2016年第三季度上海写字楼租赁市场报告

2023-08-13

上海写字楼最高租金（2016年第三季度上海写字楼租赁市场报告）

1. 宏观政策

国务院：放宽自贸区投资限制，外企改为备案管理

7月19日，国务院发布《关于在自由贸易试验区暂时调整有关行政法规、国务院文件和经国务院批准的部门规章规定的决定》，对自贸区有关的51项规定做出了调整，其中提出，在自贸区内，允许外商独资钢铁生产企业、设立经营娱乐场所、从事盐的批发业务等。

财政部出台有关企业孵化器通知，重大利好

8月25日，财政部官网《关于科技企业孵化器税收政策的通知》显示，对部分孵化器可免征房产税和城镇土地使用税。

上海写字楼市场将向多元化方向发展

最新《上海市城市总体规划》正式公布，在整体规划下，上海写字楼市场的格局将会发生明显改变。根据2040规划，从建设具有全球影响力的科技创新载体来说，未来张江与漕河泾两个区域将是上海建设未来科技创新中心最重要的承载区。此外，嘉定的新能源汽车以及高端的医疗装备业，以及闵行紫竹高科技园区等也可以打造成优质的科技成果转化示范区；临港、北外滩、上海滨江金融城、杨浦滨江等区域也将成为上海新的发展动力。

2. 行业动态

绿地搭建创客平台，率先落地上海

绿地控股宣布，为全球创客企业搭建的综合平台——“绿地创客中心”正式启动并率先落地上海。绿地与中国电信天翼创投、杭州东部软件园、雷格斯、飞马旅等一批合作伙伴签署战略合作协议，将协同打造众创平台，合作类型涵盖创业企业孵化、服务和投资，而这一模式成熟后将加速复制到绿地全国范围项目中。

潘石屹32亿卖上海SOHO大楼，缓解转型阵痛

7月29日晚间，SOHO中国有限公司发布公告，上海SOHO同意按代价人民币32.22亿元向买方国华人寿保险股份有限公司出售SOHO世纪广场。之后SOHO中国董事长潘石屹表示，还要在上海出售三个非核心项目，分别为凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山广场。

9月上海一日成交四宗商办地块，皆为地王

9月1日，青浦徐南路北侧四块商办地块同时出让，出让面积合计7.74万方，起拍价范围在1.06亿至1.26亿之间，地块位于属西虹桥的徐泾镇。最终四幅地块均被前海人寿竞得，合计总价16.68亿元，溢价率分别为260%、253%、284%和240%。

二、土地市场

2016年第三季度，办办网数据研究中心观察到：上海土地市场新增经营性用地挂牌供应53幅，出让面积总计为2714075平方米。其中商办用地为8幅，出让面积合计为493353平方米，环比二季度上升18.36%。

从地块分布情况来看，第三季度全市共有6个区域有新增商办用地挂牌出让，其中青浦地区有3幅商办用地推出，其余闵行、浦东、嘉定、奉贤和松江各有1幅商办用地推出。

而在成交方面，上海土地市场可谓是掀起一波高潮。据办办网数据研究中心统计：2016年第三季度，上海土地市场共成交60宗土地,成交总面积为2940100平方米，环比二季度上升119.1%；成交总金额为7493328万元，环比二季度上升92.3%。

其中，商办用地成交17宗，合计出让面积660084平方米，环比二季度上升1463.78%，同比去年三季度上升222.51%；成交总金额为1650886万元，环比上升1174.55%，同比去年三季度上升28.21%。

三、市场需求

根据办办网数据统计，2016年第三季度上海市写字楼市场租赁需求个体最多的区域依然是徐汇，占整个写字楼需求市场的15.22%，紧随其后的分别是浦东（15.18%）和新静安（11.92%）。同时徐汇也是本季度租赁需求面积最大的区域，占比达17.52%。紧随其后的依然是浦东（17.45%）和新静安（12.98%）。

办办网同时观测到，在本季度的租赁市场中，客户对租金的价格承受范围较前两个季度有明显上升，租金在2-3元/平方米·天的楼盘成为最受关注的目标，同时，对于中高端租金的写字楼需求也有显著上升。

而在租赁面积的需求上，虽然100平方米以下的小户型依然占据市场主流，但环比前两个季度明显下降；而200-500平方米的中户型需求则继续保持上升趋势，值得一提的是本季度对于1000平方米以上的大户型需求出现大幅上升趋势。

四、市场热门项目

根据分析用户的搜索次数及浏览轨迹，办办网统计出本季度上海写字楼租赁市场最受关注的5个写字楼项目。

五、市场供存量及空置率

随着P2P借贷行业的大规模倒闭，与之相关的金融类企业大量退租，截止到第三季度，原先占据租赁市场主力需求的金融类租户占比由34%降至29%，而写字楼供应量则持续增长，导致本季度的上海市核心商务区甲级写字楼的空置率上升至11%。

六、市场机遇

从土地交易市场的情况来看，上海内中环的办公土地供应逐年下降，近期成交的大部分商办用地都集中在青浦、闵行、宝山等区域，未来上海的办公市场供应增量将主要集中在外环区域，同时，上海近几年来大力发展交通系统，多条轨交隧道的建成通车，也有效完善了城市交通布局，促进城市“多中心”发展，逐步改变现有的办公格局。

从需求端来说，自李克强总理提出“大众创业、万众创新”的口号以来，有越来越多的人投入到创业大潮中，这些创业者需要价格低廉、交通便利又有创业氛围的办公场所，而上海市核心商务区的租金普遍较高，这就给那些位于外环区域的办公项目带来机遇，此类项目有望凭借极具性价比的租金、人性化的配套服务和逐渐完善的交通系统来冲击办公市场。

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