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2017年12月13日，市财政局、市地税局、市房管局、市国土局、市公安局、市发改委联合发布了《关于存量非住宅房产交易计税价格核定工作有关事项的通告》（成财税法〔2017〕11号）（以下简称《通告》）。《通告》明确从2018年3月1日起，在全市范围内对存量非住宅房产交易正式实施评估计税。

成都市财政局  四川省成都市地方税务局

成都市城乡房产管理局  成都市国土资源局

成都市公安局  成都市发展和改革委员会

关于存量非住宅房产交易计税价格

核定工作有关事项的通告

成财税法〔2017〕11号

为加强我市存量非住宅房产交易环节税收征管，防范税收流失风险，促进税收公平，根据《财政部 国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号）精神，对存量非住宅房产交易纳税申报的合同价格明显偏低且无正当理由的，按存量非住宅申报价格评估值核定计税价格。现将有关事项通告如下：

一、适用范围

本通告适用于全市范围内存量非住宅房产交易计税价格核定。

二、适用原则

存量非住宅房产交易计税价格，原则上以交易双方申报的合同价格为依据。对纳税人申报的合同价格低于存量非住宅申报价格评估值且无正当理由的，地税机关按存量非住宅申报价格评估值核定计税价格。

根据人民法院判决书、裁定书，仲裁机构裁决书等进行存量非住宅权属变更的，以生效法律文书载明的价格为存量非住宅房产交易计税价格。

三、争议处理

纳税人对地税机关核定的存量非住宅房产交易计税价格有异议的，可采取以下方式解决：

（一）根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十七条第三款规定，纳税人向房地产交易所在地主管地税机关提出复核申请并提供证据资料；主管地税机关经核查后出具复核结论，并根据复核结论确定的计税价格征税。

（二）纳税人可委托具有二级以上资质并在本地行政主管部门备案登记的房地产估价机构进行估价。主管地税机关参考估价机构出具的结论确定计税价格，主管地税机关如对评估报告有异议，可提请行业主管部门对评估过程的合法性和评估方法选用的正确性、合理性进行审核。

（三）纳税人和主管地税机关可共同委托本级政府价格主管部门设立的价格认证机构对所交易的存量非住宅进行价格认定，并据此核定交易计税价格。

（四）根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八十八条第一款、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第一百条规定，纳税人依照税务机关核定的计税价格缴纳税款或提供相应的纳税担保后，可依法向上一级税务机关申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。

四、法律责任

存量非住宅房产交易双方应如实向主管地税机关进行纳税申报。通过订立虚假合同低报成交价格，不缴或者少缴应纳税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定处理。

五、实施时间

本通告自2018年3月1日起执行，有效期5年。具体适用时间以通过成都市城乡房产管理局“成都住房租赁交易服务平台”签订《成都市存量房买卖合同》的时间为准。

六、其他事项

存量住宅房产交易计税价格核定按照《市财政局 市地税局 市房管局 市国土局 市公安局 市发改委关于存量住房交易计税价格核定工作有关事项的通告》（成财税法〔2017〕3号）执行，维持不变。

政策咨询电话：028-87751210

成都市存量非住宅房产

交易评估计税问题解答

Q&A

什么是存量非住宅？什么是存量非住宅房产交易评估计税？

存量非住宅是指“二手房”中的非住宅类房产，主要包括办公用房、商业用房、厂房仓库及车位等房产类型。与此相对的，开发商出售的新建非住宅类房产属于增量房，即“一手房”范围，不属于存量非住宅房产范围。

存量非住宅房产交易计税，原则上以交易双方签订并申报的合同价格为计税依据。对于纳税人申报的合同价格低于存量非住宅申报价格评估值且无正当理由的，税务机关将按照存量非住宅申报价格评估值核定计税价格，采用评估计税方式计算征收相关税费。

此次评估计税的适用范围是什么？

适用于全市范围内存量非住宅房产交易行为（包括买卖、赠与等）。其中，存量房交易俗称“二手房交易”，是指已办理权属登记的房产再次进行交易；非住宅是指除了住宅以外的非居住用房产，包括办公用房、商业用房、厂房仓库及车位等房产类型。

