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内参君正坐在星巴克撸稿，突然收到一条推送：

内参君吓得手一抖，心虚地点开了文章。

文章提到：今年3月，星巴克第一家付费办公咖啡厅——SMART LOUNGE概念店在日本开业。

收费标准以15分钟为单位，价格为每15分钟250日元（约15元人民币）。这么算来，大概一分钟一元。要是按正常一天工作8小时来算，一天就要付480元！

天啊，还是一杯咖啡蹭一天划算多了。

内参君还在担心以后可能没钱来星巴克码字，一个粉丝找了过来：

内参君，看来今年的经济环境是真的不好，这写字楼的租金降得太厉害了！

根据这位粉丝介绍，因为他们公司租约马上到期了，近期在看办公室，却发现同一栋楼，同样面积的办公室，每个月的租金足足降了2000元/月，暴跌25%！

内参君深入了解，这位粉丝的办公室在富力国际中心，面积约153平米，3年前租下这个办公室时，租金是8000元/月。折算下来就是52.3元/平米·月。

而今年，在找新办公室时发现，同样在富力国际中心，同样是153平米的办公室，每个月租金只需6000元。折算下来是39.2元/平米·月。

△富力国际中心写字楼

01租金倒回7年前江北写字楼租金水平为45-60元/平米

在内参君的印象中，伴随着惠州市中心的转移，江北写字楼2007年正式步入发展轨道，当时租金水平大概是30-40元/平米·月。

富力这套写字楼一降价，将租金水平瞬间拉到2007年。

业主急租？个例还是市场普遍情况？

为了了解这一情况，内参君在房天下网站查找富力写字楼的出租信息，当前网站挂牌出租的租金均价约40元/平米。

与往年50元/平米·月的租金水平相比，确实存在下滑。

△富力国际中心租金 /来源：房天下

内参君也从一些中介朋友口中了解到，今年惠州各个写字楼都有一定程度的租金下降。

华贸大厦一套面积130㎡的写字楼，租金仅7000元/月，折算下来每平米53.8元。

△华贸大厦

内参君记得大约两年前，一位朋友在华贸也租过写字楼，租金大约107元/平米·月。

且不说两年前，内参君在翻查资料时发现《南方都市报》2016年的一篇报道提到，华贸大厦当年每月的租金最高的可达120元/平米，朝向位置没那么好的也要70元/平米。

从房天下的挂牌信息看到，华贸大厦的租金大约为55-60元/平米。

△华贸大厦租金 /来源：房天下

这么算来，与两年前相比，华贸大厦的租金也存在很大幅度的下跌。

内参君随手查了下惠州另外几个写字楼，网上挂牌的信息显示，租金大约为50-60元/月。

犹记得，早在2013年，惠城区江北甲级写字楼的租金水平就已经在45-60元/平米·月。

这是要集体将写字楼租金水平拉回7年前吗？

△佳兆业中心租金 /来源：房天下

△中信城市时代租金 /来源：房天下

02惠州写字楼空置率高供需关系不平衡是租金下跌的主因

这么多年来，惠州写字楼租金上涨困难，今年更是一下子跌回7年前。到底是什么原因引起的？

由于住宅的火热，聚焦了大多数人的注意力，当前惠州市场上对写字楼的关注度并不高，关于写字楼的监控数据也不多。

想要弄清这个问题，内参君只好实地探访，到富力国际中心走一趟。

内参君从3楼至26楼（无4楼）逐层调查，发现每层楼大约有11间办公室（3楼和5楼格局与其它楼层不同，办公室数量较少），空置的办公室平均每层大概有3间，保守估计整栋楼约有60间。

由此计算，富力国际中心空置率约为25.9%。

（判定为空置办公室的标准有：室内无办公桌；上班时间大门紧锁且室内无人、桌面空荡无电脑和办公用品）

这个结果，与去年第一太平戴维斯发布的《2019年上半年度大湾区甲级写字楼指数》显示结果相差无几。

报告指出，大湾区甲级写字楼市场（未含澳门）平均空置率为13.8%，惠州在10座城市中排行第4，空置率为28%。

惠州写字楼空置率高早已是个不争的事实。

仅针对惠城区而言，写字楼就有华贸大厦、荣灿惠州中心、富力国际中心、佳兆业中心、德威大厦、双子星国际商务大厦、中信城市时代、赛格大厦、大坤金州广场等。

除此之外，碧桂园在惠城的两个项目也有推写字楼产品，分别为碧桂园·盛汇和碧桂园·珑城广场。

写字楼市场的发展状况与一座城市第三产业息息相关。

从之前对江北甲级写字楼做过的调查中也得到印证，租赁写字楼的公司主要为金融、保险、投资理财或世界500强企业等资金实力雄厚的公司。

当前，惠州的产业结构依然以第二产业为主，而这些公司一般在产业园区有办公场所，无需租赁写字楼。

而且，惠州住宅楼不禁商业也是对写字楼市场造成冲击的因素之一。在住宅用途的房子内，公司可以注册，也可以申请成为纳税主体。

对于一些初创型的小微企业来说，难以负担写字楼高额租金，选择住宅楼作为办公室更为合适。毕竟房租、物业费相对写字楼而言，都会低很多。

因此，供大于求的这种不平衡供求关系是写字楼滞销和空置率高居不下的根本因素。而今年的疫情，不少公司面临破产或资金困难，给本来就困难的写字楼市场雪上加霜。

供求影响价格，写字楼降租也成为无奈之举。

03多元办公业态并存惠州都市化进程或为写字楼带来机遇

近几年，国家鼓励应届毕业生自主创业，“创客空间”也应运而生。

前两年，佳兆业ICC推出惠州首个联合办公空间——佳兆业创享空间。

 △佳兆业创享空间

华贸大厦也曾有人推出过联合办公社区——MIND BANK。

这样看来，星巴克的付费办公咖啡厅，其实并不新鲜了。

今年这场疫情，也让人们对工作环境产生新的思考——工作并不一定要在办公室才能完成。

因此，在未来，办公业态多元化或许也会成为一种趋势。

对于写字楼而言，更是一个挑战。

不过，写字楼拥有不容忽视的一个优势是——受政策影响非常小。从投资角度而言，抗风险系数反而更高。

粤港澳大湾区的形成、广深都市圈的建立，在一定程度上，也会加快惠州的城市化进程。

知名企业进驻惠州也会成为未来的发展趋势。

这种国内外知名企业，资金实力雄厚，对办公环境的要求会更加注重地段、环境和管理水平等，对甲级写字楼而言，其实也是一种机遇。

甲级写字楼应该着重从自身硬件配套和管理服务水平进行提升，着重吸引知名企业。由于这类企业抗风险能力较强，未来的出租回报率也会较高。

留言说说——

你所在的写字楼空置率多少？

今年降租了吗？