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很多人说，目前郑州写字楼市场过剩，这个在数据上毫无疑问。这两年郑州写字楼市场空置率一直备受诟病，在去年经过小幅回落后，今年又迎来新的一轮写字楼供应高峰。

然而落到实处，由于近期跟着团队为公司选新址，终于有机会深入到一线市场。原以为会乱花渐欲迷人眼，谁能想合适的选择真不多。

此次将需求总结起来，希望给也在寻租写字楼的公司，和欲入手写字楼的买家一些参考。

地段

写字楼市场如同住宅一样，近些年遍地开花，各个区域都有不同的产品集中亮相。虽说如此，在郑州，若是选择最适宜办公的区域，还是闭眼一扫，直奔5个就行：金水CBD、郑东新区CBD、高铁商圈、龙子湖片区、北龙湖CBD。

为什么把目光锁定这5个圈？作为公司选址，地段太重要了。

在一路向东的大趋势下，郑东CBD、高铁商圈、龙子湖片区拔地而起；北龙湖金融岛未出先火，未来必将成为郑州写字楼制高地，金融大佬、500强总部争相入驻，那里就是身份的证明；金水CBD的地位多少年来屹立不倒，尤其是今年建业凯旋广场和正弘城的入市，强化了老金水一方霸主的地位，“含金量”容不得我们质疑。

价格

考虑完地段，再实打实地衡量下自己能承受的价格问题。500强总部、金融大佬毕竟是小数，绝大多数公司还是必须把租金成本考虑清楚。

我们调研金水CBD的时候，觉得金水区上下班驾车拥堵是个问题，但整体配套成熟、生活氛围浓厚、商圈也集中，已经开始幻想住进新建的建业凯旋广场是何等的高大上。然而当得知15—18块的物业费时也惊掉了下巴。正常租个300平的办公区，每月单租金一万八，物业费就要高达4500元，不知道老板会不会眉头一皱。还有北龙湖金融岛，虽然还未建成，但租金水平显而易见，望眼欲穿。

交通

为什么交通和上面地段要分开说？地段衡量身价，交通却切切实实关系到员工每日的“幸福感”。越来越多公司愿意为幸福感买单。

之前我们做过郑州市白天与夜晚的城市热力图，白天上班时间，人群密集分布在东区，晚上则大流量地迁徙回老城区。数据显示，每天有10万余人通过乘坐地铁1号线，完成从西区到东区的“潮汐”运动。

其中人流量较高的会展中心站、东风南路站，对应着郑东新区CBD、高铁商圈，成为职场达人根据地。2号线也完成了对金水CBD的人群输送。龙子湖片区虽然也有地铁通达，但对大多居住在老城区的员工来说，距离太远，每天花2—3小时在通勤路上，从早上还没坐到办公室就倍感疲惫。

吃饭、停车

除了“交通”，还有很多延续出来的幸福感问题。这里我们主要考虑两个，吃饭和停车。

对于很多没有自建食堂的公司，“中午吃什么”被我们喻为“世纪难题”。因为曾经在高铁片区待过一段时间，明白在那里吃饭的艰难。中兴南路附近底商不集中，有幸碰到个地下的美食广场，就餐氛围油烟缭绕，可供选择的大多是热干面、麻辣烫、凉皮、驴火等男默女泪的菜单。

中兴南路附近一地下美食广场

要说高端商圈也有，很高端，在海汇中心附近，网红的天幕搭配着周边的level。代表性的有十里洋场、瓦库、上井日料、四小姐的店、小龙坎、小背篓，人均随便就上百……比较亲民的面馆也是人均30左右。每天的午饭还是乖乖选择外卖吧。总之在高铁片区吃饭难，是整体印象。

海汇中心

这一点东区CBD表现比较好，也是沾了丹尼斯七天地的光。就餐环境比较舒适，可供选择的上到火锅日料，下至各式的米、粉、面都有，还有星巴克、豪丽斯，满足了公司员工午餐、聚餐、商务谈判等多种需求。

考虑到这些问题之后，我们基本上把目光锁定在了郑东CBD西片区，满足地段、交通（地铁口）、均价、配套等要求。很多人估计和我们英雄所见略同，任何一个快到租期的房子每天都会迎来四五波新租客来看房。

