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随着写字楼“二房东”（联合办公，包租公司）市场份额的快速上升，目前成都传统写字楼，联合办公，包租公司三大办公物业供应方已逐步形成从互利共存到矛盾摩擦再到互相学习融合的新格局，业界称之为办公市场“三国杀”。

日前，高力国际发布了《成都写字楼租赁市场群雄逐鹿之三国杀》报告，高力国际华西区研究部通过一系列市场调研工作，以独特的视角洞悉行业热点，望闻问切，为写字楼各参与方以及相关利益方梳理了市场脉络，提供了行业深度分析和独家观点建议。 

群雄逐鹿：

联合办公包租物业快速扩张的背景逻辑

2012-2015的4年时间里，成都市写字楼年平均供应量超过100万平方米，截至2018年上半年，成都写字楼总存量已突破700万平方米，其中甲级写字楼约290万平方米，直逼一线城市的广州和深圳。另一方面企业的办公楼需求却未有显著增长，市场出现严重供过于求，截至2017年第四季度，全市整体空置率一直处于30%以上高位，租户议价能力显著提升，租金持续下滑。传统写字楼业主承受着巨大的租赁压力。写字楼市场的去库存基调决定了联合办公和包租公司能够以较低的价格获取大面积办公物业。使成都市场成为孕育联合办公和包租公司物业的最佳土壤。

联合办公和包租公司快速扩张的背后都映射了其对于市场需求的充分信心，甚至超过了传统写字楼业主预期。 “二房东”（联合办公，包租公司）的终端用户和传统写字楼租户存在一定差别：联合办公和包租公司的终端用户可以大致归纳为中小微企业，创业型企业，企业新设立的分支机构；临时过渡型企业，他们的办公需求倾向于轻资产，低成本，灵活的商务条款。在多重“双创”和“人才政策”利好的背景环境下，2017年，成都新登记市场主体46.4万家，增长42%；新增科技型企业2万家，增长55.0%，并且吸引了来自全国30个城市超过12.7万人落户成都，其中本科及以上学历青年人才超过 11 万人。不断优化的营商环境和人才基础，以及日益成熟的科研创新服务氛围触发了更多企业来蓉设立分支机构，并为民营企业和小微企业的发展注入新活力。他们共同构成了联合办公和包租公司重要的客群基础。

在此轮快速扩张的联合办公企业背后，资金方的力量不容小觑。艾瑞咨询《2017年中国联合办公行业研究报告》显示：2015年至2017年，联合办公企业的行业融资（包括天使轮，A轮，B轮在内）共达到53次。其中约50%的融资资金被用于品牌规模扩张。获得资本市场的青睐是联合办公快速扩张的重要基础。

三分天下：

合作与摩擦共存

随着联合办公，包租公司写字楼市场份额不断扩大，传统写字楼，联合办公与包租公司三分天下的格局已初步形成。在经历合作共存与矛盾摩擦后，写字楼市场三类物业开启了相互学习，取长补短的自我升级改革。各家对于其他两类办公物业，去其糟粕，取其精华，以期在激烈的市场竞争中扩大目标客群范围，拓展多元营收渠道。

成都写字楼市场三国版图未来预测及建议：

随着未来联合办公，包租公司物业保有量不断增长，短时间内成都写字楼市场三分天下的格局仍将持续；

联合办公在一轮兼并重组、优胜劣汰洗牌后，真正能够做到精细化运营、规模化扩张、具备庞大企业客户基础的头部企业市场份额有望进一步扩大；

包租公司正在逐步垄断乙级写字楼的房源和租金价格，形成乙级写字楼租金普涨，同时我们预计成都市场甲乙级写字楼租金价格缩小也将成为一大趋势；

包租公司成本快速上升，经营风险加剧，利润空间将进一步被压缩，经营风险需警惕；

从长期来看随着成都写字楼入住率提升，联合办公和包租公司的持续扩张将遭遇瓶颈。

高力国际华西区副董事总经理孙超表示：“联合办公和包租公司的风潮，既是经济发展的合理反应，也是对传统写字楼滞后于经济发展和客户需求，因循守旧，过于保守的警醒。可喜的是目前我们已经能看到传统写字楼对于物业以及服务创新的学习和尝试，对于传统写字楼业主，变革的号角已经吹响，需要走出舒适区，敢存远志，敢为人先。”

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