开展评估计税的依据是什么？

2010年，财政部、国家税务总局下发了《关于推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号），要求各地从2012年7月起全面推行应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管。

2011年，省财政厅、省地税局、省住房和城乡建设厅、省国土资源厅下发了《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（川财税〔2011〕41号），要求从2012年7月起在全省范围内正式予以启动。

按照分阶段实施安排，我市于2012年7月已先行启动了第一阶段对存量住宅房产交易实行评估计税。这次对存量非住宅房产交易实行评估计税属于第二阶段工作安排的落实。

为什么要对存量非住宅房产交易实施评估计税？

当前，存量非住宅房产交易市场普遍存在签订“阴阳合同”现象，部分纳税人纳税申报的价格远低于真实成交价格，造成国家税收的明显流失。同时，存量住宅房产交易先行实施评估计税五年多来，运行平稳有效，起到了压缩偷逃税收空间、促进依法纳税的积极作用。为防堵低报成交价格偷逃税收的违法行为，促进税收征管公平，这次进一步将评估计税工作推进到存量非住宅房产交易，实现存量房交易评估计税的全面覆盖。

此次评估计税什么时候正式开始实施？

将于2018年3月1日起正式实施。具体交易的适用时间以通过成都市城乡房产管理局“成都住房租赁交易服务平台”签订《成都市存量房买卖合同》的时间为准。

2018年3月1日以前“网签”的存量非住宅房产交易合同，是否需要实行评估计税？

2018年3月1日前“网签”的存量非住宅房产交易合同，凡在合同有效期内前来办理纳税申报的，仍按评估计税实施前的征管方式办理。

申报价格评估值是如何产生的？

由税务机关采用批量评估技术，通过政府采购具有二级以上资质的房地产估价机构，对全市存量非住宅基础数据进行现场采集（涉及商业繁华度、交通便利度、门面宽深比等指标），再将采集数据通过软件进行分析建模，最终求取产生待估房产的评估值。

申报价格评估值会进行调整吗？

将实行动态调整。税务机关将通过比较分析评估值与采集的真实成交案例、租金案例、网络挂牌案例等，定期对评估值进行动态更新，以推动评估值与市场交易价格变动保持相对一致。

纳税人能否提前查询到申报价格评估值？

按照国家税务总局规定，税务机关不得以任何形式提前向纳税人透露申报价格评估值。纳税人应以真实成交价格作为纳税申报价格。

纳税人对经税务机关评估后核定的计税价格有异议，该怎么办？ 

有四种处理方式：

一是纳税人可向税务机关提出复核申请，由税务机关进行核查；

二是纳税人可委托具有二级以上资质并在本地行政主管部门备案登记的房地产估价机构进行估价，如税务机关对估价报告无异议，参考估价结论确定计税价格；

三是纳税人和税务机关可共同委托价格认证机构对所交易的存量非住宅进行价格认定；

四是纳税人依照税务机关核定的计税价格缴纳税款或提供相应的纳税担保后，可依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可依法向人民法院起诉。

纳税申报时没有交易房产的评估值，该怎么办？

如果个别交易房产暂无对应评估值，需由税务机关先行补充采集数据并予以评估后，再行办理纳税申报。

实行评估计税后，办税流程有变化吗？

办税流程和提供资料均无变化。

虚报成交价格偷逃税款有什么后果？ 

交易双方应如实向税务机关进行纳税申报。通过订立虚假合同低报成交价格，不缴或者少缴应纳税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定处理，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

延伸阅读：

买卖二手房交易中的税应该怎么交

个人二手住房买卖

卖方需要缴纳增值税及附加、个人所得税等。 买方需要缴纳契税等。

Q

市民陈先生：

我购买的二手房属于我个人名下的第二套房，买卖双方需要缴纳哪些税？分别是多少？

A

卖方：

1.缴纳增值税及附加，税率为计税价格（一般为合同价格，合同价格低于计税评估价的，按计税评估价征收）的5.6%，购房时间（按不动产权证、房产证或契税税票时间孰先原则）满2年免征增值税。

