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写字楼

市场分析

租赁市场需求回暖·租金降幅收窄

销售市场持续走低·供销量价回暖

服务式办公零新增·市场需求稳定

联合办公小供应多频次·需求稳中有升

产业园区市场租售需求微增·价格稳定

写字楼租赁市场

Office Rental Market

2021年上半年市场需求陡增，租赁市场整体空置率下降至21%。 

甲级写字楼市场近一年半仅沈阳万科中心8.37万㎡、沈阳和平时代广场4.2万㎡入市。 

2021年下半年预计：8-9月金融中心B座（ 4.6万㎡ ）入市；4季度前海人寿金融中心入市（6.9万㎡）、旭辉中心（5.1万㎡）入市。

至2021年7月，沈阳办公楼租赁市场去化面积约17万㎡，同比上升63%，市场活跃度大幅提升。以在线教育为代表的大客户持续主导市场，但下半年受政策影响，教育类客户或将批量退出市场。

至2021年7月，太原街板块因猿辅导（落址城开中心）、环保类集团（落址北约克置地广场）两个大客户成交，使太原街板块吸纳量位居全市首位。

沈阳办公楼市场核心板块的租金保持稳定，较2021年1季度小幅回升，但整体租金均价受大客户竞争影响仍保持低位；北站-市府板块租金整体水平最高为98.5元/㎡/月，金廊五里河位居第二93.8元/㎡/月（以上租金价格为全含）。各板块内部租金价差明显，最大价差体现在太原街板块，其次为金廊-五里河板块。

至2021年7月，沈阳甲级写字楼租赁市场，大客户共去化约7.4万㎡，占比总去化的43.3%，市场大客户中位数为2000㎡。

写字楼租赁市场绿色低碳研究

Study On Green Low-carbon In Office Leasing Market

围绕绿色低碳循环发展经济体系的行业转型

2021年2月22日，国务院发布的“国务院关于加快建立健全绿色低碳循环发展经济体的指导意见”中表明，全社会经济发展将围绕绿色环保全面转型，未来绿化基建、绿化科研、能源开发、以及围绕绿色低碳为主转型的各行业企业将得到国家的有力支持，并鼓励企业科研机构建立绿色技术创新项目孵化器、创新创业基地等，加速先进成熟技术推广应用。

写字楼租赁市场教育行业研究

Study On Education Industry In Office Leasing Market

在线教育行业研究——发展趋势

2021年中，国家出台相关政策对校外培训进行治理，在线教育行业将迎来新变化。

写字楼销售市场

Office Sales Market

2021年，由于华润·和平时代广场入市并快速去化，带动沈阳甲级写字楼整体销售市场量价齐升，但购买需求客户总量依然保持低位，办公类客户仍以租赁为主。

至2021年7月，直播媒体类、科技类为写字楼销售市场两大主力需求。其中华润·和平时代广场、中粮广场依靠品牌效应，吸引关联企业及上下游企业购买，销售去化表现活跃。

服务式办公产品市场

Service Office Products Market

全国写字楼服务式办公市场平均出租率约为65%，沈阳服务式办公市场供应放缓，总体量小约为3.55万㎡，整体出租率约为85%。至2021年，服务式办公市场租金价格为750—2000元/个工位/月，客户主体为办事处、科技类、新媒体类、教育类、财务类客户为主。Teamworking成为沈阳服务式办公标杆项目。

联合办公产品市场

Service Office Products Market

截止2021年7月，沈阳联合办公市场整体存量约5.2万㎡，整体出租率约为70%，市场平均租金水平为650元/个工位/月；领办、Weomday市区市场占有率超50%，平均出租率为78%；优客工场、八戒工场、智谷双创街等布局产业园区项目单体量大，平均出租率约为58%。

产业园区市场

Industrial Park Market

市场主流产业园区库存约130万㎡（办公不含厂房），销售去化6.49万㎡，销售价格在5500—8500元/㎡，租赁去化约3.7万㎡，租赁价格为550—750元/㎡/年（全含）；2021年上半年主流产业园区租售量价仍以沈阳国际软件园为高位，沈阳国际软件园为沈阳产业园区标杆型项目。

办公市场分析—小结

Summary of Office Market

租赁市场

至2021年7月，沈阳写字楼租赁市场，仍以大客户成交为主导，租金价格承压，呈现放价增量的局面。但市场整体空置率为21%，是近8年来空置率最低位。

销售市场

至2021年7月，沈阳写字楼销售市场，存量增加至16万㎡，市场需求持续走低，去化速度逐步放缓。 

服务式办公市场

供应放缓，客户以媒体、科技、办事处等品质客户为主，空置率平稳至15%左右。Teamworking以知名企业入驻、8%空置率、高租金，为服务式办公标杆项目。

联合办公市场

联合办公市场小供应多频次，领办、Wemonday两大品牌市场占有率超80%。但市场整体空置率较高为30%，平均租赁单价为650元/个工位/月。

产业园区市场

市场租售需求微增，价格平稳，沈阳国际软件园租售去化表现优异，仍为产业园区标杆项目。

未来展望

写字间市场展望

Prospects of Office Market 

未来3年，沈阳甲级写字楼市场将迎来“大供应”时代。超甲级、高地标、大品牌写字楼陆续问市。传统写字楼租赁模式可能面临严峻的市场环境，灵活化、场景化、智能化、数据化或是未来写字楼的发展趋势。需求端，受最新政策影响，在线教育类行业发展受限，或将按下暂停键。而随着疫情常态化趋势，大健康类行业可能会有良好的市场表现。且随着国家政策的指引，绿色经济、深科技类、制造业等行业，对其下半年市场表现颇具期待。服务式办公市场趋于饱和，而联合办公市场呈现供大于求的趋势。产业园区的发展仍以沈阳国际软件园为标杆项目。

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