郑州写字楼租金现状调查：CBD和经三路比高低，“大玉米”笑岔气

2023-08-15

郑州写字楼出租多少钱一平米（郑州写字楼租金现状调查：CBD和经三路比高低，“大玉米”笑岔气）

牌君按

了解经三路发展历史的人，都有一种感觉：昔日“郑州华尔街”荣光减退。但是，投牌君近日多次探访发现，经三路沿线商办物业租金却从未停下上涨的脚步，部分楼宇都赶上了“大玉米”。与之相反，“大玉米”的租金水平却一路下滑，CBD部分楼宇也出现了类似情况，高铁片区更是如此，而且空置率居高不下。位置影响潜力，经三路的内在驱动力一直都有，或许只是缺少一种催化剂。

探访1：经三路企业入驻率超90%，最高租金接近3元/平方米/天

租金水平能在一定程度上反映出某个时期内商办物业在某个区域位置的价值。在郑州写字楼发展进入快速通道的当下，曾经助推经三路楼宇经济迅速腾飞的诸多写字楼租金如何？7月底，河南商报记者接连进行多地走访。

位于经三路和红专路交叉口附近的思达数码大厦是很多年轻人梦想起步的地方，也是经三路沿线稀有的纯正写字楼。记者通过房产中介公司联系上一位杨姓房东，一套600平方米的大房子是这栋写字楼为数不多的空余房源，杨先生出价1.8元/平方米/天，丝毫不愿让步。据介绍，这套房也是上家公司刚刚搬到东区后不久才空下来的，因为面积太大，那些中小公司根本租不起。

最后，在中介工作人员小刘的撮合下，杨先生才愿以1.5元/平方米/天的价格出租。小刘说，这个价格处于附近写字楼平均水平以下，如果不是面积过大，能租到2元/平方米/天。

和思达数码大厦相似，北边财富广场空余的房源也非常少。记者走访得知，这里的租金已经达到了1.8元/平方米/天。据物业介绍，经三路沿线商办楼租金水平大概是1.8~3元/平方米/天，多数商办楼企业入驻率都超过了90%。

但是，再往北到了招商银行大厦，一个培训、留学机构遍布的商办楼，租金陡然蹿到了2.98元/平方米/天。由于世纪联华的入驻，金成国际广场显得人气很旺，除了“朝八晚六”的上班族，还有从四周涌来的消费者，他们既消费超市里的商品，也消费商办楼里的培训、教育。在屈指可数的剩余房源中，虽然有议价空间，但这个租金水平已经够高了。

与上述几个地段的楼宇相比，位于东风渠以北的近两年刚刚入市的金印现代城，其租金价格水平并不像人们想象中的那么高。一套由开发商持有的200平方米的房子，如果是精装修，则租到2.5元/平方米/天，如果是毛坯则为2元/平方米/天。只是，6.5元/平方米/月的物业费标准，在部分入驻企业来看，略高，而且，此处入驻率与上述几栋商办楼比，略低。

据记者不完全统计，经三路沿线商办楼租金平均水平位于2.5元/平方米/天左右。这个价格水平正处于郑州市房产租赁市场管理处统计数据的区间范围内。数据显示，今年上半年，经三路沿线附近区域写字楼租金价格范围是1.8~3元/平方米/天。

探访2：CBD楼宇租金下滑，普通写字楼租金2-3元/平方米/天

作为规划出来的郑州目前最热门的区域，郑东新区CBD的楼宇经济发展近年来很迅猛。记者从如意湖办事处了解到的数据显示，2014年、2015年，CBD区域税收过亿的均达到18栋，几乎占纯写字楼半壁江山。由此带来的高租金水平也显而易见。实际情况如何呢？

8月2日，记者以租客的身份来到位于九如东路附近的王鼎国际大厦。该楼宇物业公司工作人员说，整栋楼只剩下420平方米和500平方米大的房源，平均租金价格为2.4元/平方米/天，物业费标准是5元/平方米/月。记者走访发现，这栋楼29层中，有25层都有企业进驻，几乎每层每套房都在使用，入驻率达到了86%。

而位于西侧的中国人保大厦，其仅余的一个1000平方米的大平层，租金则为4.5元/平方米/天，物业费6.5元/平方米/月。另一处坤午大厦的专业写字楼，一套350平方米大的毛坯房，位于黄金楼层的西南角位置，由于房东着急出租，2.3元/平方米/天（不含发票）就可以接受。而整个CBD纯正写字楼当中，正常的市场价格为2.7~3元/平方米/天。

“像我们这种相对高档一些的专业楼宇，我们自己的写字楼对外租的话，租金高达4.2元/平方米/天。”一位负责坤午大厦物业出租的内部人士说，前两年还不明显，租金能到3元/平方米/天以上，今年开始降了。

只有那些品质较高和位于地铁口的写字楼，才能让租金止跌。如CBD内环的中油新澳大厦租金在3元/平方米/天左右，地铁口的中信大厦则是4.3元/平方米/天。

与此同时，位于内环的商住楼租金也有所下降。九如东路和商务内环交叉口附近的未来国际，一套不足90平方米大的一室一厅，如果用来办公，租金按2.15元/平方米/天收，如果只是居住，则按1.37元/平方米/天收。据物业人员介绍，这个水平在CBD内环楼宇当中算是一个正常的价格，比去年稍微低了一点。

