资讯

友人最近办了‘应届生求职经验分享’的知乎专栏，我也凑个热闹，唠叨几句。我现在从事的是地产租赁的工作，毕业求职那会儿，发现网上关于房地产职位的介绍有限，大量的篇幅侧重在介绍面试流程、教授如何拿下offer，很少有内容提到各个职位的区别以及未来的职业发展路径。所以想在这里主要介绍写字楼租赁、商场租赁和住宅营销岗的职位。

写字楼租赁部工作内容举例：

1.学习商业销售、租赁及市场推广策略

2.执行市场推广策略

3.物业管理

4.租赁合同管理及审查与法律相关的事务

翻成大白话就是：

1.你需要从写字楼的地理位置、交通配套、层高、楼层面积、楼板承重、租赁条款、物业管理等方面挖掘出一座写字楼里不同楼层的优点去出租或者销售。除此之外，还要了解不同写字楼的主要租户以及整个市场的未来供应量。

2.在高端写字楼里时常会举办形式多样的租户活动，比如与政府合作的文化活动，业主自己举办的运动赛事等等。通过这些活动的曝光也是写字楼推广的方式之一。

3/4.写字楼里有时会出现困梯，漏水，装修噪音，玻璃爆掉等事情，你需要和物业部门一起解决租户的问题。如果产生任何损失，要就双方购买的保险进行偿付。总的来说，物业管理比较琐碎，但是它需要一个人同时了解工程，租赁和法务方面的知识，很有挑战性。

商场租赁部工作内容举例：

1.认识各大商场的租务及市场策略

2.进行市场研究及各类相关分析

3.制订及实施商场推广策略

4.商场装修设计

5.协调管理事宜

商场的租赁工作核心就是如何做品牌组合，工作内容可以用一个流程解释。首先是接触不同的品牌了解他们的品牌历史、产品列表、店铺列表、销售额、店铺面积需求等信息，根据这些信息来匹配是否有合适的位置。如果没有，会将品牌放入brand pool里留存，等待日后合适的机会。那如果有，会开始与对方商讨租赁合同：租金、免租期、保证金、物管费、推广费等等。合同签订完，租户的装修承包商进场装修，给于设计意见，然后开业。在店铺开店期间，租赁部会与物管处一起协调店铺的管理。租赁期结束时讨论是否续租，如果不续，继续找新的品牌。

住宅营销岗工作内容举例：

1.进行市场研究及客户分析工作

2.制定行销/推广策略并与媒体合作

3.进行线上线下推广活动

4.参与销售管理及客户服务

5.跟进交楼及售后服务

住宅营销岗在前期会参与到住宅产品的定位、定价以及户型设计，并开始中期各项营销活动的招投标准备工作。中期是在开盘前比较忙的阶段，线上要在微信微博，各大房产中介网站做产品的预热和定期曝光，线下要筹备业主活动，中介推介会、案名发布、认筹开盘等各项活动，目的是吸引老客户，拓宽新客源来购买。同时还要准备物料、设计样板房、培训销售人员，工作量确实比较大。等开盘后，所有营销点要换上最新的物料，线上线下活动也要继续进行。

以上三种职位的共性和差异：

1.共性：

这三种职位一开始并不需要硬性的土木工程、建筑、机电等方面的知识，入行门槛比较低。但是随着业务的深入，掌握一些基础的工程知识是非常必要的。房地产行业上下游关联一百多个行业，你会发现无论是做营销还是租赁，你的决策绝不会拘泥于你所在的领域，需要综合政策、经济环境、工程建筑等许多方面的知识来做决策。

2.既然入行门槛低，那我貌似三个职位都能做，选哪一个呢？

a.自下而上的方式：选定职位再选公司

当你有了心仪的职位后，推荐大家去看看各个地产商的官网和年报，从里面发现每家公司的强项。比如说万科擅长普通住宅开发，万达专攻商业和旅游地产，新鸿基地产已建成的内地项目中商业和办公楼是强项，太古集团的航空和饮料及食物链部门贡献了超过50%的收入，地产只是一个小分支。根据你想投的职位找该领域内的强项公司。

b.自上而下的方式：公司-职业前景-薪资-职位。诚如之前讲的，先去调查各家公司的商业模式，发现每家公司的核心业务部门。如果能进核心业务部门，好的职业前景和薪资会有一定保障。

职业前景：公司选完后，要继续调查公司现有的项目和未来的项目，留意是否未来有机会全权负责一个大型项目。另外要特别留意港资公司，调查内地的一些项目究竟是内地部门负责，还是由香港部门统管，这会影响到日后你的权力有多大，可以做怎么样的事情。一般来说，公司内住宅岗位可以晋升到营销总监，统管营销部和销售部，商场和办公楼租赁可以晋升到租赁总监，负责多个项目的租赁。公司外，如果之后去读个MBA，有机会转行到五大行比较热门的租赁，估价和投资部门，往投资研究的方向发展。

薪资：现阶段来说，住宅销售有刚性需求和投资需求，赚的是快钱，每销售出一套住宅，销售部和营销部都会有相应的提成，所以奖金会比较多。至于商场，办公楼租赁的奖金要根据一年的收租情况来决定，受经济环境影响比较大。

职位：工作强度来说，住宅营销岗会在新楼盘开盘前的大半年都非常忙碌，开盘后会好些。当然有些住宅开发公司不断拿地，造楼，那一整年的强度都会很大，money自然也是少不了的。商场和办公楼租赁的强度有一部分取决于找不找中介做业主代表进行招商，如果有中介负责招商,工作量会相对小些。另外还要看团队有多少人，负责多少项目来衡量工作强度。

租赁的工作难度：写字楼其实就是企业的办公场所，一个萝卜一个坑。受限于搬迁成本和区政府的税收优惠政策，市场上的搬迁率不会太高。这就决定了对于已经租赁完的写字楼招商团队来说压力不会太大。而对于那些新落成的写字楼要从别的写字楼挖企业过来就比较难了，特别是当整个经济环境不好的时候，要招新的企业也是比较难的。而商场是企业的销售场所，受经济波动较小，企业仍然会增加销售投入去赚钱。