季度报告 || 克而瑞资管2020年Q3重庆写字楼市场回顾与展望

2023-09-22

克而瑞上半年房地产销售排名（季度报告 || 克而瑞资管2020年Q3重庆写字楼市场回顾与展望）

文 | 克而瑞资管重庆资管研究团队根据CAIC监测显示，2020Q3重庆写字楼需求端市场逐步复苏，净吸纳量上涨至 3.8 万㎡，空置率微降至 31.5%；租金跌幅略微收紧，但以价换量态势仍将维持；本季度未监测到大宗交易成交。智博会后众多互联网行业领军企业接连落地重庆，预计未来几年重庆办公市场仍将有较大的租赁需求，重庆有望迎来办公市场热潮。本报告数据库均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。| CAIC 市场监测（重庆）市场：市场逐步回暖，前期部分因疫情原因积压的租赁需求在本季度得到释放，净吸纳量上升至 3.8万㎡，空置率下降，租金跌幅收紧，但以价换量趋势仍将维持；租户：疫情的冲击导致租户行业结构发生改变，部分行业逆势扩租。金融业、消费者服务、信息技术主导三季度新增需求；重庆城市吸引力不断提升，多家巨头落户重庆，带动写字楼市场发展；业主：小业主灵活调整租期和租金应对市场变化，大业主“以价换量”提升出租率；板块：区域分化明显，部分地区存在低价跑量拉动区域销量的现象，江渝北、渝中区、九龙坡区办公市场出租单价持续领跑；渝北区、江北区主导本季度市场供求。

宏观市场经济秩序逐步恢复，租金跌幅收窄

备注：房地产投资额增速更新到1-8月疫情对重庆经济冲击进一步削减，本季度开始呈现出维稳趋势。重庆城市吸引力不断提升，2020线上智博会于9月15日在重庆盛大开幕，众多互联网行业领军企业接连落地重庆。预计未来还将带动更多科技类企业落户重庆，信息技术、互联网科技等租赁市场需求活跃。

全市甲级写字楼租金走势

备注：统计重庆市主城九区甲级写字楼

因疫情原因积压的租赁需求在本季度得到释放，重庆甲级写字楼租赁市场快速回暖，净吸纳量上涨至 3.8 万㎡，空置率微降至 31.5%，但整体依然有较大的下行压力，市场活跃度还有待提升；三季度甲级办公市场平均租金降幅收窄，但以价换量态势仍将延续。

租赁市场空置率微降至31.5%，租金跌幅收窄城市吸引力提升，但活跃度还有待提升

▌市场回暖，空置率下降，但活跃度还有待提升

全市甲级写字楼新增供应、净吸纳量及空置率

据 CAIC 资产数据库监测显示，2020年初疫情让全市经济运行受到较大影响，办公市场进一步承压，写字楼供需两端均产生显著影响。疫情期间延迟复工，造成部分即将入市的写字楼延期入市，仅一季度率先入市的重庆来福士A座，为重庆甲级写字楼市场带来 6.4 万㎡新增供应，二季度、三季度重庆甲写市场均无新增供应。

随着国内疫情得到有效缓解，因疫情原因积压的租赁需求在本季度得到释放，重庆甲级写字楼租赁市场快速回暖，净吸纳量上涨至 3.8 万㎡，空置率微降至 31.5%，但整体依然有较大的下行压力，市场活跃度还有待提升。

▌租金跌幅收窄，但以价换量趋势不变

2019年多家企业入驻重庆，多青睐甲级写字楼，非甲级写字楼市场为抢夺客户，下调出租单价，拉低办公市场整体均价。为提升出租率，甲级写字楼推出多项优惠政策，以价换量，租金持续位于低位，自2018年三季度起租金环比持续走低。2020年三季度重庆甲级办公租赁市场逐渐恢复，平均租金降幅收窄，但以价换量态势仍将延续。

重庆2020Q3各区域办公市场租金与新增房源情况

注：单价段和新增房源统计办公市场（涵盖甲级和乙级），数据月度更新一次

▌重庆城市吸引力提升，金融、信息技术等行业租赁需求活跃

根据CAIC资产数据库监测，2020 年上半年，零售贸易、酒店餐饮、旅游等疫情强影响行业受到致命冲击，产生负面影响较大，租赁需求直线下降。而互联网、医药、金融保险等行业迎来快速发展契机，租赁需求活跃。

2020 年三季度重庆办公租赁市场需求活跃度提升，金融业、消费者服务、信息技术等主导办公新增需求。重庆城市吸引力不断提升，着力打造西部内陆国际金融中心，目前多元多层多样的金融机构体系已初步成型，金融行业市场需求长期较为旺盛；2020线上智博会于9月15日在重庆盛大开幕，众多互联网行业领军企业接连落地重庆，未来还将带动更多科技类企业落户重庆，信息技术、互联网科技等租赁市场需求活跃。

销售市场大宗交易成交稍显乏力
销售市场逐步复苏成交面积明显上涨

▌大宗交易成交稍显乏力，投资者信心仍待提升

2020 年三季度，重庆写字楼投资市场逐渐复苏，但大宗交易市场成交情况相较于疫情前期仍有欠缺，投资者信心不足，市场观望情绪为主导。本季度CAIC未监测到大宗交易成交。

长期来看，重庆办公市场将在成渝经济圈的建设中迎来重大利好。重庆科学城、重庆高新区等技术型产业开发区的成立也将促进重庆商业商务氛围的成熟，从而驱动更多高质量企业来渝发展，未来重庆写字楼市场商业投资热度有望进一步提升。

2017Q3-2020Q3重庆大宗交易走势

注：18Q1成交2宗为印力、万科、Triwater以83.65亿元联合收购全国各地20座凯德广场，其中重庆两座。

▌销售市场逐步复苏，江渝北区域表现活跃

2016Q3-2020Q3重庆主城各区销售市场

随着疫情对经济冲击进一步削减，社会秩序与经济表现在经历一季度猛跌到二季度的逐渐复苏，本季度开始呈现出维稳趋势。三季度重庆办公销售市场全市成交 43.9万㎡，与 2020 年二季度环相比上升 27.17 个百分点；全市成交均价 10276元/㎡，市场价格总体趋于稳定，市场逐步恢复。其中，主城区成交面积明显上涨，出现了疫情以来首次供不应求的现象，同时写字楼市场需求量也在不断提升。

本季度各区域供应量相对稳定，从成交来看，江渝北区域仍是成交主力。位于江北区的绿地保税中心为区域成交主力，该项目是集写字楼、公寓、住宅、酒店商业为一体的城市综合体，打造48万㎡全球5A甲级办公写字楼，40万㎡保税商品展示中心联动汽博中心、西部奥特莱斯、宜家等形成西部一站式购物圈，商业商务氛围持续提升。位于渝北区的金科时代中心凭借优越的地段与自身良好的品质为渝北区写字楼成交量做出较大贡献。

土地市场商办市场拿地节奏放缓，发展潜力型板块更受青睐据 CAIC 资产数据库监测显示，2020年三季度重庆供应8 幅商办用地，共计建筑面积 40.71万㎡，环比下降 42.91%；成交 5 幅商办用地，共计建筑面积 24.13 万㎡，成交楼板价为2976 元/㎡，环比量价齐跌。随着宏观形势的好转，政府对土地市场以及稳定财政收入的举措实施力度降低，商办市场供销量相较上一季度而言有所放缓。

重庆主城区纯商办用地市场走势