2019写字楼租赁行业分析总结-今日头条

2023-08-15

写字楼租赁行业及市场情况（2019写字楼租赁行业分析总结）

一、行业形势

新开工同比由负转正,库存压力尚存

2019年以来写字楼开发投资由负转正持续改善。新开工面积在续两年负增后,终于在今年转正,表明开发商正积极布局、拓展写字楼市场。与此同时,竣工面积却未能扭转颓势,且施工面积持高位,写字楼项目施工进度缓慢,后续充足的供应有可能进一步施压售价及租金。写字楼销售的持续不振使得库存在连续几年下行以后再次上升,库存压力仍存。

一、写字校开发投资同比扭转颓势

2019年1-9月房地产开发投资累计同比长10.5%,写字楼开发投资累计同比长0.8%。尽管写字楼投资远远低于整体房地产投资增速,但对比去年同期11.4%的负增长,年初以来写字楼投资速由负转正且持续改善,表现出积极向好走势;同时,由于去年基数较低,写字楼投资仍有较大改善空间。

二、新开工面积同比增速由负转正

2019年初以来写字楼开工面积同比增速持续为正,结束了2017至2018连两年的负增长颓势。截至9月底,2019年写字楼新开工面积5010万平方米,同比增长15.7%,表明开发商正积极拓展、布局写字楼市场。

三、竣工面积延续负增

2019年写字楼竣工面积延续了2018年初以来的负增长走勢。1-8月累计工1544万平方米,同比负增长13.85%。竣工面积的负增长可能和去年以来开发商融资难、资金紧相关,项目施工进度减缓。

四、施工面积处于高位

新开工面积正增长,竣工面积负增长共同带来的就是施工面积走高。由图可见,近几年来写字楼施工面积一直在高位。今年以来,施工面积持续增长,1-9月累计施工面积为35355万平方米,同比增长3.5%。施工面积持续高位一方面表明开发商手里有足够的写字楼库存,后续供应充足:另一方面也说明市场消化并不理想,开发商加速完工推出房源的意愿较低。

五、写字楼销售遇冷

写字楼售面积在2017年录得峰,全年销售4756万平方米。2018年全年销售4363万平方米,同比下降8.3%。今年以来写字楼销售延续18年下滑走势,至9月底累计销售2624万平方米,同比下降11%，受经济环境走弱影响,写字楼销售遇冷,多个核心城市写字楼空置率提升,投资者观望。

六、广义库存去化压力大

写字楼的广义库存等于写字楼施工面积加上待售面积。我们按照年底的写字楼广义库存除以全年的销售面积得到库存消化周期。由图可见,写字楼的消化周期在2014年达到峰值,即按照当年的去化速度，写字楼的广义库存需要12.99年消化。2014至2017消化周期呈下降趋势,2018年底再次上升为9.05年。可见即便写字楼库存有所下降,去化仍有压力。

第二部分：大宗交易

写字楼蝉联最受青睐资产类别，但占比下滑

中国商业地产大宗交易起始于2000年初,2005年时达到小高峰。06年一纸“限外令”使得交易量直线下降。2015年“限外令”取消后大宗交易开始风起云涌。近年来全国商业地产交易中,一线城市占比8成,外资参与度快速提升。写字楼始终是大宗交易最受青睐资产类別,但占比不断下滑.今年以来部分外资机构依然活跃但决策更趋谨,内资受经济下行压力影响投资转向保守,预计未来几年商业地产大宗交易速将会放缓。

一、大宗交易自2016年风起云涌

中国商业地产大宗交易自2016年以来异常活跃,除了基于国内房地产进入存量市场这个大背景,外资机构的参与度也是重要变量。早在2000年初,国内商业地产就开始了整合并购之路,并在2005年达到小高峰。但在2006年,六部委出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见2,一纸“限外令”使得交易量直线下降。近十年后的2015年,六部委下发《关于调整房地产南场外资准入和管理有关政策的通知,允许机构和个人在中国购房,于是,早已欲动的外资机构开启了商业地产的抢购浪潮。

二、线城市占比高,外资参与度攀升

2016年全年商业地产交易.总2094亿人民币,同比翻倍。2017年交易总額2730亿,同比増30%。

2018年交易总2960亿,同比増幅8.5%。几年来,一线城市占比始终在8成左右;外资机构投资额及占比均大幅跃升,从2016年的14%上升至2018年的32%。

三、写字楼交易占比下滑

值得注意的是、尽管商业地产交易总额屡创新高,写字楼也稳坐最受青睐资产类别,但写字楼交易额占比从2005-2015年均的5%,一路下降到2018年的不足40%。写字楼占比的下滑反应了多方面的现状:

1) 重点城市优质写字楼出售标的有限,尤其是在北京,核心区域出售资源稀少,因而带动了可改造类物业受到投资者关注。2)重点城市写字楼租金的平均涨幅普遍低于其资产价值的涨幅,使得写字楼的投资收益较低,因此更多投资商把目光转向资产价值的提升,增值型资产越来越受欢迎。3)随着经济的发展,其他资产类别如零售、酒店、物流的投资价值提升,获得更大关注。