2.个人所得税，税率一般为计税价格的1%；受赠或继承取得的住房按照计税价格与原购房成本的差额（即增值额）的20%征收。购房时间满5年且为家庭（家庭成员包括配偶、未成年子女）省内唯一住房可免征个人所得税。

买方：

需要缴纳的税种为契税，税率为计税价格的3%。

根据介绍，陈先生购买的这二手房如为其名下的第二套住房。具体税额为：面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

值得注意的是，家庭唯一住房、家庭第二套改善型住房、非住房及家庭第三套以上住房的契税征收额度有不同。

　　个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　对个人购买非住房及家庭第三套以上住房的，按3%的税率征收契税。

Q

市民苟先生：

我购买的二手房满了两年但不超过五年可以免征哪些税种？

A

购房时间满两年，免征卖方需要缴纳的增值税，但需要注意的是购房时间按不动产证、房产证或契税税票孰先原则进行。

　　因未满五年，苟先生作为买家仍要缴纳个人所得税。（个人所得税免征的条件为购房时间满5年且为家庭省内唯一住房，家庭成员包括配偶、未成年子女。）

个人二手房非住房买卖

卖方缴增值税及附加、土地增值税、个人所得税、印花税等 买方缴契税、印花税等税种。买方需缴纳契税、印花税等税种。

Q

市民白女士：

我买商铺需要缴纳哪些税？

A

商铺、办公用房、车位等都属于个人二手非住房买卖，卖方需缴纳增值税及附加、土地增值税、个人所得税、印花税等税种，买方需缴纳契税、印花税等税种。

其中，卖方需要缴纳税种及比例如下：

　　1、增值税及附加：按照增值额的5.6%征收。

　　2、土地增值税：对增值额征税，按增值额与原购房成本的比值（即增值率）不同，分别适用30%-60%的超率累进税率；不能确定原购房成本的，车位按照计税价格的5%，商铺、办公等按照计税价格的8%核定征收。

　　3、个人所得税：税率一般为计税价格的1%；受赠或继承取得的住房按照增值额的20%征收。

　　4、印花税：税率为计税价格的0.05%。

　　买方需要缴纳税种及比例如下：

　　1.契税：税率为计税价格的3%。。

　　2.印花税：税率为计税价格的0.05%。 

个人出租房屋，该怎么缴税

随着房地产市场的不断发展，很多个人拥有几套住房已经是非常普遍的事情，除了满足自身居住需要外，个人住房出租已经是现代社会不可或缺的经济行为，那么对于个人出租住房到底需要缴纳哪些税呢？

一、增值税缴纳

纳税规定：

个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%

税收优惠：

其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

二、城市维护建设税缴纳

纳税规定：

以增值税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税。纳税人所在地在市区的，税率为7%；所在地在县城、镇（县、市属镇的），税率为5%；所在地不在市区。县城或镇（县、市属镇）的税率为1%。

税收优惠：

其他个人免征增值税的，同时免征城市维护建设税。

三、教育费附加

纳税规定：

以增值税税额为计税依据，按适用税率3%缴纳教育费附加。

税收优惠：

根据相关规定如果月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。将免征教育费附加、地方教育附加。

四、印花税

纳税规定：

财产租赁，按租赁金额1‰贴花，税额不足1元，按1元贴花。

税收优惠：

对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

五、个人所得税

纳税规定：

财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。个人所得税适用比例税率，税率为百分之二十。

税收优惠：

对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

六、城镇土地使用税

纳税规定：

城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额。按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。

税收优惠：

对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

七、房产税

纳税规定：

住房出租适用从租计征房产税，按房产的租金收入计征，适用税率为12%。

税收优惠：

对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

政策依据：

1、国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第16号）

2、国家税务总局《关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）

3、财政部 国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知（财税〔2016〕12号）

4、财政部 国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）来源：成都地税