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（紫荆汇实景图）

序言

2020年中国百强城市排行榜位列十五，人才净流入率全国第二，制造业单项冠军数量全国第一……宁波，依托强劲的制造业和服务业优势、极具吸引力的人才政策，正逐步成为开放创新为特色的国际港口名城。

1.上年度宁波经济环境及行业机遇

面对国内外疫情的冲击，政府统筹疫情防控到位，经济社会发展成效明显，经济运行企稳回升向好；2020年全市实现地区生产总值12408.7亿元，同比增长3.3%。风险和机遇并存，疫情也催热了“宅经济”与“线上经济”，线上购物渐渐成为主流，跨境电商成为外贸转型新趋势，保险、在线娱乐、医疗健康、数字科技等行业也遇到较好的发展。

2.写字楼市场整体趋势及未来前景

作为经济重要载体，2020年写字楼市场承压明显，平均出租率和租金不同程度下降。下半年经济形式扭转，四季度成交活跃，整体趋势呈现明显的“V”状转折。

2021年是建党100周年，在近日开幕的浙江省人大会议上，政府工作报告中提出2021年浙江达到经济增长6.5%以上的预期目标。整体社会经济形势不断向好，也将为写字楼市场提供更大的信心。

（交通银行实景图）

一、整体市场

整体市场概述：需求和成交量均呈上涨趋势

根据沃德观察数据得出：2020年整体租赁市场需求为约143.5万㎡，同比上涨19%；总成交面积约41.8万㎡，同比上涨7%；成交率约29%。今年新增供应仅9.3万方，成交量达18.1万方，市场经历了需求结构重塑，中短期内仍以去库存为主。

二、区域市场

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（绿地中心实景图）

区域市场：南部商务区和东部新城依为市场热门板块，需求和成交占比最大

根据沃德地产全年市场调研，参考相关数据，在市场需求方面，南部商务区需求量最大，占比30%；东部新城次之，占比25%。在市场成交方面：南部商务区成交量最大，占比30%；东部新城次之，占比26%。

分析原因，首先，全市范围内，南商和东部新城，写字楼市场体量大，楼宇品质较好，商务氛围浓厚，龙头企业带动上下游产业集聚。其次，相比较而言，南部商务区租金低，中小面积产品丰富，客户群体广泛，企业办公压力较小；因此需求及成交量相对较高。

三、产业分析

根据沃德地产2020年市场调研，客户成交量最多的行业为外贸物流、信息科技和专业服务类。

作为优势产业，宁波的外贸、货代等行业受到疫情影响较大，在一系列政策措施的作用下，第二季度宁波经济强劲回升，通过传统外贸转型，跨境电商行业异军突起，写字楼成交量自三季度起增加迅速。

四、成交面积分析

写字楼市场以小面积为主流，大型办公需求同比上涨

根据沃德地产全年市场调研，参考相关数据，在需求面积方面，100-200㎡需求量最大，占比31%；200-500㎡以下次之，占比28%；500㎡以上占比16%，同比去年，大面积企业需求量有所上涨。

在成交面积方面：100-200㎡成交量最大，占比34%；100㎡以下次之，占比28%；500㎡以上占比13%，同比去年，大面积企业成交量有所上升。

疫情改变企业商业模式的同时，也对其办公空间需求产生深远影响。小面积段依旧为主流市场，但占比有所下降，主要原因在于小微企业抗风险能力更弱，且新增数量减少。另一方面优质企业经营状况改善，市场可选空间增加，成交逐步提升。

（国华中心实景图）

五、各区域租金及入驻率

近年来，随着城市版图不断扩大，各大新城不断调整落成。目前鄞州区变成最大的板块，包含鄞州核心片区（万达南商）、东部新城片区、老江东片区。

（1）南商片区：新增三期供应、品质提升，引领租金上涨

南商整体租金在1.3-2元/㎡/天，区域整体入驻率保持在90%左右，商务氛围浓厚，同时区域写字楼市场竞争较激烈，对开发商及业主的招商管理和运 营能力提出更高的要求。

南商现有楼宇差异化逐渐明显，整体品质较好的楼宇租金保持在1.6-2.0元/㎡/天，例如宁波商会、杉杉大厦因优异的租户结构及物业管理服务等，一直以来保持高租金高出租率。部分楼宇因办公体验较差，配套服务有待提升，租金在1.3-1.5元/㎡/天。

随着三期品质楼宇的分批交付，例如勤大大厦、禾元大厦、MC大厦等，其交付标准和楼宇配套均是高端品质，以致竞争进一步白热化，预计未来部分楼宇租金将受到波动。

（2）东部新城：产业集聚效应强，入驻率略有上涨

作为宁波城市新中心的东部新城、近年来发展迅速，区域内国际会展贸易、国际航运物流、国际金融服务三大产业集聚效应日益显现，商务配套成熟完善，未来前景愈发可观。

东部新城平均租金在3.0元/㎡/天，总体处于市场高位。2020年度大中型实力企业趋向保守，新增高端客户数量同比下降，部分楼宇因得房率低，空间利用率低，导致空置率较高。

随着阪急即将开业，地铁五号线即将开通，东部新城写字楼市场将受益于配套成熟完善，区域快速发展；特别是紫荆汇·海丝大厦，国华金融中心等全新面市项目，笔者预计入驻率将迎来一波强有力的涨势。

