写字楼租赁市场（扩容、提质、增效、逐绿——中资企业写字楼租赁四重奏）
纵观过去三年，中国经济与写字楼市场历经跌宕起伏，而中资企业的中流砥柱地位进一步强化。2020年至2022年，中资企业贡献了写字楼租赁交易量的86%。在最具标杆意义的四个一线城市，CBRE世邦魏理仕对超过500栋甲级写字楼的租户普查数据显示，中资企业的总租赁面积占比从2019年的60%提升至2022年的72%。
有鉴于此，CBRE近日发布《中资企业写字楼租赁四重奏》，根据近年来对中资企业租赁活动的数据分析和针对企业不动产策略的多次调查，总结提炼出已经成型且逐渐加速的四大趋势，并分析其对未来的国内写字楼市场将产生的重大影响。
科技与金融将持续担当中资企业写字楼租赁需求的主引擎，但行业内部的动能焕新。证券基金、互联网数据服务和软件开发企业成为各自行业的高增长点。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年4月
数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年4月
资本市场改革持续深化，推动证券基金机构业务扩张。2022年，证券/基金/期货/信托行业在中资金融企业租赁交易量中的占比达到50%，较2020年上升14个百分点。与此同时，国内科技互联网行业持续向“数实融合”领域和核心科技研发转型升级已初见成效，行业新增长引擎逐渐加速。同一时期，以人工智能、云计算为代表的互联网数据服务以及软件开发企业租赁交易量在科技行业中的占比从45%大幅增加至69%。
在金融和科技之外，专业服务业是写字楼市场的另一大重要需求行业。随着中国经济向高质量、国际化、专精化发展持续演进，对专业服务业的需求也随之增长并升级，律所成为需求最强劲的子行业，最近三年贡献中资专业服务业新租交易面积的47%。
历经三年疫情，良好的办公环境成为员工的核心诉求之一。越来越多的中资企业开始在企业房地产策略上做出应对。对比CBRE历年发布的《中国写字楼租户调查》后发现，疫情后中资企业对楼宇品质升级的意愿明显增强，较疫情前攀升约10个百分点。租户选址于甲级写字楼的比例提升。在京沪两地疫情爆发前后三年的新设立和搬迁交易中，中资企业选址甲级楼宇的比例提升8个百分点，增速快于外资企业5个百分点。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年4月
数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年4月
基于对业务调整、成本控制以及提升办公空间利用效率等考量，对同一城市内多个办公点的整合是大中型中资企业房地产策略的另一重要趋势。在各行业中，制造业和科技业中资企业的办公室整合意向最高，这与其当前的办公室分布有较明显的关系。中资企业的整合意向意味着连续整层大面积租赁和总部型独栋租赁需求将有所增加。过去三年期间，一线城市5,000平方米及以上的新租交易中，约五分之一带有整合性质。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年4月
在对多个传统办公空间进行整合的同时，将灵活办公引入房地产策略将有助于进一步提升空间效率，并兼顾业务连续性和灵活性的诉求。无论在办公室内部还是外部，寻求更具弹性的空间解决方案将是中资企业写字楼需求的一大趋势。我们的调查结果显示，疫情后中资企业在工作场所内设置共享工位和协作空间以及在选址时将共享办公纳入考虑的比例均有明显上升。
自2020年中国政府正式提出“3060”目标以来，可持续发展和降碳减排逐步成为企业的重要课题。从一些国内领先企业公开披露的碳中和目标和相关ESG信息来看，包括办公楼在内的企业房地产大多已经纳入企业运营层面减碳的范畴。尤其是对于以写字楼为主要工作场景的科技和金融企业而言，办公职场是企业实现双碳目标的重要环节。CBRE《2022年中国区写字楼租户调查》显示，54%的中资企业表示有意愿搬迁至绿色认证楼宇，这也将持续地推动绿色楼宇租赁需求的增长。
展望未来，中国经济的创新升级将为写字楼需求提供持续增长的焕新动能，并与品质升级、效率提升、可持续发展一起交织成中资企业办公需求“扩容、提质、增效、逐绿”的四重奏。
“跨越疫情三年，中资企业在办公楼租赁市场彰显出中流砥柱的租赁韧性，需求端量质齐升。未来三年，全国优质办公楼供应充裕，建议企业把握时机，优化办公资产组合，积极推进整合、搬迁和升级等租赁行为。
我们将为企业提供一揽子租赁策略和一体化服务，协助租户规划和执行更具前瞻性和适应性的房地产策略，持续加强房地产规划与业务目标、人才计划和可持续战略的协同发展。”
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