写字楼租赁行业怎么样（租金上涨12.3%，BREEAM写字楼是如何做到的？）
难以量化绿色建筑为投资者/开发商/房东带来的实际货币收益是一个普遍存在的问题。而国际房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）的这份研究，首次在商业领域量化了BREEAM认证对写字楼租金的影响。
研究报告要点摘录如下↓
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概览: BREEAM认证对伦敦市中心写字楼租金的影响
伦敦作为全球办公的主要所在地之一，可持续性是这个城市日益需要考量的重要因素。来自高层投资者的压力、风险缓解的要求以及监管变化，正在推动这个城市对可持续房地产的需求。然而，尽管可持续性在居住者和投资者市场的高端需求性越来越高，但投资者、房东和开发商从绿色评级建筑中获得的实际货币收益却一直难以量化。
原因不仅是因为难以衡量什么使建筑成为绿色，而且还需要大量不同的数据来进行分析。例如，当涉及到租金溢价的问题时，它们是否归结为绿色评级？新旧？位置？还是别的一些其他原因？
在试图回答这个问题时，伦敦其实是一个理想的实验问题培养皿——这座城市是全球所有城市中拥有最大的绿色建筑池之一。伦敦还受益于世界上第一个也是全球最广泛使用的最著名的绿色建筑评价标准——BREEAM，该绿建评价标准于1990年首次在伦敦北部的Watford创立，这意味着这座城市也是拥有绿色建筑历史最悠久的城市之一。
在我们的综合研究中，我们与BREEAM的创立者BRE英国建筑研究院合作，量化了BREEAM评级对伦敦市中心写字楼租金的影响。为此，我们使用了一个特征回归模型（hedonic regression model），该模型控制了一组广泛的房地产、时间和位置特征因素。通过量化这些其他因素对租金水平的影响，我们可以有信心地确定绿色评级对租金的影响。这是通过将BREEAM评级与Knight Frank专有数据相结合而实现的，这些数据涵盖了过去10年伦敦市中心超过2700栋写字楼的交易活动。
结论是，我们发现BREEAM认证的楼宇中获得“非常好 Very Good”、“优秀 Excellent”和“杰出 Outstanding”的BREEAM评级对伦敦市中心写字楼租金产生了积极而显著的影响——在控制其他房产特征的情况下，租金溢价从3.7%到12.3%不等。对于居住者、投资者和开发商来说，了解绿色评级对收入的影响是非常重要的，它是建筑价值的关键因素。
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BREEAM介绍
BRE于1990年颁布的BREEAM是全球首个绿色建筑评价标准，目前已遍布全球90个国家，注册项目超过231万个，认证约60万个。作为全球认可的第三方认证，BREEAM体系给予客户的不仅仅是鼓励和支持所有建筑的可持续改进，更帮助了资产和投资方更便捷有效的了解其资产状况，提升资产的韧性。目前BREEAM认证已被多个国家的数千家资产用于基准、改进和认证其绩效，并向公众展示其企业高标准的环境社会治理（ESG）。
投资者知道BREEAM可以：
• 显著降低建筑服务运行成本
• 确保他们的建筑更耐用、更具韧性
• 通过降低楼宇表现不佳的风险，解决建筑性能差距问题
• 提高员工出勤率和工作效率
• 应对气候危机和CSR企业社会责任
• 仅通过节省公用事业成本，投资回报通常在2-5年内实现
BREEAM评级基准级别使客户或其他利益相关者能够将单个建筑的性能与其他BREEAM评级建筑进行比较，并将英国新建非住宅建筑的典型可持续性性能与以下例子进行比较。
不同的BREEAM评级等级代表了建筑物的不同绩效表现，如下图所示，一栋获得了BREEAM Outstanding认证的建筑，它的分数≥85%，而全球只有1%的建筑物才能获得殊荣。而Excellent等级则代表了分数大于等于70%，代表了该建筑物位于绿色建筑表现的前10%的位置。
▲ 不同BREEAM评级相对应的楼宇表现水平03
研究结果表明：
BREEAM认证使伦敦市中心写字楼租金上涨高达12.3%
我们使用特征回归模型（hedonic regression model），分析了Knight Frank 2010年第一季度至2021年第一季度2701家物业的租赁观察数据样本。
数据结果调查表明：伦敦市中心获得BREEAM等级认证的办公楼租金溢价从3.7%到12.3%不等。
▲ BREEAM办公楼租金溢价情况Q&A问答：揭示伦敦投资市场数据背后的故事
Knight Frank采访了资本市场研究团队的合伙人维多利亚·奥蒙德(Victoria Ormond)，以了解完整情况。
这项研究有多重要?
