杭州写字楼好租吗（行业特讯 | 杭州老城区的写字楼租不上价格，又卖不掉怎么办？）
土拍市场火热进行
昨天，杭州土地市场完成了16宗土地的交易，交易金额284.2亿，刷新历史单日纪录，其中主城区6宗地块交易金额223亿。2016年度杭州市区（不包括富阳、大江东）全年土地共出让1573.5亿元，超过2013年，创下历史新高。
杭州写字楼市场冰火两重天
打开杭州市中心的地图，就会看到杭州体育场路、凤起路、庆春路与延安路（中河高架）呈现一个丰字形，这曾经是杭州的中心，是风水宝地。现在却有大量的写字楼空置，即便出租也就是 。
杭州从西湖时代转向钱江时代，带走的不仅是市政府，更是消费人群。主城区这几条大街的写字楼，曾经是贸易公司、律所等办公的首选，随着钱江新城的兴起，这些公司也逐渐搬迁到了新的市中心。以前写字楼的底商一直是相对比较稳定的收入来源，但从13年开始，如婚纱、高级女装、品牌电器开店数量锐减，底商出现大量空置。
杭州的写字楼早已进入存量时代，写字楼空置率请参看往期文章《2016杭州写字楼市场分析》。
杭州某网站写字楼出租出售价格（如下图）
任何事情都有两面性，杭州的写字楼市场终于迎来了租金双位数的时代-----杭州嘉里中心写字楼。整个嘉里中心是一个商业综合体，写字楼大概12000方，租金10元/m²/天。可能朋友们对10元的租金没有概念，我简单解释一下。在同一条大街延安路，从武林广场到湖滨，这一公里的范围内，可以轻松租到3元/m²/天的“湖景房”。哪怕杭州的中心-钱江新城，3元的价格也可以从容挑选，但嘉里中心是别人的3倍。
分析：杭州这些写字楼的问题是，无亮点，市场饱和，租客不足。
我们先分析哪个行业有比较快的发展前景，新媒体、互联网，这块潜力很大，是杭州的优势产业。不过，这块一直是滨江和城西的强项，而且同类型的企业基本上都往郊区外迁。星级酒店，杭州作为旅游城市这块需求一直很稳定，但是连锁品牌5星级酒店的加盟都在一些专业的酒店运营公司手里，光加盟费至少2000万，装修费用上亿，每年管理费抽成20%—25%。普通连锁类似如家，年营业额20%作为管理费，装修费用也得大几千万。加盟连锁品牌每年品牌管理费抽成抽的全是利润，自己做又怕没经验，融资的成本年化12%，到最后没钱赚了。
写字楼的收益主要来自租金收入，通常相对稳定，且交易金额比较大，杠杆的比例小（银行只给贷50%），对投资的要求很高。参考专业写字楼网站出售信息，2万/平方的销售价*10000平方=2亿，假如要求12年回本，租金至少达到4.5元/m²/天，这还没算企业税收。按现在的市场行情，12年已经是极限了，再高没人投了。据相关有经验中介公司所说，今年写字楼整层交易的基本没有。11月份国都发展大厦有个100方的办公室出售，均价1.5万。下图司法拍的三瑞大厦，最后二拍被人拍走，估计还是自己人买走的吧。（债权人，银行？）
看市场行情，唯一稳定，价格不掉就是住宅市场，如果把写字楼改造成单身公寓出租（出售估计不行，写字楼的产证最小面积也是整层，办不出单户的产证）参考主城区各2房，小3房的小区其租金最少能达到4000元以上。整幢写字楼部分变成办公，公寓+酒店（酒店式公寓）的综合性物业，从投资回报的角度看较好。
下一期，《如何把写字楼改造成单身公寓》，尽情期待！
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