（3）老江东：重心渐移新城，旧写字楼租金略有下调，空置率有所上升 

老江东作为宁波老牌商业中心聚集地、深受国际型企业青睐、企业聚集基数客观。区域内相对集聚的产业有金融及类金融行业、美容整形行业、教育培训行业、贸易商务行业等。

租金在1.2-3.0元/㎡/天，租金跨度明显；区域紧邻东部核心区，东部新城的高品质楼宇日渐成熟，给片区内中高端楼宇带来了一定影响。整体租金均有所下调，空置率有所上升。随着商务楼宇的不断更新迭代，市场竞争不断白热化，客商办公需求提升，写字楼的设施配套也在快速更迭。各区域政府也发布了老旧楼宇改造计划，以解决部分楼宇设施老旧，停车规划不便等问题。例如片区内的江左大厦，前身为原江东区政府大楼，调整后转身成为崭新的文化创意产业楼宇。

（4）海曙：数字贸易引领产业、租金稳定、入驻率略有下滑

海曙作为宁波老城区核心、区域内相对集聚的产业有金融保险行业、教育培训行业、贸易商务行业、智能制造行业等。三江口独特的地段优势，有成熟的商业氛围以及政府的相应配套服务，一直都是高端贸易企业的首选之地。

海曙租金在1.3-3.15元/㎡/天，租金跨度明显；人寿大厦、万豪中心等老牌高端写字楼租金依旧稳固，在2.5-3.15元/㎡/天；一些较老旧的项目存在着硬件、停车等问题导致租金及入住率较低，租金普遍在1.3-1.6元/㎡/天，例如海曙大厦、沧水大厦等；笔者建议应着力进行老大楼改造升级、优化物业服务，以期降低空置率、增加租金收益。随着年中阿里巴巴宁波中心落地海曙国际大厦，相信海曙将迎来新一波产业结构升级，预计未来写字楼人气和入住率将有所提升。

（五）江北：势头强劲，配套逐步完善，未来潜力大

区域内地铁4号线的开通，江北、海曙、鄞州三区联动，便利直接的交通吸引人才聚集，促进城市配套环境不断完善提升，从而吸引更多人流，形成城市发展的良性循环，实现江北区人流、物流、商流、信息流等资源的聚集，进一步提升营商环境。促动江北经济发展，改善区域发展前景，整体写字楼市场趋于利好。

江北租金在1.1-3.3元/㎡/天；湾头板块靠近三江口，以中高端楼宇为主，租金在1.8-3.3元/㎡/天；电商园区因地理位置原因，租金处于低位，园区内以跨境电商、外贸、科技类企业为主。

（万科云汇中心效果图）

六、成交客户分析

（1）客户分析：成交以搬迁为主，增量同比下滑

根据租赁成交客户得出，2020年写字楼租赁客户搬迁占比最高，达69%；受疫情影响，中小型企业面临巨大压力，部分企业资金受限而重新考虑办公租赁需求，减少企业成本；而大公司资金雄厚，租赁意向保持稳定，增量企业占比10%；原址扩租仅占6%。

（2）客户需求：地段、租金、户型最受关注，地铁交通关注度上涨

根据沃德地产市场分析得出，地段、租金和户型仍是租赁成交客户最受关注的三个点。对比2019年，企业更关注轨道交通便捷性，超越停车位需求，成为选址第四关注点。在这几方面较具优势的房源，更容易受到市场青睐，快速去化。

总结与展望

回顾2020年，受国内外疫情大环境影响下，旅游和住宿等行业租赁需求均有不同程度的缩窄；随着第二季度政府有力调控下，经济逐渐复苏，租赁活动活跃度回升，企业需求量明显上涨。总体租赁市场仍将承受较大下行压力，但预计租金降幅同比收窄。

2020年，沃德地产面向全市为客商免费发放市区写字楼导航地图，搭建邻里日楼宇社区主题系列活动、构建数字地图程序平台，帮助提升楼宇服务效率及客户选址入驻体验，为外来客商及本地企业提供更加完善的选址服务，目标为宁波引进更多更好的优质项目。

展望2021年，未来江北区和鄞州区写字楼供应量会大幅增加，南商三期以及江北区绿地中心4、5号楼的整体交付，不乏部分板块内的地标性楼宇，整体楼宇品质较高，可为中大型企业提供办公环境的优质改善。利好行业带动板块的市场反应和接受度，未来宁波办公楼宇主要供应集中在核心商务区内。

新形势下的企业模式创新，楼宇经济发展，同时多地发力营商环境改革，这将为写字楼市场的长期稳定发展带来一定的利好。另外，港口的优势正逐步加快外贸行业的快速发展，并成为核心区块办公市场需求的核心增长点。

声明：本报告数据由沃德地产市场调研人员基于宁波写字楼市场概况整理呈现，相关数据主要包括市场化写字楼，不包括政府相关楼宇运营部分，以及厂房园区的办公空间等。因市场数据有一定时效性和滞后性，沃德地产对本报告数据的准确性、全面性不做担保，仅供广大阅览者参考。版权所有，转载引用请在文后留言联系。

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