第三部分:租赁市场

一线城市空置率分化,净吸纳量大幅下滑

一线城市GDP増速快,三产占比高,写字楼市场发展成熟。今年以来一线城市写字楼空置除广州外全部上浮。浄吸納量上半年受经济形势影响严重下挫,三季度北京及深圳率先转暖。一线市写字楼项目的去化周期以及租赁决策周期均进一步拉长,写字楼増售价格及租价格承压。

一、一线城市空置率分化。

2019年前三个季度,北京、上海、深州空置为13.8%、12.5%、21.2%,分别去年底上浮3.2%、2.4%、1.8%,广州空置率维持低位且持续下降至3.7%。北京逐渐回暖的租赁需求不足以支其写字楼的巨量供应,因而空置率继续上升。P2P行业的综合整顿叠加新供应大幅增加或是深圳空置率承压的主要原因。广州空置的持续下降或是得益于其较低的租金水平以及其较少的新增租赁供应量。

二、租金整体承压

三季度末,北上广深写字楼的每平方月平均租金分别为389元、310元、178元、和233元,同比增幅2.5%、-1.6%、1.1%、-3.7%,一线城市租金整体承压。长期来看,2009年底至今,北上广深租金分别增长133%、50%、3%、65%,北京的租金上涨幅度最大,这可能得益于2011年以后北京写字楼持续较低的空置率以及北京第三产业的高速发展

三、北京深圳新增供应量较大

2019年前三个季度,北上广深写字楼租赁新增供应量分别为72万方,18万方、7万方、59万方。上海供应同比下浮近5成,形成了供需双降的局面。北京三季度供应创历史新高,整体供应量基本和去年持平:深圳供应量同比上浮43%,北京及深圳的高供给量助推了两地空置率的持续升高。广州供应量增速高但绝对值仍然较低。

四、净吸纳量大幅下滑

2019年前三季度北上广深写字楼净吸纳量分别为38.3万方、17.3万方、11.1万方,和37.2万，同比增速分别是-18%、-70%、-57%、和8%。深圳净吸纳量的同比高增速一方面是由于去年基数较低;另一方面,中共中央、国务院在8月份宣布将支持深圳建设成为“中国特色社会主义先行示范区”的政策将在一定程度上提升租户、投资者对深圳写字楼市场的信心。经济形式不明朗以及二线城市的崛起可能是一线城市整体写字楼净吸纳量下滑的重要原因。

短期来看,由于经济增速回落加上实体经济多个行业波动的影响,企业谨慎扩张,写字楼租赁需求较弱,租户的租赁决策更趋保守。一线城市写字楼项目的去化周期以及租赁决策周期均进一步拉长,写字楼销售价格及租赁价格承压。

第四部分:租赁热度

二线城市需求崛起

通常来说,GDP增速快,人均CDP高,第三产业占比高且增速快,则人才吸引力足,写字楼整体租赁需求旺盛。下表可见,一线城市GDP占比高,接近发达国家水平,人均GDP可观,GDP增速及第三产业增速喜人,因此写字楼行业发展成熟。重点二线城市第三产业占比略低于一线城市,但增速惊人,写字楼市场需求后劲足,未来可期

一、城市热度排名

58安居客线上写字楼搜索数据显示,2019年1-9月,重点十城写字楼整体租赁搜索热度同比抬升,表明尽管全国整体经济下行压力加大,部分热点城市的写字楼租赁需求仍然旺盛。一线城市中,广州的租赁搜索热度提升最明显,低空置率叠加亲民的租金使得广州写字楼租赁市场越来越受追捧。

当前广州的写字楼新盘主要集中在琶洲板块,此板块受到科技企业热捧,租赁热度和租金双双走高。六个重点二线城市中,西安、成都、重庆三个西部城市租赁搜索热度提升较大,租赁需求潜力巨大,西部商业的崛起推升办公需求,其中,成都的整体热度和同比变化均名列前茅,这主要是受益于成都繁荣的零售业的推动,许多国际知名的零售企业国内首店选址成都,“首店经济+网红效应“持续为成都的商业市场输血,也吸引着更多国内外企业和人才落户,截至2018年底,世界500强企业已有285家落户成都。成都的营商环境不断优化,写字楼租赁热度持续提升。

二、区域热度排名

2019年1-9月,一线城市中写字楼租货搜索热度排名前列的地段包含深圳宝安西乡、北京大兴亦庄、上海闵行静安新城等,均位于新兴商务区。随着近年来各项配套设施的完善,新兴商务区逐渐崛起,租户关注度与日俱增。

二线重点城市中,写字楼租赁搜索热度排名前列的板块例如成都高新芳草、重庆江北观音桥、重庆南岸南平,均位于成熟商务区,二线城市核心商务区的价值正在获得更多的认可。近几年来,二线城市经济上紧追一线城市,政策上提供更多优惠,各城市间对人才和企业的争夺更加白热化，写字楼的竞争亦突破城市界限

三、租赁面积热度

截至9月,从写字楼租赁面积的搜索量来看,一线城市热度最高的是<100㎡的房源,占比29.1%,其次是100-200㎡的房源,占比25.4%。而二线城市需求最大的是100-200㎡的房源,占比高达33.4%,且200㎡-300㎡以及300㎡-500㎡面积段房源搜索占比均超过一线城市,二线城市租客更青睐中等大小的写字楼房源。