当天中午，记者联系到一位内环商住楼的房东李先生，他一听有人要租房办公，2元/平方米/天的价格他也能接受。不过，他说，这个价格已经下降够厉害了，为了保证收益，租客必须答应，每年要有一定的租金递增，写到合同里。

其实，每年能否让租金递增，只有市场才说了算。

另据记者调查，郑东新区一个名为联盟新城的高端成熟小区，租金也并非想象中的那么高。该小区环境很好，受不少企业欢迎，但是，记者走访发现，一套240平方米大的四居室毛坯房，月租为7600元，租金水平约为1元/平方米/天。一套230平方米大的精装房，月租10000元，租金水平约为1.4元/平方米/天。据附近房产中介人员介绍，更好一点的房源才能租到2.5元/平方米/天。

探访3：“大玉米”荣光不再，租金降至2.5-3.5元/平方米/天

位于CBD中心地带的千玺广场已经成为郑州的地标建筑，外号“大玉米”，诸多投资客拿到的售价有的高达4万元/平方米。投资者高价买下，急于回本，只能高价出租。2012年交房时，租金从4元/平方米/天起步，最高都超过了6元/平方米/天。

但是，它也遭遇了极高的空置率。行业人士做过的专题调查结果显示，“大玉米”在去年底出租率不足五成。

8月2日，记者随机探访“大玉米”的部分楼层，仍可见到投资金融类企业，多了一些地产公司、设计公司的影子。位于32层的一间186平方米的房源，租到4元/平方米/天。据房东测算，以此水平来收租，一个月才能收2.2万元，而月供是2.8万元。所以，他像其他房东一样，要求每年有10%的租金递增。

往日对“大玉米”高高在上的感觉顿时全无。

据物业管理处工作人员介绍，今年上半年，确实租金水平比去年低，以前是4-5元/平方米/天，现在平均水平位于2.5-3.5元/平方米/天，虽然有个别房源仍租到5元/平方米/天的，那也是前两年定下的递增价格。受行情的诱惑，现在来“大玉米”租房的企业比以前多了一些，企业入驻率能达到70%，而且实业公司也逐渐多了起来。

探访4：高铁站写字楼正处于“阵痛期”，毛坯房1.1元/平方米/天就能租

今年3月份，一位郑州东站升龙广场B座的业主对外出租写字楼，报价1.5元/平方米/天（毛坯房），无人问津，降至1.1元/平方米/天后，和租客达成一致。但是，等到签合同的那一天，房东爽约了，理由是，高铁站那么好的区域，这个价格太低，不挣钱，心里还是接受不了。

四个月过去了，这位房东向市场低下了头，本想着能涨一涨，但还是以这个价格租了出去。同样的条件，不同的时期，房子白白空了四个月，房东自己还要承担将近一万元的物业费。

房源多、租金低、空租率高，这是郑州高铁片区写字楼出租的真实现状，也是难以跨越的“阵痛期”。也正因为如此，不少企业都来这寻找低价办公场地。中介人员小辉原本是做建筑装饰的，和客户打交道的过程中嗅到了商机，生意好的时候，一个月能成交五单，收入不菲。

8月2日，记者来到郑州东站西广场西边的升龙广场A座，附近人烟稀少，两排电动车稀稀落落的，全无经三路那样的人气。8楼一套220平方米的简装房，房东出价1.5元/平方米/天，不过要求最低租3年，且租金年递增8%。中介人员小辉介绍说，这基本上是这里的均价，高也高不过2元/平方米/天。

随后，记者随机到18楼、21楼走访，电梯里就能碰见询价找房的公司。记者看到，每层八套办公间，入驻的企业有五家，入驻率达到62%。企业类别涉及建筑装饰、文化传播、教育、投资等。但是，位于升龙广场南面的B座则略显空荡，底商几乎全部空置，三层地下停车场还处于装修阶段。

升龙广场对面北边的绿地之窗-云峰座，则人气相对较旺。无论是升龙广场，还是云峰座，来来往往的人群中，只要你是来租房的，随便就能遇见中介人员，以及退房离开、同楼换租的人。位于B座四层的一套500平方米的平层，租金水平为2.15元/平方米/天。据这些人介绍，这个价格基本上代表了该区域相对成熟的写字楼租金水平。

探因：经济形势不好，投资担保公司减少

记者在连日走访调查中发现，经三路沿线商办氛围仍是这三个区域中最为成熟，配套最齐全的区域，CBD区域虽然专业高端写字楼居多，但是办公人员基本上都是靠外卖打发午饭，高铁片区也是如此。

从业态来看，经三路除金融、投资、保险、会计类企业外，还偏重出国留学、培训、科技、传媒、贸易、建筑装饰灯行业；CBD区域仍偏重金融业，融资租赁、信托公司居多，其次是房地产、建筑、能源，以及传媒、文化等业态；高铁片区也有不少投资、金融公司，其他业态与经三路相似，但不及经三路丰富。

为什么CBD区域和高铁片区的写字楼租金水平呈现出下降趋势？多位房地产及中介人士向记者分析称，这和经济大环境密切相关，很多企业在发展中受到限制，不得不离开这些高价区域。而占较大比例的投资担保类企业在近一年多以来也纷纷倒闭，空出来一些房源。再加上东区本来就有很高的写字楼库存，且今年又集中入市，造成供过于求的局面。

经三路和CBD以及高铁片区，一个老城区，一个新城区，企业抉择办公区域，各有标准。无论从短期看，还是长期看，哪个区域优势明显、发展潜力大？请关注河南商报后续报道。