职住白皮书—

2023-09-22

啥是白皮书（职住白皮书——望京）

市面的房子千篇一律！适合自己的房子万里挑一！

作为职场人，身在望京该如何置业？盲选不靠谱！不会挑？不会选？远了不想要？近的够不上？

不慌，听我们，帮你选！

1望京发展向北移1、望京崛起之路：垃圾场－韩国城－互联网大城老望京人谈望京，都是从花家地开始。其实北京最早的垃圾集中处理区域就在望京。老北京人以前不认望京就是觉得这个位置就是老的垃圾城。追溯到漕运之时，望京“花家地”原来是一片“花椒地”。崔各庄原来是一片“养马场”，来广营是正蓝旗的兵营原来叫“蓝营”。望京西园那边是一片皇家坟地。这些对于很多外来的北漂一族来说是从未触及的历史。望京1.0时代：花椒地

“花椒地”——“花家地”——“画家地”是当时八几年望京最早的住宅小区，后来因为中央美术学院搬迁到花家地之后，搞艺术的变多了，“画家地”的外号就由此而来了。望京西北边原来属于来广营，包括望京花园、望京科技园等，南侧大西洋新城原来属于将台乡，京顺路旁边的望京村原来才是最早的老望京。望京2.0时代：韩国城20世纪90年代初期，望京崛起，韩国人经历亚太金融危机后赴华淘金潮兴起，很多韩国人进入中国，因为望京这一片距离首都国际机场较近，很多人落脚就选择在望京。当时的望京成为北京里韩国人最为集中的地方之一，占比望京的常住人口约三分之一的比重。

当时很多小区韩国住户比重能占一半，除了赴华淘金的企业者以外，当时的望京也是娱乐圈人士占比较大的区域。当时的望京新城、望京科技园落地，高科技与世界500强企业纷纷入驻，三星、LG、摩托罗拉等亚洲或中国总部落子望京。2008年韩国城消失的原因还是因为金融危机，韩币贬值令大批的韩国人纷纷离开中国，韩国城就此销声匿迹。望京3.0时代：大都会望京的3.0时代才是真正开始崛起的时代，随着西门子、摩托罗拉的落幕，LG北京总部的搬迁，在2005年左右，望京的发展正式进入互联网时代。望京从花椒地到韩国城，最终初步定型成为北京互联网发展的综合产业组团。

随着大望京交通、配套、产业、金融的快速发展，很多创业者来到望京，之后随着阿里巴巴、美团、58同城、微软、爱立信等公司进入，望京彻底崛起。

望京SOHO这些大型的写字楼逐渐多了起来。但是大望京写字楼依旧不够用。这个时代，望京成为互联网公司、游戏公司、金融公司、IT行业等聚集之地。大望京在20年的发展已经趋于饱和，2010年开始，望京开始了初步北移，望京外溢已经成为必然的导向。望京4.0时代：望京正式北移望京基本在2010-2020年已经饱和，除了企业、包括居住亦是如此，望京开启了外溢大时代，也就是望京的4.0时代。

望京北选址了中关村朝阳园北扩区，阿里总部则是首批选定迁入新园区的龙头型企业，阿里总部也是投资了64亿打造全新的总部办公楼。

望京内部龙头互联网企业的外移，虽说可以证明大望京的发展饱和.但是还有一点，阿里走了，美团、微软等这些龙头企业会不会紧跟阿里脚步都搬去中关村朝阳园北区呢？望京北部土地面积并不大，已经进入了正式开发期，4.0时代再次北移饱和的话，望京很可能还会东移，向东坝进发。北部地区可用面积逐渐缩小，按照2035年规划，朝阳的重点发展其实是在东坝。望京崛起至今，到底真如大部分人所说？产业饱和、人口饱和？往下看！2、望京其实产业趋于空心化望京产业确实世界500强有不少，但是写字楼空心化越来越严重，这不是瞎掰，去一趟望京SOHO就知道，基本一半的写字楼都是空置。除了中大型企业，或公司得以存活，从2020年开始，望京内的小企业，不是搬了就是倒闭了。何以见得？

望京内部的产业园多达至少12个，空置率却逐渐提升，真正的知名企业逐渐减少！

我们查询了北京写字楼市场的净吸纳量，望京这边的写字楼市场为负值，而且，为子市场最低。随着望京崛起，望京的写字楼租金逐年上涨，今年10月望京写字楼出租均价是6.71元/㎡/天，环比下跌1.03%。已经开始降价的望京，仍然阻挡不了企业流失。随着阿里带着1.9万的员工迁出望京向北落座中关村朝阳园北区。美团、58、优酷等这些互联网公司很多部门已经搬到望京外围，产业北移，目前已经有不少写字楼已经在使用。中关村朝阳园北区密度更低，交通更好，租金也不像望京内部这么高，望京的产业空心化将会更加严重。3、望京人口在逐渐流失

（第六次人口普查)

