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“十三五”以来，福州市GDP连续跨越六个千亿元台阶，2021年GDP重返福建第一位。在“东扩南进、“沿江向海”的城市发展格局下，福州在以更大的格局谋划城市发展，福州办公区也在逐渐向沿江发展，形成了以五四路CBD、闽江北CBD和金融街为核心的三足鼎立格局，而江南CBD、三江口CBD、晋安湖CBD和滨海新城也在紧锣密鼓地建设中，可以预见福州的办公市场的竞争环境越将激烈。在后疫情时代，福州办公租赁市场也大大受其影响，同时写字楼需求也在多元化。

△克而瑞福州区域公司总经理方明△

—以下为专访内容节选（办公篇）—

福建资管联盟：近几年，福州写字楼租金持续走低，造成这个现象的背后逻辑是什么呢？

方明：我觉得有以下几点：

产业不足：2021年，福州全市生产总值11324.48亿元，同比增长8.4%，但在全国24个万亿俱乐部城市中排名靠后，GDP与其他省会城市相比，但是有一定差距。与此同时，福州产业集群不足，千亿产业集群仅有5个，也缺少特别出名的品牌和特别大的企业。

供大于求：近两年，福州写字楼新增供应66万方，而全市净吸纳量却不到供应的50%。目前福州甲写空置率高居不下，明年预计还有25.8万方的优质楼宇入市，全市办公租赁市场供大于求现象较为明显。

疫情与政策影响：近两年受疫情和政策影响，部分行业受到较大的冲击，首当其冲的便是住宿餐饮、教培、房地产行业，为节省成本采取减租或换租策略。

小业主多：福州大部分写字楼以出售为主，这就造成了写字楼市场小业主较多，散售物业失去整体运营的先决条件，而面对供大于求的市场，租赁难度较大，又遇疫情的影响，多数小业主为及时止损采取“以价换量”策略，这是福州写字楼市场租金持续下降的重要原因。而自持办公楼宇注重整体运营，着重在物业服务、费效优化上做精做深，以提升租金溢价的增长预期，租金基本上是稳中带升的。

福建资管联盟：2022年，福州办公租赁市场将呈现什么特征？方明：办公市场与宏观经济、产业发展紧密相关。福州近两年经济稳步发展，2021年同比增长8.4%，两年平均增长6.7%，经济面较好。与此同时，福州大力发展数字经济、海洋经济、平台经济等，也为福州办公租赁市场提供一定的动力。但从2021年的市场表现来看，福州办公整体需求偏弱，租赁需求增长也较为有限，而且未来福州仍有大批量写字楼入市，供过于求情况将越来越严重，完全消化需很长一段时间。未来福州办公市场竞争只会越来越激烈，预计租金和出租率仍继续承压下行，但幅度将有所收窄。福建资管联盟：过去一年，福州各大商务区表现如何？什么样的写字楼最受市场欢迎？（1）福州各大商务区表现如何方明：随着城市的发展及规划，传统办公区开始沿江发展，以五四路CBD为代表的传统办公区开始往闽江北、金融街方向延伸。目前基本呈现传统办公区、闽江北CBD和金融街CBD三足鼎立的布局。以五四路CBD为代表的传统商务区，写字楼品质参差不齐，租金呈两极分化。其中甲级楼宇租户较为稳定，但其因租金高（超140元/m²/月）去化速度较为缓慢。乙级楼宇受教培行业影响，四季度出现较大面积的退租，但作为福州最繁华、最成熟区域，市场很快得到一定程度的补充。整体来看，传统商务区市场表现较为稳定。闽江北CBD写字楼整体质量最高，其背靠苏万宝商圈，交通便利，整体租金水平较高，是高品质租户首选区域，2021年甲级楼宇空置率为17.8%，在三大商务区甲级市场中表现最好。金融街CBD市场竞争最激烈，2021年金融街CBD空置率30.4%，足足比全市甲级空置率高10%，2022年金融街二期预计有3个项目交付入市，将带来约23万m²的新增供应，届时，区域市场竞争将进一步加大。高新区CBD市场表现最火爆，高新区商务虽然远离城市核心，但是具备几个显著的优点，如福州政策高地、具备产业集群、背靠大学城人才资源丰富，特别是超高性价比，高新区新建写字楼在物业硬件与市区甲写差距逐渐缩小，但租金却不到市区甲写的一半，备受租户欢迎，从净吸纳量来看，近两年全市近一半的净吸纳量由高新区贡献。（2）什么样的写字楼最受市场欢迎？方明：首先，我们先看这几组数据， 福州五区（不含闽侯）甲级写字楼平均租金约102元/m²/月，空置率高达24%；全市乙级平均租金不到60元/m²/月，空置率仅为7.6%； 全市平均租金超120元/m²/月的甲级楼宇，空置率为35.5%； 租赁市场最火爆的高新区商务区，其平均租金仅为51元/m²/月，尽管近两年新入市3个项目，空置率却仅为10.8%。

从这四组数据，我们看出一个现象，福州写字楼租赁市场是以租金为导向的市场变化，满足一定品质需求且兼顾性价比的写字楼更受租赁市场欢迎。高端写字楼的造价成本、维护成本、运营成本更高，而且潜在租户群体较少，对于福州市场来说，开发写字楼不一定是越高端越好。

福建资管联盟：初创企业想要寻找办公场所，您会推荐哪个区域呢？

方明：初创企业寻找办公场地考量因素较多，不能一概而论，但可以从以下三个方面去考虑：控制成本、上下游产业集中区、区域配套。对于初创企业来说，节省办公室成本最直接、最佳的成本控制方法；位于行业的上下游产业集中区，则有助于企业开展自身业务；好的交通区位可减少员工通勤时间，成熟的商业配套能让员工生活更加便利。

结合以上几点，个人比较推荐：高新区、创意/产业园、金融街或闽江北的乙级楼宇；高新区前面已经说过就不再赘述，创意/产业园多为低密度建筑群落，工作环境更为绿色、舒适，部分园区搭建平台促进初创企业发展，如资源共享平台：包括资金资源、客户资源、生产技术资源、信息资源的共享，也提供孵化、共享、金融、人才等支持，这些资源在传统的办公场所是没有办法满足的。金融街CBD和闽江北CBD经过七八年的发展，是除五四路CBD外办公氛围最浓郁的商务区，不管是商业配套、交通配套均较为完善，乙级楼宇不管是租金还是物业费均比甲级低一个档次，对于资金较为充裕的初创企业可以考虑。

结语：感谢方明总参加本次采访，带我们了解了福州商办市场的发展现状与未来趋势，也给我们带来了很多独到的见解。福州商办市场经过几年的快速发展留下了很多让人值得深思的问题，市场的良性发展离不开行业同仁的共同努力。未来福建资管联盟将持续更新“资管高端访谈系列”，邀请更多的行业大佬分享经验与见解，敬请期待！克而瑞简介：

克而瑞，品牌诞生于2006年，行业领先的中国房地产大数据应用服务商，信息覆盖399个城市。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队，克而瑞服务于TOP100强中95%以上的房地产企业，并为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。

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