那么就以此区域为准，继续研究下停车问题。

不仅是老板，现在不少8090后员工也会选择开车上班，员工的停车问题也不能忽视考虑，毕竟在东区停车绝对烧脑。比较便宜的公共停车场早上8:00之前就满了，停路边贴条、电子拍照伤不起，还有随时被拖走的危险。各栋写字楼的地下停车场是比较安全的选择。

大多停车场单次收费是第1小时4元，之后每小时1元，部分高峰时段2元/小时。按照朝九晚六上班族，一天大致12—15元。但很多楼栋不提供单次停车，必须使用月卡。以下是有房源对外出租的物业相关信息。

户型、采光和邻居

接下来就是选择产品本身了。在合适的面积区间，还要考虑户型方正、采光好、卫生间是否在室内、梯户比、楼内装修品质和入驻的企业类型以及空置率等问题。

比如新芒果，整个建筑呈椭圆形，采光做的很是不错，但是扇形面积的利用率比较低，部分位置有小拐角，若想隔个茶水吧或经理室都很尴尬。

再比如世纪峰会，中低层没有配备公共卫生间，卫生间在室内体验感不佳。

部分户型采光很奇特，要么隔断特别多，部分办公区域黑漆漆，更甚者分分钟让人有想把墙都打掉的冲动。

还有部分写字楼整层都是空置的，略显萧条。自己公司孤零零在那，总觉得哪里不对。

不过还好的是，不比西区和金水部分写字楼，CBD基本不会出现那种一整层望去，都是做纹眉、美甲、搞POS机、小额贷款的邻居。整体入驻企业的品质和工作氛围还是不错的。

能选到一个各方面都满意的产品真是过五关斩六将，要废不少心思。

其他选择

最后，我还想题外说一下共享办公这件事。

共享办公在一线城市已经非常成熟，本以为在郑州是小众产品，但是经过调研FUNWORK、UFO、雷格斯等产品，发现入住率起码90%以上，很多公司甚至把总部设在那里。

共享办公优势很明显：

1、租赁期限自如，可以按月、季度、年度租赁。

2、三五人的小型创业公司可以按工位租赁，毕竟很多写字楼起租的最小面积都要80平。

3、办公空间设计新潮，氛围轻松，不用装修，现有的办公设备和休闲设施如前台服务、网络、茶水吧、娱乐室、图书室可直接使用，减少公司成本。

4、办公、会议、客户接待、休闲交流等场景丰富。

5、一价全包免去了物业、水电等费用。

但就我们调研的情况，缺点也很明显，尤其是习惯了在写字楼办公的群体。

1、工位紧凑。若选择开放式工位，相当于在大厅办公，各公司员工人来人往免不了嘈杂；若选择独立办公室，一个十几平的空间能塞下5—7个工位，十分拥挤。三四个人的房间更是紧凑，一个个胶囊式小隔间徒增压抑感。

6人间示意图，这就是一个公司了

2、价格并没有想象中便宜。以FUNWORK和UFO为例，单工位大概1300元/个，雷格斯大致要去到2000元。这是什么水平呢，一个7人的小团队，每月房租费用为1万元左右，这个价格在郑东CBD可以租下一个100余平的办公室（含租金+物业费）。

所以个人认为共享办公更适合两三人的创业小组，其他就看各家喜好了。

总结

上面是按照一个求租方的需求，以最接地气儿的方式在看写字楼大环境，或许能从侧面给想要入手写字楼的买家一些建议。

住宅限购，人民币汇率不断刷新下限，很多人的资金无处安放，入手写字楼是资产配置的新选择，高居不下的税率堵上了转手的那扇门，利于出租成了回本的唯一出路。

作为购房者我们大多会听置业顾问讲解区域、讲解交通、讲解未来规划，以及承诺的租售比。但最好我们自己算一算，未来这里办公的人群有多少，这里的通勤时间、交通便捷程度、吃饭、停车是否满足绝大多数中小型企业的需求。还有房子本身的采光、得房率都会是他们考量的因素。完美的房子的确很难有，但是更多地顾及到一些细节需求总是好的。

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