(第七次人口普查）第六次人口普查结束，望京的常住人口约16.8万人，但是在2020年第7次人口普查结束之后，望京的常住人口缩减到了14.6万人，这证明望京人开始逐渐向外疏散。随着大型企业的搬迁、小型企业的倒闭，望京向外疏散的不仅是企业，还有人。4、望京各行业收入

（招聘网站平均薪资水平）望京的主要产业结构还是互联网、游戏、IT等行业，现已进入部分研发行业例如医药、科研、科创等。望京主要还是属于总部效应，很多知名企业总部都设立在望京区域，除了500强企业以外，普通的工资薪资水平如图所示。互联网公司的普通员工月薪6-8千元，管理岗1.2-1.5万每月，高管岗位2万以上，这些属于大致水平。游戏行业起步较高，普通游戏研发、运营岗最高可达到1.5万左右的薪资，IT行业需要的技术更精准，起步的普通员工薪资水平在1万左右。按照目前的一个薪资水平来说，中高管的月均收入，在望京以及周边购房是有这个实力的。作为小年轻的普通员工来说，即使家里补贴，买在临近望京的区域也是稍微困难，这样，望京购房岛链的层级就有了很明显的划分。2环望京都有哪？

望京以内只有二手，根据我们查阅的数据显示，望京内部至少拥有住宅区数量135个（不论大小、年限、属性）。

平均下来望京内部10-20年的房龄占38%，20年以上的老破小综合占比超过50%。10年以内的次新房占比才2.49%，这也说明望京以内已饱和，次新房都极其稀少。望京人还想买得到新房只能向外走，现在望京外，奶西、崔各庄、太阳宫是临近的拥有新房供应的区域。其次则是顺义的后沙峪、顺义仁和、昌平北中轴以东的板块可作为初级上车选择。1、奶西

