资讯

之所以这个时间点关注一下真如，是因为最新版（2018版）规划已经到了落地时间。

2018年11月份，真如城市副中心新一轮规划获批，当时环二就记不清这是第几次规划调整了。

当然规划都是很漂亮的，而且给了具体的落地时间：

至2021年，真如城市副中心将累计开工建设各类地上建筑体量309万平方米，竣工完成262万平方米；

累计建成长约6公里，宽约130—150米，总用地80公顷的真如生态绿廊；

规划建成大剧院、棒球场等主要公共文化体育设施，不断满足市民文化、运动、健康、休闲的需求。

现在已经2022年下旬，是该盘点一下了，于是环二又进行了一轮调研。

01

首先说一些好消息。

真华南路上就能看到，真如地标-高尚领域一号写字楼正式建成。

不过遗憾的是，这座地标浦西第一高楼的荣誉已被抢走。

该地标原定330米高，后来不断调整方案，实际建成高度280米，51层。

你在调低，其他区域却在拔高，北外滩白玉兰广场320米就当了几年的浦西第一高楼。

不过很快记录就被打破，徐汇ITC项目主楼高达370米，顺利成为浦西第一高楼；没过多久，北外滩地标更是以480米的高度终结了这场游戏。

现在超高层也不稀缺，松江南站新出规划，地标建筑高达330米。而且松江南站商务区有14栋100米以上写字楼营造氛围。

真如高尚领寓+中海项目，10栋左右写字楼，无论是地标还是商业氛围的营造，在众多新兴商圈中都已泯然众人。

不过对于真如来讲，能建成就是大功一件。

2020年施工中的真如地标

另一个重大变化是，中海臻如府交付入住。

中海2018年10月11日拿地，2019年8月1日首批开盘，比蜗牛般开发的李嘉诚强太多。

中海臻如府实拍

中海臻如府已经有二手房在售，99平小三房卖到1250万。开盘时单价9.5万，小三房总价950万左右。

3年增幅30%左右，臻如府买来没亏。

不过臻如府的增值只是因为大盘上涨，跟当初的规划没关系，因为大部分都没落地。

首先说中海剧院，原定2021年建成，现在却刚打好地基。

中海的6栋写字楼也尚在施工中。

另一个原定2021年建成的是长约6公里，宽约130—150米，总用地80公顷的真如生态绿廊，现在连影子都没有。

环二调研时，生态绿廊只有中海地块南侧部分已经动工，不过看样子不像是绿地。

希望生态绿廊的规划不要有虎头蛇尾。

这个生态绿廊占据了真如核心位置，而且并不是完整地块，而是被道路切割成多处。

好多朋友表示不理解，做成方方正正的公园多好，这样既不实用又将其他地块切割的不便开发。

核心原因是这条线上空都是高压线，不准建设高楼、不准建设住宅，除了做成公园也没其他办法。

规划绿地上空的高压线（放大看清）

想到头顶就是高压线，环二瞬间对这个生态绿廊没有期待了。

在高压线之下遛娃，你心里会踏实吗？

生态绿廊包含了现有的真如公园，在真如公园中就能体会到这种压抑感。

真如公园中的高压线

这条高压线连接的是鼎鼎大名的西郊变电站，曾经号称远东第一变电站，短期没有拆除计划。

而且高压线也没有入地计划，在生态绿廊的规划方案中，几乎都包含了高压线。

同济设计院版规划同济设计院版规划

其他所谓的棒球场等文娱设施，更是不知道在哪。

另外大家比较期待的中环环宇城MAX还在施工，LOVE@大都会已经建成，刚启动招商。

中海环宇城LOVE@大都会

被寄予厚望的光明地块，更是毫无动工痕迹。再不动工，估计又要延期完成。

02

如上，原定2021年建成的规划，几乎全部放鸽子。

