动态

文丨福建资管联盟

根据CAIC监测显示，2022年福州甲级写字楼新增项目2个项目，由此全市甲级写字楼体量提升至在172万m²，预计2023年有2个新项目入市；今年全市租金同比下降6.6%至3.37元/㎡/天；空置率同比上升4.3个百分点至27.9%；就销售市场而言，全市写字楼散售成交为4.64万m²，同比上升3.4%，虽略有回升，但依旧仍未回暖。本报告数据均来自克而瑞CAIC(商办数据库）。

丨CAIC 市场监测

市场：受疫情及部分行业动荡影响，全市租赁需求放缓，现为“租户市场”，业主方普遍采取“以价换租”策略应对市场竞争。下半年租赁成交量出现明显下滑，尤其是第四季度，全市甲写的净吸纳量转正为负。

租户：企业租赁情绪较为谨慎，商务服务业及金融行业仍是福州办公租赁市场的中坚力量。但也有部分房地产、金融企业出现退换租的情况，导致全市空置率升高；值得一提的是，互联网相关服务行业、数字经济产业是新的租赁增长点。

业主：激烈的竞争下，为更好的快速去化，业主方纷纷采取多元的政策，如提供定制化装修、提高中介佣金，但通过降租来促进租赁成交量的效果较为明显板块：板块之间的流动性不断加强，企业选址面更加广泛，选择性更多。满足一定品质需求且兼顾性价比的新兴板块依旧是热点，高新区及金融街二期均有可观的吸纳量。对于高新区而言，基于福州互联网和相关服务行业规模的扩大，凭借着政策、产业集群、性价比高等因素吸引着大量相关企业入驻。宏观市场福州1-9月GDP增长5.8%互联网和相关服务行业规模持续扩大•2022年1-9月，福州全市生产总值（GDP）8242.84亿元，同比增长5.8%，两年平均增长7.35%，分别高出全省、全国0.35、0.95个百分点。第三产业增加值4400.24亿元，同比增长9.7%。

2022年1-8月，全市规上互联网和相关服务行业实现营业收入118.50亿元，增长27.4%，增幅居各大行业首位。1-8月，全市规上商务服务业实现营业收入613.58亿元，增长24.2%。互联网广告市场规模持续扩大，“头条系”企业带动广告业实现营业收入236.06亿元，增长36.5%。租赁市场全市甲写租金同比下降6.6%至3.37元/㎡/天全市甲写空置率同比上升4.3个百分点至27.9%2022年Q4福州甲写平均租金3.37元/㎡/天，环比下降3.2个百分点，已连续六个季度下滑态势，本季度跌幅较大，同比去年下降6.6%。三大核心商务区租金均有一定程度的下降，特别是金融街和闽江北，降幅均超过了7%。

2020Q1-2022Q4全市甲级写字楼平均租金及环比变化

2022Q4福州甲级子市场平均租金情况

受新增供应及疫情持续影响，2022年全市甲级写字楼空置率同比上升4.3个百分点至27.9%。受影响严重的行业为房地产行业及部分金融企业，且不少企业搬迁至租金更低的乙级楼宇，导致今年福州甲级写字楼市场空置率仍高居不下。

2020Q1-2022Q4全市甲写空置率及环比变化

据CAIC资产数据库监测显示，2022全市净吸纳量为4.4万m²，同比去年下降67%，特别是四季度，净吸纳量转正为负，为近几年来最低值。受疫情持续影响，企业的租赁情绪相对谨慎，特别是下半年租赁需求表现疲软，特别是升级类租赁需求，租户面临缩减租赁面积、谈判周期延长的情况，市场问询量及租赁成交量均有所下滑。

2021Q1-2022Q4全市甲写新增供应及净吸纳量

子

新增供应：2022年全市迎来2个新增项目，新增供应15.6万m²。截止2022年底，全市甲级写字楼市场存量达172万m²。

注：数据统计口径含福州五区+闽侯甲级项目；今年其它新入市项目在本机构的评分体系中，不列为甲级项目。

销售市场量价齐涨全市写字楼散售成交均位于非核心区新增供应：2022年福州写字楼新增可售面积为6.79万m²，同比下降48.3%，全年供应前三的项目分别是建发商务中心、晋安三创中心、林浦广场；

成交面积：2022年福州写字楼散售成交面积为4.64万m²，同比上升3.1%，虽略有回升，但仍未回暖；全市写字楼散售成交均位于非核心区，主要位于会展板块、西区板块；另外有2宗大宗成交，分别来自建发商务中心、榕金大厦，成交面积共计5.11万m²。

成交价格：2022年全市平均成交价格为18402元/m²，同比上升15.2%，主要原因是今年有37.3%的成交来源于鼓楼区。

2019Q3-2022Q4全市销售市场走势

大宗交易：全年大福州共有4宗大宗成交，一是添宜发展有限公司以1.3亿港元中标福州武夷中心；二是厦门象屿以7.85亿元拍下位于金融街的华浦华尔街大厦；三是领展以约9.47亿拿下东百集团的仓储物流子公司100%股权；四是芬芳纸业以约1.71拿下绿金纸业集团有限公司名下的福清市江阴工业区的土地使用权及其地上在建工程和机器设备。

土地市场全年涉办用地共成交15幅主要成交在仓山、闽侯2022年福州（五区+闽侯）共成交15幅涉办用地，建筑面积总计54.77万㎡，同比去年下降38.8%，平均楼板价为4347元/m²。分区域来看，今年福州各区均有涉办土地成交，但主要以仓山和闽侯为主，共计成交8幅，共计建面万38.92万㎡，平均楼板价分别是 3836元/m²和3076元/m² 。鼓楼、马尾、台江各成交了2幅，平均楼板价分别是 10994元/m² 、1749元/m²、7365元/m²。晋安区仅成交1副，楼板价为5165元/m² 。

2022年福州（五区+闽侯）涉办土地成交典型案例

展望未来2023年，福州甲级写字楼市场预计2个新项目入市，将为市场带来6.2万m²的新增供应。

随着疫情防控措施的持续优化，一定程度利好市场的复苏，但租户租赁需求仍较为谨慎，且福州写字楼租赁市场是以价格为导向的市场变化，鉴于非甲级写字楼/产业园不断建设入市，整体市场供过以求状态加剧，空置率预计将小幅上升，与此同时，业主租金预期或将再降低，预计租金有持续下行风险。

本文对报告部分内容做了摘录分析。

往期回顾

1.起拍价破亿！宁德这一酒店即将开始拍卖！

2.官方发文！福清这栋大型“烂尾”楼盘正式复工！

3.开发商资金链断裂破产！这座综合体等待“新生”！

4.成交价破亿！福州核心地段这一写字楼完成交易！

5.福州市区著名烂尾楼部分资产正在被拍卖！