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个人投资写字楼的持有成本-投资中的跑冒滴漏现象

个人理财常用的工具从大类上说分主要是两类证券和不动产。证券投资工具主要有股票、债券、基金和银行定期。不动产投资最常用的投资主要有住宅、商铺、公寓、写字楼。近些年随着国家“”房住不炒“政策不断加以落实，对住宅商品房不断出台限购措施，投资住宅商品房越来越困难。对钟爱不动产的个人投资者来说，在购买住宅受限的情况下，他们资金逐渐转向了商业地产，其中写字楼是很受青睐，特别是对于那些追求保本且收益稳定的投资者来说，写字楼逐渐成为一种重要的投资工具，而且具有较为明显的管道效应。

巴菲特有句名言：“市场就像上帝一样，帮助那些帮助自己的人，但与上帝不一样的地方是，他不会原谅那些不知道自己在做什么的人，所以不懂的东西不要碰。“

那么，写字楼不动产投资者们，是否真正的懂写字楼这种资产吗？很多个人投资者天真的认为，购买一间办公物业之后，就可以躺着收租赚钱。殊不知，在购买写字楼之后，如果管理不好，会产生很多持有成本，这些成本如果不加以控制，会让投资者的收益大打折扣，远远低于市场平均收益率。犹如自来水输送管道的跑、冒、滴、漏，不知不觉中损耗你的收益。

这篇分享会让清清楚楚知道写字楼的持有成本，对你投资收益造成影响的“跑、冒、滴、漏”现象有哪些。

空置期间的物业费

写字楼的物业管理方式不同于住宅，其物业费一般远远高于住宅。一二线城市甲级写字楼的物业费一般在15-45元/平/月，如深圳地标-平安国际金融中心物业费达到45元/平/月，乙级写字楼普遍在5-15元元/平/月。对于购买了优质写字楼的个人投资者来说，如果管理不善导致办公物业空置，在空置期承担的物业费非常惊人。比如某投资人在郑州千玺广场写字楼投资了一套高区200平米的办公物业，物业费为21元/平/月,如果空置一个月，不但没有收益进来，还就要承担4200元的物业费。空置期间的物业费在持有总成本中的比例比较大。

出租佣金（中介费）

现在写字楼出租，越来越依赖专业的商业地产经纪人，靠个人在58同城上随便发个帖子就出租成交的时代基本已过去。写字楼出租不同于住宅，租户都是企业，谈判对象都是企业大小老板，而且各种要求越来越多，越来越详细，比如公摊比例、工商注册、空调开放时间、各种资质证书（医疗器械三类证等）能否过审、家具配置等等，一般的个人投资者可能一头雾水，这就需要专业的商业地产经纪人做中介服务，帮投资者出租谈判签订合同。而佣金这些年也是水涨船高，写字楼租赁越不景气，业主方给的佣金就越高。以2020年的国内行情看，一线城市如北京、深圳写字楼出租佣金一般为1.5-2个月净租金，二线城市如武汉、成都、杭州一般是1-1.5个月净租金。这就意味着，个人投资者每招租一次就要付出1-2个月净租金金额的佣金，相当于空置了1-2月。

硬件维护费

室内硬件维修费，比如墙面油漆污损、脱落修补，灯具电器损坏更换等。

税费

可能会有房地产租赁税，特别是要求开具发票的租户（当然也可以协商让租户承担税费），个人投资者给租户开具发票的综合税率每个城市都不一样，比如武汉市2019年出台的非住宅类房产出租税费政策如下图：

2019年武汉市非住宅租赁征税标准一览表

资金成本

主要是指使用了杠杆的个人投资者，商业地产一般的贷款比例不超过50%，利息比购置住宅略高，年息基本在5%-7%之间，贷款期限不超过10年。

在商业地产投资领域，个人投资者不同于机构投资者，像黑石、北京光耀东方等以及一些商业地产投资信托基金（Reits）等专业机构，他们在投资写字楼物业资产时，有专业的估价团队、运营管理团队，甚至有控股的物业管理公司，在投资一项资产之前会对这些持有成本做详细的核算。而大多数个人投资者在购置写字楼时，基本不具备这样的知识，有人的心态是买完躺着收租，有人是为退休收租养老，有人是为下一代留下资产。但很少有个人投资者去考虑在持有期间的这些成本支出，从而忽略了投后运营管理的重要性，导致收益率和预期大相径庭，甚至直呼上当，心里暗骂那些售楼小姐忽悠人：“你们说的8-10%收益率在哪？老子信了你的邪”。

投资商业不动产需要资金量大，动辄几百万上千万，让人奇怪的这些学习商业不动产知识的个人投资者少之又少，对商业不动产知识一无所知，缺乏投后管理，遇到困难却摇头埋怨写字楼不能投，都是售楼小姐在骗人 。