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2016年5月1日营改增后，房屋租金收入属于不动产租赁收入，开始缴纳增值税，那么出租商业房产要缴纳多少税费？

就目前的税收法规来讲，一个简单的商务租赁房屋交易涉及的税种有：增值税，房产税，城建税，教育费附加，地方教育费附加，水利建设基金，印花税，企业所得税或个人所得税

。

商务租赁房屋交易行为缴纳税费的变量重要的有两项：出租人，房产取得的时间

。出租人包括：一般纳税人、小规模纳税人、个体工商户和个人。取得房产的时间分为：2016年4月30日之前取得房屋产权的商业房产，和2016年5月1日以后取得房屋产权的商业房产。

由此构成了8种组合（如图一）。

图一

第Ⅰ类、一般纳税人出租2016年4月30日之前取得房屋产权的商业房产

值税的是5%征收率，房产税是租金的12%，城建税是当月缴纳增值税7%或5%，教育费附加和地方教育费附加合计一般是5%，水利建设基金0.1%，印花税是0.1%。所得税是应纳税所得额的25%，小微企业是10%。

案例：A拥有一处商业房产购入价值1500万元（含税），该处房产按“市场价”出租可取得年租金收入100万元（含税），物业费用和水电维护由租户承担。

第Ⅰ类情形下，A将该处房产出租缴纳的税费。增值税，100÷（1+5%）=95.238

95.238×5%=4.762；房产税95.238×12%=11.428；印花税95.238×0.1%=0.095；水利建设基金95.238×0.1%=0.095；城建税和两教育附加在当期仅有该项应纳增值税的情况下（注意，增值税进项抵扣会减少城建税和两教育费附加的税额）4.762×12%=0.571，当然如有进项可抵扣税额达到4.762时（一般房产租赁若是没有物业和维护支出的，也就没有相应的进项税额可以抵扣，只能是其他业务的进项税额匀过来），城建税和两教育附加当月应纳税额为0。该项房产出租计算利润可扣除的税费最大是12.189，最小是11.618，如果房产按40年折旧，那么该项租赁所得税前可扣除的折旧为37.5。该项房产租赁的应纳税所得额最大是95.238－37.5－11.618=46.12，按25%计算所得税11.53，或者应纳税所得额95.238－37.5－12.189=45.549，所得税11.387。纳税人在本次交易中的净现金回流34.59+37.5=72.09，或34.162+37.5=71.662。

可见，全部纳税额最大金额可达到4.672+12.189+11.387=28.338，或者11.618+11.53=23.148，总体交易税负28.338%或23.148%。

第Ⅱ类、一般纳税人出租2016年5月1日以后取得房屋产权的商业房产

2016年5月1日以后购入的商业房产价税合计1500万元，进项增值税1500÷（1+11%）=1351.351，1351.351×11%=148.649。进项税额按营改增可以分两年抵扣，第一年60%为89.189，第二年40%为59.46。

第Ⅱ类情形，出租增值税税率为11%。本案例中增值税销项100÷（1+11%）=90.09，90.09×11%=9.91。房产是刚购入的，故进项税额可以抵扣，本期应纳增值税税额为0，相应的城建税和教育附加也为零。房产税90.09×12%=10.81，印花税90.09×0.1%=0.09，水利建设基金90.09×0.1%=0.09。进入所得税前税费合计10.99，房产进项作为抵扣，房产按40年折旧，每年税前成本1351.351÷40=33.78。应纳税所得额90.09－10.99－33.78=45.32，应纳所得税11.33。A企业现金净回流33.99+33.78+9.91=77.68。交易全部纳税金额10.99+11.33=22.32，总体交易税负率为22.32%。

第Ⅲ、Ⅳ类，也就是小规模纳税人出租非住宅类的商务房产

不论该商务房产购入时间，购入进项税额是不能抵扣的。出租的租金如果承租方需要进项抵扣，租赁发票应到该房产所在地代开。

第Ⅲ、Ⅳ类情形，增值税的征收率5%，增值税应纳税额100÷（1+5%）=95.238，95.238×5%=4.762。小规模纳税人无进项税额，城建税和教育附加都需要缴纳4.762×12%=0.571。房产税95.238×12%=11.428；印花税95.238×0.1%=0.095；水利建设基金95.238×0.1%=0.095。所得税前税费合计12.189，应纳税所得额95.238－12.189－（1500÷40）=45.549，税率25%，所得税额11.387。A企业净现金回流34.162+37.5=71.662，合计缴纳的税费28.338，总体税负率28.238%。

第Ⅴ、Ⅵ类，个体工商户出租非住宅类的商务房产

此情形下，增值税的征收率5%，其他税费税率和征收方式均与小规模纳税人一致。个体工商户的折旧扣除额可以为1500÷40=37.5，只是个体工商户的所得税是个人所得税中个体工商户的5级累进税率。应纳税所得额45.549×35%－1.475=14.467。A工商户净现金回流31.082+37.5=68.582，合计缴纳的税费31.418总体税负率31.418%。

第Ⅶ、Ⅷ类，是个人出租非住宅类的商务房产

此情形下，增值税的征收率仍为5%，其他税费税率和征收方式均与小规模纳税人一致。只是个人出资房产计算个人所得税的可扣除额没有折旧这一项，个人出租商用房产的所得为95.238－12.189=83.049，应缴纳个人出租财产所得税83.049×（1－20%）×20%=13.288。A个人净现金回流83.049-13.288=69.761，合计缴纳的税费30.239，总体税负率30.239%。

要引起注意的是：个体工商户和个人出租住宅时，增值税按照为5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。也就是100÷（1+5%）×1.5%=1.429。同时，个人出租住宅的房产税减按4%征收，个人所得税率的该项目税率也减按10%征收。但要再次强调的是：出租的是住宅！

综上所述，商业房产的出租，总体的同样的税前收到100万元租金收入，实际流入出租方的现金和缴纳的税金是不一样的（汇总图二）。

图二