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内容摘要 在金融业新增的租赁需求中，近年来豪气买买买的保险业成为扩张王，私募基金需求也很旺盛。

报告来源：世邦魏理仕（CBRE）

整理：小英君

2017年，P2P退租影响渐去，TMT浪潮风头日甚，上海的甲级写字楼市场又将迎来怎样的风云变幻？

根据世邦魏理仕最新发布的《中国重点城市写字楼租户普查报告｜2017上海》，金融业仍是上海甲级写字楼的主力租户，租赁总面积占比36%，已经超过了香港；中资企业租户需求持续攀升，其中以内资金融业为代表；而作为全球城市的大上海，还拥有着全国最多的万平米级的“超级租户”。

金融业稳占鳌头，TMT行业需求迅速成长

在上海的甲级写字楼市场，金融业仍为主要需求产业，其次为制造业、专业服务业和TMT行业。

如果跟10年前相比，制造业是第一的，专业服务业其次，金融业第三。说明10年间上海以金融业为代表的第三产业的成长速度以及制造业的明显收缩。

目前，上海已经超过香港，成为国内甲级写字楼市场金融业租赁占比最高的城市，也说明香港的金融业地位逐渐被上海所取代。

经过多年发展，上海国际经济中心框架也已经基本形成。除四大传统金融子行业（银行、保险、证券和基金）以外，各类金融业务创新、金融市场创新和金融机构创新等在上海自贸区成立后加速上演。财富管理、衍生品投资、金融信息服务以及多元化的金融投资和资产管理公司成为一股不容小觑的力量。

而在金融业新增的租赁需求中，近年来豪气买买买的保险业成为扩张王，私募基金需求也很旺盛。

金融业一枝独秀的同时，制造业也并未离开上海，而是选择了更加外围的区域。比如青浦、嘉定等地区的园区中。

报告显示，制造业需求持平但逐渐向外扩散，从核心商务区逐渐外溢到核心拓展区，再外溢到商务园区或其他发展区。

对甲级写字楼的需求也能体现出行业的兴衰。在专业服务业领域，广告、传播、市场营销、律所等稳健成长，会计师事务所、人力资源、建筑业、设计业等发展放缓，未来新兴需求在旅游业、大会展，其他娱乐产业方面的租户会在写字楼市场抬头。

从2015年到2017年，上海更多的金融业去了新兴发展区，主要是一些非核心业务部门，数据支持部门等。专业服务业也在不断向外围迁移，TMT行业则呈现一个不断向核心商务区进军的趋势。

国内企业需求旺盛，外资态度谨慎

从企业性质看，中资企业租户需求持续攀升，租赁面积从2015年的37%增长到45%。

在调查的近4千家企业中，有两千余家中资公司在上海租用写字楼，较两年前增加50%且首次超过外资公司数量，成为上海写字楼的重要新增需求来源。

内资租户的的崛起主要集中于金融产业，金融行业占到内资租赁面积的一半以上。

万平米超级租户上海最多

上海写字楼量体为全国第一，2017年平均租赁面积为1,355平方米，较十年前累计增长70%。内、外资平均承租面积则分别增长17%与27%，外资企业租户扩张较内资企业快速。

CBRE特别针对上海特有的万平米级的超级租户进行调查，该类型租户2015年为36家，2017年成长到55家，累计占上海总租赁面积的21%。

在超级租户中，七成为外资公司，40%为金融产业。万平方米级租户中：外资占比较大，今年内资占比有小幅提升。其中外资租户多因组织整合，加大了整体租赁面积。

外资企业偏好浦西

上海个主要版块产业仍以金融业及专业服务业为主，六大核心版块累计金融业面积占总租赁面积的75%。

其他如南京西路商业氛围活络，吸引国内外品牌进驻，推升零售贸易类的占比，奢侈品集聚；虹桥以制造业和金融业为主，淮海中路以专业服务业（广告与行销）、制造业为主，浦西仍是外资布局重点地区。

浦东陆家嘴、竹园的内资比重均超过50%，以金融业和TMT为主。

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