它非常重要。目前，有很多工作在解释ESG为什么这么重要：我们知道，可持续建筑可能会受到保护，免受未来立法变化的影响；投资者的有力授权正在减少，而居住者更希望可持续建筑符合其企业精神，并赢得人才争夺战。但是，没有多少研究能解释可持续性如何从金钱的角度上增加价值——然而市场是非常渴望了解这一点的。据我所知，这是第一个在商业领域使用强大的计量经济学方法来量化BREEAM评级对商业写字楼租金影响的研究。 在你看来，这项研究中最有趣的发现是什么?
最有趣的发现(因为它是如此新颖)是BREEAM评级对伦敦市中心写字楼租金的影响程度，尤其是从BREEAM Excellent评级的4.7%的租金上涨到BREEAM Outstanding评级的12.3%的租金增长。这确实表明，对于那些收入才是真正关键的投资者，他们应该以获得最好的绿色评级为目标，而不是简单地去满足一个最低标准。但很棒的一点是这项研究也使我们能够识别其他与ESG相关的因素，也有助于租金并可以支持投资者的策略。例如，通过这项研究，我们现在知道900米以内的绿色空间有助于租金，这与健康和ESG的“S”（Social）有关。类似地，我们已经能够捕捉到“甜甜圈效应”，即步行5-10分钟就能到达火车站的建筑物的正面租赁影响。步行性和公共交通是ESG的关键元素。这项研究能让投资者和开发商做些什么?
首先，它创造了这种可见性，并开始将对话从"我们知道这是个好主意"转移到"我们可以量化投资"。其次，如果你考虑价值，它是租金和收益的组合。因此，如果我们知道获得BREEAM评级的房产租金较高，对于一个给定收益率的建筑来说，这应该转化为更高的价值。对于开发商来说，了解针对 BREEAM 评级建筑如何提升其开发价值是有价值的。当然，这对投资者来说也很有趣，因为它既能确定收入最大化的可能性，又能形成一种将建筑价值最大化的战略，并可能识别被低估的建筑。更广泛地说，对于所有类型的市场参与者来说，真正了解BREEAM评级的好处和围绕其的数字们是很重要的。你认为对绿色建筑的需求会增加吗？
当然，而且是通过多种渠道。伦敦有雄心成为绿色金融和绿色建筑的中心，这可能有助于在未来获得融资(可能更便宜)。The Bank of England英格兰银行最近也扩大了其职权范围，以帮助实现英国的碳排放目标，因此这一金融渠道将变得更加关键。
此外，政府成立绿色工作队咨询小组（GTAG），并设立绿色建筑分类法，结合即将出台的法规和强制性报告，也会推动对绿色建筑的需求，甚至可能在整个建筑的生命周期中更多地考虑碳问题。04
这些发现将对伦敦投资市场产生什么影响?
Kate Horton —— Knight Frank 伦敦资本市场合伙人从资本市场的角度来看，这些结果非常引人注目。对于那些希望将自己的建筑与市场其他建筑区分开来的投资者来说，确定高端BREEAM评级的明显租金溢价是一个重要因素。居住者开始要求建筑能更好地反映他们的价值观，帮助而不是阻碍他们自己的ESG目标。最终，居住者的素质和他们准备为建筑支付的租金直接影响价值。随着ESG话题继续在居住者和投资者的议程中迅速上升，我们预计将开始看到与ESG特征紧密结合的资产的“绿色价值溢价”。最初，这可能会通过增加出售资产的流动性而实现。我们看到了一个明显的风险，即“不符合标准”的建筑将会随着它们接近过时而迅速失去价值，最终成为“搁浅”。因此，在投资组合和交易策略上获得正确的帮助和建议对投资者来说是至关重要的。Reference:
Knight Frank Research Report, How BREEAM certifications impact prime Central London office rents
了解更多关于BREEAM和可持续建筑，请关注微信公众号：BRE英国建筑研究院（ID：BREChina）
租金上涨12.3%，BREEAM写字楼是如何做到的？mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxNzI4NTU0Mg==&mid=2247495178&idx=1&sn=ac9dee7606b1ef6af7d10d519ec3b963&chksm=f998ddc3ceef54d5f5ba23b747c59800083be1b38d117727e045417268ba9f700a95def14c6c&token=299959466&lang=zh_CN#rd