其实真如放鸽子一点都不稀奇，稀奇的是，真如坑了大家那么久，2018年出新规划时大家还是盲目相信。

同一套骗人的把戏，还能再骗大家一次，也是没办法。

你不想想，为什么不早不晚，偏偏2018年11月出新的规划？因为中海2018年10月拿了地啊。

真如一直烂尾，不出点新东西，房子怎么卖？

其实某房企还去谈过高压线入地，当时也得到了肯定答复，后面卖房时又多了一个说辞。

现在房子卖完了，规划什么时候建成都不着急了。

只有一个俞家弄旧改项目还在，体量不大又有限价，反正都卖得掉。

所以中海臻如府的业主，你们得感谢2020年以来这波大涨，没有这波整体行情，你们还是会被套住。

不过对比一下长风，还是输了一筹。2019年时，长风普遍单价9-9.5万，比臻如府还低。

现在长风成交价已经突破14万。

而且臻如府刚刚交付，还有一定溢价存在，真如其他小区涨幅可能连30%都没有。

为什么真如一次又一次的跑输大盘？

因为这里总是被高估。

这次跑输，正是因为2018年这版规划被解读的过于乐观，大家带着美好预期入手，后来发现规划落地没那么理想。

实际上2021年真如又做了规划调整，要打造海纳小镇，与2018年的定位完全不同。

03

真如被屡次高估，是因为这个地段乍看下去非常不错，实际上却有不少问题。

众所周知，真如是最早的一批副中心，现在五角场、徐家汇已经成为市级商圈，真如还在烂尾着。

背后的原因很多，诸如拆迁困难、李嘉诚捂地，之前都有大量分析（《真如副中心，到了转正时间了？》），这里不再赘述。

其实在地段上来讲，真如根本无法与徐家汇、五角场相提并论。

徐家汇地处内环，又与原租界区无缝衔接；五角场虽然开发较晚，之前的“大上海计划”却留下了非常发达的路网。

五角场路网

四平路是贯穿杨浦、虹口的干线，翔殷路连接浦东干线五洲大道，邯郸路连接北上海干线汶水路。

其实交通状况徐家汇也不遑多让。

徐家汇路网

肇嘉浜路、虹桥路都是跨区干线，漕溪路接沪闵高架直通闵行，华山路、衡山路更是市区最重要的道路之一。

跟五角场、徐家汇比起来，真如这里就是交通死角。

真如路网规划

真如由于北靠铁路，出现了大量断头路。

其实真如这样的副中心，核心辐射的是远离市区方向，曹杨这里已经被环球港捕捉。

恰恰是向北方向，交通极其不便，岚皋路到真北路间远至2.8公里的地面上，就真华南路一条独木桥。

万里居住区看似离真如很近，过来需要绕行很远。

规划中兰溪路、真南路要打通，兰溪路是一条小路，需要整体拓宽。看一下武宁路的施工进度，你对普陀区道路修建速度预期有多高？

上海西站目前只是一个3台8线的小站，每天20班车左右，对普陀带动作用相当有限，却拦腰截断了普陀的发展。

其实普陀为市区做的牺牲不只这点，高压线也是承担着市区输电的任务，西郊变电站曾经承担了市区50%以上的供电。

即使向东向西也没有主干路。

真如核心区选在铜川路、曹杨路交汇处，铜川路非主干线，而且向东是断头路。

曹杨路是普陀干线，不过核心是通达市区，真如这里向北又是断头路。

这样的地面交通情况，再加上高压线的割裂，根本就没有城市副中心的气象。

真如路网

而且现在真如也自降定位，着重打造海纳小镇，与杭州云栖小镇、无锡雪浪小镇协同发展，已经完全不是徐家汇这样的高端定位。

海纳小镇规划

好多朋友问海纳小镇与真如什么关系，因为真如高达6.16平方公里，到海纳小镇这里成了3.12平方公里。

看了详细规划我们明白了，是包含与被包含的关系，海纳小镇是给尚未开发的几个片区重新命名。

