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2022年上海办公租赁市场受到疫情困扰表现低迷，全年租金下滑。2023年以来，随着生活秩序恢复正常，办公租赁市场逐步回归常态，市场活跃度不断提升。但由于处在经济恢复初期，租户的租赁决策依然谨慎，并且在去年积压一定数量空置房源的同时，今年又新增供应了不少大体量项目，双重去化压力之下第一季度办公物业平均租金惯性下跌，降至4.65元/㎡·天，环比跌幅收窄至0.5个百分点。

01各环线租金普跌，内环内区域跌幅最小

上海办公租赁市场本季度各环线租金呈现普跌现象，但跌幅均未超过1个百分点。

内环内区域表现相对平稳，本季度微跌0.3个百分点，平均租金在6.23元/㎡·天。其中，小陆家嘴区块凭借保险、证券、基金等传统金融行业高度集聚和部分高端物业租金上调，延续上季度优异表现，区块平均租金小幅上涨；四川北路区块因北外滩规划能级提升和瑞虹天地太阳宫开业等因素影响，商办发展和定位陷入困境，租户不断流失，空置率大幅提升，本季度多个项目大幅下调租金报价，幅度接近10%。

内中环区域平均租金在上季度小幅上涨后再次下滑，本季度平均租金在4.33元/㎡·天，跌幅达0.5个百分点。前滩区块凭借优质的营商环境吸引跨国医疗机构扎堆聚集，目前依然是大型医疗健康类企业的首选。本季度因四方城的部分楼栋入市，区块整体空置率上升导致租金小幅回落；大宁商务区部分办公楼持续保持高空置率，业主基于租赁情况调整定价策略，租金下滑幅度较大。

中外环区域办公平均租金下跌0.4个百分点，至3.12元/㎡·天。江湾五角场区块的中低端项目通过定制装修服务吸引租户，去化速度加快，但高端项目受到尚浦汇一期入市的影响，租金有所下降。

外郊环区域本季度平均租金在2.8元/㎡·天，下跌0.9个百分点，跌幅连续两个季度居各环线之首。五大新城是外郊环的主要发展区域，当地现阶段中小企业数量较少，主要依靠规划推动国资国企聚集于此，短期内较难持续消化掉大体量的办公租赁面积。但五大新城的办公租金已处于较低水平，在产业政策的推动下对相关行业的中小企业具有一定的吸引力，因此虽然租金持续走低，但跌幅逐步放缓。

02 中心城区仅浦东新区止跌，其余各行政区办公租金仍在下行

在上海各行政区分布中，仅浦东新区和嘉定区办公租金小幅上涨，其余各行政区仍处在下行通道。浦东新区本季度租金环比上涨0.5个百分点，其中八佰伴、竹园等区块的中低端物业存量大量第三方办公服务运营商，他们普遍于上季度下调租金，本季度租赁情况明显改善，租金止跌企稳。

徐汇区、黄浦区、长宁区、虹口区、普陀区的办公租金微跌，降幅均在1个百分点上下。中心城区中，静安区下跌较多，达1.3个百分点，区域内的静安寺区块受到部分企业降级搬迁影响，租金有所下滑。外围区域中，仅嘉定区与上季度持平，其余各区域均跌幅较大，青浦区环比降幅最大，达8个百分点。