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本报告数据均来自CAIC（克而瑞深圳不动产资管研究团队）

本报告所选取样本均为商业用地项目

文 | 深圳克而瑞资管

摘要/Abstract

第三季度深圳市全市甲级写字楼商办市场空置率18.09%，平均租金185.84元/㎡/月，环比下降0.26%。

写字楼租赁市场活跃度大幅下降，全市净吸纳量-6209.1㎡。由于三季度的疫情反复以及当前季度处于年中的时间节点，租赁成交相对疲软，企业退租现象有所增加。

2022年第三季度监测到新入市商办项目4宗，总建筑面积为41万㎡。

Part.1

宏观经济

数据来源：深圳CAIC数据库

Part.2

租赁市场

租赁市场概况

全市甲级写字楼空置率“微升”,商办市场租赁成交表现低迷：深圳三季度空置率小幅上升0.09%。深圳商办市场相较二季度表现较为低迷。由于三季度的疫情反复以及当前季度处于年中的时间节点，租赁成交相对疲软，企业退租现象有所增加。

全市平均租金为185.84元/㎡/月，环比下降0.26%。

数据来源：深圳CAIC数据库

甲级写字楼市场表现

龙岗中心城、前海商务区甲级写字楼空置率较高，分别为33.78%和29.85%

福田中心区、车公庙商务区、科技园片区甲级写字楼平均租金相对其他核心商务区租金较高，均超过200元/㎡/月。

龙岗中心城甲级写字楼相对其他核心商务区平均租金最低，为80.67元/㎡/月。

数据来源：深圳CAIC数据库

甲级写字楼大宗租赁成交情况

大宗租赁集中在南山区：2022年Q3，共监测大宗租赁成交14宗，主要集中在南山区，主要租赁客户为金融业、信息传输、软件和信息技术服务业。

数据来源：深圳CAIC数据库

Part.3

销售市场

甲级写字楼大宗销售成交情况

2022年Q3，共监测销售大宗成交3宗，罗湖区、福田区、南山区各1宗。

其中，南山区华联城市中心T2栋的成交方为深圳市深汇通投资控股有限公司，是南山区国资局所属全资国有企业，此次购买主要用途为“产业孵化平台相关”。

数据来源：深圳CAIC数据库

Part.4

土地市场

商办土地成交情况

土地成交大增，成交楼面价下降：

2022年Q3深圳商办土地成交共3幅地块，宝安区、南山区、福田区各1幅。

商办土地成交总建面为217766㎡，环比上升680.52%；成交楼板均价为8900元/㎡，环比下降64.86%。

数据来源：深圳CAIC数据库

Part.5

新增及未来供应

新增供应

深圳2022Q3写字楼新入市总建筑面积约为41万㎡。主要集中在南山区留仙洞总部基地、后海商务区、罗湖区笋岗商务区。

数据来源：深圳CAIC数据库

未来供应

预计2022Q4将有2个写字楼项目入市，总建筑面积为28万㎡，分别为中洲滨海商业中心、招联大厦。

预计2023年将有244万㎡写字楼项目入市。

数据来源：深圳CAIC数据库

Part.6

总结

在当前经济环境以及疫情影响下，2023年大量甲级写字楼入市，企业遵循降本增效的运营原则，使得深圳写字楼租赁市场未来一段时间内依旧保持承压态势。企业会不断试探商办市场租赁条件底线，业主方以更加优惠的租赁条件吸引租户迁入和保留现有租户。

总体来看，深圳四季度商办租赁市场或因年底部分企业因租约到期而进行的续约或换租，对租赁市场的活跃度起到一定的促进作用，但相比疫情前同时期，预计仍会有相当的差距。

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