奶西村与望京的直线距离约6.1公里，两宗新项目入市皆为改善品质项目。金茂+首开的望京樾、中建宸园这两大项目。奶西这个位置享受国际配套圈，周边朝阳区教育国资中心幼儿园、芳草地国际学校在旁，西侧温榆河公园、高尔夫球场等大生态配套在侧。生活品质不会差，但奶西属于新开发板块，各项大配套想要齐全需要时间等待，在朝阳重点发展东北部位置的大趋势下，奶西想要崛起也快。2、崔各庄崔各庄四兄弟大家已经很熟了吧，和光悦府、龙樾合玺、望京养云、晓风印月，目前望京养云销售速度最快，基本没有太多的可选房源。这个位置距离望京是有很大优势的，毕竟很近，但是这个位置未来的发展几乎没有，崔各庄的生死取决于望京。配套依靠望京、教育资源暂无，除了南边有个公园以外，要么购物向北去北皋、要么向西去望京，只有这两个选择。3、太阳宫中建玖合府是目前朝阳公园最靠近中心城区的新盘项目，位置在东北四环内，占位15号线地铁优势。与望京核心区的直线距离约3.4公里，这个位置不只是面对望京、同样也面对东西城、朝阳内部的高端客群。有学区、有地铁、有配套，还是改善盘，唯一的缺憾就是有政府自持，如果自住一点不耽误，作为投资不是很合适。4、东坝北部西区东坝北部西区也是望京外溢可选之地，而且，对于上车、刚改、微改善的客群，这个位置交通通达，3轨交汇。北岗子站微中心，生活、出行都很便利，街区式低碳生活环境，相比于其他位置，更适合上班族作为居住地。不管是进城还是去望京，自驾还是坐地铁都很方便。5、顺义顺义可选择面就很广了，中海湖光玖里、仁和三兄弟都是不错的位置，作为初级刚改和初级刚需上车。顺义论发展、论位置、论价格都是首批望京人刚需上车的首选之地，对于刚来望京工作了三五年，想首次置业，又不想距离单位很远，顺义是第一选择。6、昌平昌平这个位置不能向昌平南看，得看北中轴以东，也就是北七家这一块，包括紫金书院。昌平东距离望京较近，是可以辐射朝阳刚需上车客群外溢的另一个选择之地。但城市发展界面不成熟，除了最早的天通苑板块，目前的北七家难顶起大梁。但作为初级上车，这个位置的价格和交通的通达性对于望京的上车客户群体很友好，刚需早晚需要置换，这个位置也就相当于一个初步的落脚点。环望京的6个区域形成岛链，对应的是不同的客户群体，我们将其分为4大综合岛链，按照产品及首付价格给予不同客户来推荐。3选对岛链，事半功倍第一岛链：首套首付600万起（太阳宫、奶西村）为什么要把太阳宫和奶西村作为第一岛链，首先是纯改善，中建的两个项目作为纯改善盘来说，面对的客群基本一致。这一部分的客户主要面对的是望京的高管层，也就是头部管理层人员，有足够的积蓄，在望京有房，但房龄过老需要置换更好的、更大的房子。首付600万起，这一部分的圈层以及客群都属于管理层，社区间的大圈层相同，社区内小圈层一致，这是作为第一岛链我们所推荐的板块。第二岛链：首套首付350万起（崔各庄、东坝北部西区、奶西村）第二岛链主要是崔各庄、奶西、东坝北部西区，但我们推荐首选是奶西村和东坝北部西区这两个区域板块。虽然说崔各庄在距离上拥有绝对优势，但是项目上除了望京养云是真正跑起来去化以外，就只有绿城拥有相对强悍的实力。望京养云要是说没房了，房源不足可信度是存在的，其他的这两宗项目要是说房源不足，那纯属瞎掰！奶西村望京樾作为纯刚改盘，不论是地理位置、未来发展、都是很有竞争实力的板块，其次就是其产品力，吊打崔各庄。在价格上作为纯刚改项目也有强劲的竞争力。望京樾面对的则是望京内部高层、或部分企业的中层管理（高收入），望京樾作为刚改偏改善的户型区间，对于望京内部的刚改、和初级改善相当友好。东坝北部西区，虽作为新发展区出现，但是拥有使馆区、三里屯、国际交往、产业结构等综合内循环经济发展潜力。新盘项目是刚需+刚改，350万起的首付对于小年轻来说，家里帮帮忙是很容易能够得上的。选择这一岛链的客群要么是中层管理级别，自己能够得上刚改产品的首付价格，要么就是年轻人需要家庭资助。这一阶层的客群，不一定会一直都在望京内部企业一直就业，会有换单位、换区域就业的可能性。第二岛链的位置即使不在望京工作，交通配置是可以满足就业变动需求。第三岛链：首套首付250万起（顺义）顺义的优势不仅是因为首付价格，这个价格对于刚需上车的客户群体来说很友好，250万左右的首付来说，大多数的年轻人家里资助一下就能够得上。这里居住环境，周边的配套，自我都可以满足，并且30分钟到达望京是没有问题的。顺义是有地铁15号线的，去望京很方便，几站地。仁和要通地铁R4号线，到望京的轨道通廊一打开，通勤会更方便。第四岛链：首套首付120万起（向西不超过昌平北中轴）腰包紧又想有自己房子的，又想离朝阳近的也就是北七家，虽然地方一般般，城市界面不算如意，但是北七家生活成本低，首付低。在首付和贷款方面压力小。对于刚工作三五年的小员工来说，又有小户型，又好上车。十来公里自驾或者骑电瓶、骑摩托，40分钟也能到达。后期置换可向内部一点点靠拢，只要工作不离朝阳或者海淀的北部，北七家作为初级上车都可以满足的。根据以上的岛链效应，对于望京就业者改善、刚改、刚需客户上车的购房逻辑就已清晰，有多少钱买多贵的房。望京的发展主要是依托第二产业和第三产业的发展，整体发展过于虚拟化，没有高科技产业的绝对支撑，与着重发展高新产业的区域来讲相差甚大。望京的产能与业态这两大核心“半瘸腿”，未来20年内走下坡路存在必需的因果条件。最早作为大住区定位的望京向豪宅路线走，能发生但不会持续。望京范围新房存量过大，个别的项目热销，但不是持续性存在的现象。望京存在的几个问题：1、望京是潮流化区域，但是时尚比不过三里屯，东坝新三里屯出现，位置更是岌岌可危。2、望京在大供应下，要保证购买力，产业升级是个必然条件。3、但是望京的人才流失会持续很长一段时间，人才的稳定性较差。4、望京能维持到现在，主要还是因为地理位置存在优势，临近三元桥、首都国际机场、老国贸等，本身又拥有地铁快速通达优势，但优势已达到上限。5、望京外溢，留在望京的人老龄化社区时代已来临，置换正当时，老破小能换就赶紧换。对于北漂一族来说，很少有人一个房住一辈子，确定落址北京城，有好的肯定还会再换，作为无房客来说，有一个家就等于有了归属。切莫贪好又贪大，对于不同岛链以内的新房项目也有合适与不合适之分，具体可以扫描添加我们的二维码。我们将建立各产业结构的购房指导群，在群内有更专业的老师会给各位一个更适合自己家庭的置业指导！【了解“四期供地”更多信息加微信入群】添加房老师微信号：fzyd2018进北京购房群可扫二维码进群【嗨房商务合作： fzyd2018】项目测评通州金地北京壹街区丨国誉未来悦丨碧桂园和世界丨盛世天玺丨运河铭著丨明月听蘭丨万科城市之光·东望 | 台湖金茂悦 | 禹洲·朗廷湾 |昌平奥森春晓丨北清云际丨龙湖云璟丨天时汤山御邸丨天樾书院丨玖瀛府丨西山上品湾MOMA丨未来金茂府 | 中海丽春湖墅 | 金辰府 | 和悦华玺 | 萬橡悦府 | 未来金茂府悦公馆 | 金茂北京国际社区 | 奥森ONE |

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