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撰文=燕十三

备注：金色西安-魏鑫摄影

PART1-资金流向

房地产市场的资金，像极了“打地鼠”，当住宅市场遭遇雷击，资金一定向商办商用市场涌来。

从2008、2011、2014年三次全国性的限购来看，尚且没有一次可以逃离这个剧情，尤其是商办市场，从2017年全年、2018年上半年的数据来看，都是供应量数增，市场去化良好，2017年同比增幅58%，2018年同比增幅也在3.39%。

但即便如此，所有的数据分析都只有一个结论：供不应求！说的保守一点，市场以去库存（包括此前规划写字楼）为主，办公市场供销两旺、价格走势稳健。

看似形势一片大好，各类写字楼拔地而起，不仅秦汉新城修建写字楼，连空港新城都在激增，除此之外，还有高新区、经开区也在规划大量超高层，要打造金融中心、总部集群。

于是，一些老地产人感慨，大西安狂飙猛进，打造各种CBD、金融中心，但中国四大银行都没有在西安设立西北总部，省一级的只有分行，市一级的只有支行，不少网点还在裁撤，这盘棋究竟怎么下？对于这个疑问，恐怕也是很多投资人的“心病”。

必须提醒一句，无论城市发展速度如何，务必要投资价值资产，当市场沉渣泛起，一定是市场变数增加，想要获取优质资产，一定是向产业看齐！

PART2-城市发展

一提及写字楼市场，我们很容易会将高新、经开、曲江并列，实则不然，曲江除了国展中心之外，南三环写字楼似乎无法称之为“集群”。

如果将国展中心片区纳入长安路主轴线，西安写字楼市场主流就在高新、经开、长安路，但越是如此，我们越容易忽视一些值得关注的地方，比如航天基地。如果西安必须给新区产业排资论辈，最靠前的无疑是高新、经开、航天基地。

按照大西安空间格局划分，城市规划以“三轴三带多中心”布局，“三轴”将是大西安产业落位的明线，“中轴线”（古都文化传承轴）毋庸置疑是长安路、未央路为主干，配套纯熟，产业清晰；“西轴线”（科技创新引领轴）还在努力疏通，各种拆迁；“东轴线”（国际文化交流轴）已经逐步激活，成为西安新看点。

航天基地总规划面积86平方公里，是中国最大的国家民用航天产业基地，2010年，国务院正式批复航天基地升级为「国家级陕西航天经济技术开发区」，成为我国唯一的航天专业化经济技术开发区（阎良属于跟进）。

而航天基地恰恰位于科创大走廊与中轴、东轴交汇处！作为大西安“黑科技”之都的左膀右臂，航天基地是科创大走廊（高新区+航天基地+沣东新城+大学城+科研院所）的新增长点；而介于中轴与东轴之间，更说明了其位置所包含的复合性（传统文化、全球科技）。

其一，从科技占位来看，西安国家民用航天产业基地已经形成了民用航天产业、新能源、新光源产业为主的产业群，拥有北航科技园、世界领先云计算数据中心、卫星产业国际合作园区、天宇科技产业园、大型国际服务外包产业、全国TOP1影视动漫公司等。

其二，从文化占位来看，航天基地属于皇家“唐文化”轴线南端，是凤栖原、樊川、杜陵等文化的集结点。目前，航天城中湖公园、星河运动公园、航天城文化生态园已经开园，以及1800万平樊川生态景观区等等，绿化率超过高新十倍不止。

备注：航天城中湖公园

备注：航天基地星河运动公园

备注:航天城文化生态园

除此之外，航天基地还是西安市“军民融合”的重点，如何将北斗导航卫星、通信卫星、遥感卫星、火箭发动机等终端高科技转化为“民用经济”，刺激民营经济增长，增加就业岗位、提升企业竞争力，一直是西安市经济提振探索的重点之一。

西安，全国军工排名第一，如果“军转民”实现产能释放，西安极有可能成为全国军民融合产业的第一高地。航天，大西安航空航天领域排名第一，航天基地作为西安市“军转民”重点模块，多领域齐头并进，逐渐成为“黑科技之都”的引领者。

PART3-航天格局

不可回避，目前的航天基地还在初级发展阶段，属于“有产业，缺氛围；有人居，缺人口”。一提及航天基地，不少人会感觉：高科技、人气差、有点远。

必须指出，2017年以来航天基地利好不断，大规模招商引资、世界500强进驻、地铁即将开通，都给航天基地带来了新的变化。地铁线开通之后，将极大限度的推动物流、资金流、人流、信息流的城区转换，极大限度为航天基地导入人口、产业。

在投资层面来看，影响写字楼地段价值权重有三点，产业、交通、人口。没有产业支撑，商务租赁如同无根之水，始终虚浮；没有良好的交通条件，尤其没有地铁，商务办公出行难度不低；没有人口迁入，缺乏潜在租赁时长，写字楼租赁容易陷入青黄不接。

因此，我们从三方面来看航天基地变化，寻求真正的投资价值，航天基地究竟有何变化：

其一，产业聚焦呼应“黑科技”，典型如2017年5月，航天基地与世界500强京东集团签约，拟投资205亿，建造京东全球物流总部、京东无人系统产业中心、京东云运营中心三大项目。为了深度合作，京东集团已经获取陕西省全境无人机空域许可批文（京东集团在陕西省全域，获得了从终端配送到干支线物流运输），这是全球第一个。