海纳客厅=中海项目，思想交汇=武宁公园项目，创新孵化=金盛地块，其他已建成的高尚领寓、星光耀就自己玩儿去。

另外，被寄予厚望的光明项目也没计入，估计是详细规划还没想好。光明地块面积很大，不过上空飘着几排高压线，也不好开发。

思想交汇这里部分土地是西郊变电站，开发空间不大，而且还部分留作真如生态绿廊；

中海6栋办公楼都对外散售了，整体统筹意义也不大，顶多是几个公共配套。

中海写字楼出售信息

能够整体开发的，只有臻如府东侧的金盛地块。

金盛地块已经拆迁完毕，具体规划方案尚未出炉，看海纳小镇规划，大概率是做成低密度园区。

这样的园区，功能与桃浦智创城、南大智慧城、市北高新基本重合，招商情况不容乐观。

目前启动招商的只有高尚领寓2号项目，当初也说要引入高端产业，引入标杆性规模化企业。

目前实际招商情况并不理想，以引入中小企业为主，且租金低至4.5-5.3元每平。

这个价格什么水平呢？大虹桥比较好的办公楼，都可以租到7元。

有这个前车之鉴，对真如的招商能力不敢太乐观。

04

产业上目前不太乐观，商场开业却值得期待一下——真如这里商业太匮乏。

不过受限于路网的不方便，即使已经开业的星光耀、绿地缤纷城也是冷冷清清。

现在22万方的LOVE@大都会马上开业，15万方的中海环宇城max正在施工，后面运营压力其实极大。

抗战时期李云龙不幸受伤，错过了最佳建功立业的阶段，最后只能授予少将。真如也错过了最佳发展时机，现在客流被瓜分殆尽，再向周边区域抢夺流量，难上加难。

现在西北最火的商圈是环球港、长风，两处商场一开业，中山公园都开始萎靡不振。

看目前真如的规划，在这两个悍邻手里抢蛋糕，基本没戏——你强得过中山公园吗？

真如向东最远够得到光新，还得是自驾客户，真如东西向公共交通并不方便。

稍微远一些的甘泉宜川，被大宁把控的死死的。

宜川到真如路线宜川到大宁路线

原本北部商业需求最强烈，不过隔着铁路，万里居民过来都不方便。现在京东卓越项目有商业综合体，内部消化一部分。

再向北的大华、大场，有大融城、日月光足够了，没必要去真华南路堵车堵到真如。

真如唯一够得到的，是14号线的真新、江桥一带，这个方向目前缺少大型商业体。

11号线桃浦等区域已经被南翔截流，市区方向真如想都不用想，有徐家汇、环球港在就没真如的事情。

所以总体而言，真如上限就是一个区域商圈，能不能达到大宁这样的高度都是一个问题，徐家汇、五角场的梦就别做了。

大宁最近引入了久光，真如引入了什么呢？引入了山姆会员店。

不知道山姆签约，当地中介有什么值得高潮的，山姆又不是辐射全市的高端商业体。

山姆目前在上海有三家店，分别是外高桥、北蔡、青浦赵巷，哪个都不是高定位地段。

即将开业的是南翔、宝山上大、真如，你看看真如都跟什么地段抢生意了。

环二讲过几次，地区的发展都很强的运气成分，真如这里好多企业洽谈过，最后引入的是绿地（缤纷城）、中海（环宇城），都不是擅长做商业的开发商。

如果给一个商业运营经验更丰富的团队，可能定位会比山姆高不少。

就目前的现状而言，真如只能成为内中环这条环形带上的普通一员，一个并不具备全市影响力的区域中心。

当然这并不意味着真如房价就不涨，现在外环内都是主城区，中环内基本都成片开发，房价都不低。

徐汇内中环普通地段达到15万，北蔡达到14万，随随便便一个地段次新房都12万以上。

所以真如是受益于内中环的地段，吃到了城市整体发展的红利，只是上限比预期低了不少。

环线房产咨询

▼以上为正文

编辑∣环线咨询

©本文版权归“环线房产咨询”所有部分图片来自网络