院观点：但疫情期间的租金损失全部由出租人承担或者全部由承租人承担均不符合公平原则，一审法院综合合同履行情况、餐饮行业的经营特点、疫情影响程度、闵煜麒在庭审中的答辩等因素，酌情确定租金减免的金额，认定2017年3月28日起至2020年6月12日期间王晓斌应支付租金661，840元。

笔者观点

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从政策的角度出发，上海市政府目前对于非国有房屋业主减免租金并没有采取强制措施，而是采用鼓励态度，并给予了一定程度的补贴支持，小微企业和个体工商户可以以此政策去与出租方进行协商，要求一定程度的租金减免。若协商无果或出租方拒绝沟通，可考虑采用法律手段提起诉讼。

目前的判例基本都是2020年疫情所产生的租赁纠纷问题，而本次2022年疫情的规模、范围、封控程度远比2020年的严重，若笔者判断正确，可采用不可抗力、情势变更、公平原则三大法宝，请求法院减免30%-50%的疫情期间应付房租。本轮疫情持续时间较长，尤其餐饮业所受打击尤为之大，基本有三个半月无法正常营业，或可争取减免1-2个月的房租。

一般来说，需要向法院提交的材料有：（1）起诉状；（2）主体证明资料（可去国家企业信用信息公示系统调取http://sh.gsxt.gov.cn/）；（3）租赁合同、转租合同（如有）；（4）无法使用房屋的证明材料（封控通知、停业通知、恢复堂食通知等）；（5）体现2022年经营亏损的相关材料（收入流水、审计报告、纳税申报表等）。

2

能够看到这里的，想必都是对类似案件感兴趣、或是有实际需求的人。笔者的看法是，若金额不高、案情不复杂，则无聘请律师的需要，可添加下方笔者微信，笔者将会免费提供一份类案起诉状的模板，您可根据本文所提到的证据需求进行收集与整理，自行前往法院提起诉讼，以节省经济成本。

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题外话：上一篇公众号文章发布后，得到了诸多亲朋好友的支持，以及前辈同仁的谬赞，实属惭愧。为了尽快答复客户，该文仅耗了一晚上写就，其中有诸多不足之处，如该引用的案例没有引用尽（如(2021)沪02民终5199号），该阐述的观点也并未阐述清楚，碍于微信公众号修改限制无法修正，只能说是草稿之作。本文也是一样，由于耗时不长，必然存在着诸多纰漏，还请海涵。但是，尽管我的法律知识、实践经验并不十分丰富，文笔也并非绝佳：

只要我的文章能切实帮助到任何一个人，我就会继续写下去。

【END】

沪上律师施易呈，摸爬滚打讨生活。

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