备注：京东集团落户签约仪式

备注：京东集团-西安京东大厦

其二，房企聚焦解决“人气差”，典型如2018年7月，万科正式进入航天基地，作为一家以谨慎著称的世界500强企业，万科通常被看作“试金石”。而在万科进入之前，龙湖、融创、红星、鑫苑中国、康桥、陕旅、陕建等全国（全省）型品牌房企已经进入。这些企业的进入，直接提升航天城人口密度，夯实消费基础，提升繁华氛围。

其三，地铁开通缓解“有点远”，地铁四号线作为大西安开通的第四条地铁线，足以说明它的重要性，地铁四号线开通将贯穿航天基地、曲江新区（大唐芙蓉园）、雁塔区（李家村）、未央区（太华路）、经开区（文景路），最终抵达北客站。地铁四号线运营之后，将与11条地铁线接轨，畅达全城，目前已接驳1/2/3号线。

备注：西安地铁四号线首列车到达西安并交付

何况，从投资收益率看，航天基地商办也排在楼市前列。高新区主流的平层写字楼价格在1.2-1.5万/㎡之间，超高层在1.5-2.5万/㎡之间，而航天基地的写字楼售价只相当于高新区的7.5折，甚至于还不到。但甲乙级写字楼租金水平却相差不多（个别超甲、明星楼盘例外），高新区租金在80-120/㎡/月，航天基地在50-70/㎡/月。

从投资的角度来看，写字楼收益在未来存量市场比较可观，未来溢价、租金收益，都是持续增长，特别是产业新区，中长期收益要比住宅稳定。当然，不可否认，写字楼市场缺少暴涨暴跌的可能性，算是稳定投资。

PART4-产业中心

随着航天基地曝光率增加，航天基地的写字楼逐渐受到关注，原有的商办需求被激活，加上地铁四号线即将开通，以及企业入驻优惠政策，航天基地的写字楼升值和出租率有了一定保证。

鉴于目前西安市限购政策不放松，如果持续收紧，西安写字楼市场仍将继续供不应求。债市不能碰，股市不能动，住宅高风险，商办反而恰逢其时。

备注：航天中心广场俯视图

航天城中心广场占地60亩，由5栋甲级写字楼组成，总建面超过24万㎡，从规模看，是航天基地乃至西安范围内为数不同的写字楼集群和商务坐标之一。项目与地铁四号线之间，相隔一座星河运动公园。

目前，航天城中心广场，剩余产品不多，1#楼在售，3#楼在建，2#、4#楼售罄，5#楼已和京东集团整体签约，被命名为「京东大厦」。京东入驻航天基地轰动一时，其所提出的新概念新思路，让西安各界振奋，省级权威媒体算是为航天城中心广场做了大量宣传。

作为世界500强企业，京东集团入驻航天城中心广场5#楼，为区域塑造了产业标签，与此同时，与京东相关的物流、无人机、大数据等企业将集聚靠拢。

航天城中心广场1号楼，配置8000多㎡商业，未来业态涵盖金融、休闲娱乐、商务餐饮、健身房，配置24H健身会所、西北首条垂直马拉松跑道，为商务人士和入驻企业提供多方位综合配套。

备注：1500㎡超大露台花园

航天城中心广场1号楼，外立面采用LOW-E中空玻璃幕墙，6部通力电梯；外部绿化率为22%，内设九大主题空中花园、1500㎡顶楼露台花园；350㎡白色主题艺术大堂，挑空达11米；设有智能充电桩，免费WiFi覆盖。硬件较为先进。

从商办服务内容来看，项目建立写字楼内部的共享平台 “联合服务中心”，设有健身房、书吧、咖啡厅、共享打印、共享工位、共享会议室、共享多功能会议室等，除了为企业提供高品质省成本的共享空间外，还将通过共享平台APP，为入驻企业提供更多价值服务。

备注：九大主题空中花园示意

航天城中心广场，目前在售的是1号楼，总高22层，1-3层为商业，4-22层为办公空间，其中4楼为联合共享办公空间，5-21层为4.2m层高的办公空间，22层为LOFT空间，标准层面积约1400㎡，户型面积区间53-1420㎡，售价在一万出头。

PART5-城企互动

京东入驻，地铁将启，产业勃兴，那航天城中心广场究竟会给航天基地带来什么？

从目前来看，航天基地仍然是“有产业，缺氛围；有人居，缺人口”，环境普遍低密，缺乏大都市城区高楼耸立的“紧迫感”，不仅如此，因为入驻人口较少，呈现商业氛围较弱。这些都是航天基地亟待改善的部分，但恰是如此，却给航天基地预留了发展空间。

航天城中心广场启动之后，大量企业入驻，以及京东上下游产业嵌入，将极大提升航天基地中心板块产业密度、租赁市场、消费需求，为航天基地造就一个“高能板块”，集合办公中心、商业中心、区域中心、产业中心，四大功能叠加！

备注：航天中心广场侧立面图

预谋发展，擎划未来，如何保障落地？这里面有一个决定性因素，开发商航天实业是航天基地管委会直属大型国企西安航天城投资发展集团旗下专业地产运营公司。也就是说，航天管委会直接下属，航天实业公司注册资本3亿元人民币，2017年以来已经形成四大产品系十六盘联动格局。

投资写字楼，其实就是投资一个城市/城区的未来。当资产荒蔓延，人民币贬值，住宅政策收紧的时候，越来越多的资金流入到了稳定回报的写字楼市场。

当城市向上发展时，我们不用担心未来的租户，因为，在2021年之前，西安将大概率城市能级再次跃升，大批企业蜂拥而至，如何安置，如何落位，都需要租赁市场承接。

这也是高新、经开规划大量超高层的底气所在，难道航天基地中心板块集地铁、世界500强、公园、黑科技等等，还不足以兑现一个未来么？

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