动态

2018年第四季度

1、上海总计30家跨国企业在上海新设立地区总部，上海累计引进跨国公司地区总部达到665家。

2、首届中国国际进口博览会在国家会展中心成功举办，预计有更多新技术和新产品将会被引入国内市场。

3、目前上海人工智能企业已超过400家，在浦西漕河泾、徐汇滨江以及浦东张江地区已经形成集聚效应。

在此背景下

2018年第四季度上海写字楼市场表现如何呢？

租金及价格

第四季度，各个核心商务区的市场表现不一，其中南京西路以及小陆家嘴的平均租金在金融及咨询行业需求增加的带动下均出现上涨，分别较上一季度上涨2.2%和5.1%至每天每平方米人民币11元和13.2元。

例如，光大证券在南京西路的恒隆广场一座租用了六个楼面大约11,000平方米的办公面积。国海富兰克林基金在小陆家嘴的国金中心二期租用了2,500平方米的办公面积。而淮海中路由于本季度有大租户搬离，业主降租去化空置面积导致第四季度租金环比下跌3.8%至每天每平方米人民币10.3元。

第四季度，租赁需求的增加使得新兴商务区表现活跃，平均租金环比上涨2.4%至每天每平方米人民币7.6元。徐汇滨江以及浦东后世博在第四季度的平均租金分别环比上涨2.6%和7.1%至每天每平方米人民币6.8元和7.5元。

徐汇滨江在政府引导下积极布局人工智能，吸引不少相关企业的入驻。目前徐汇滨江融资金额达到和超过人民币1亿元的人工智能企业超过十家。依图科技在龙华国际二期高区预租了18,000平方米的办公面积。

浦东后世博区域租赁需求呈现多样化，不再局限于国企央企，联合办公、房地产等租赁预算较高的行业也十分活跃，促成平均租金稳步上涨。联合办公品牌木棉创谷在鲁能国际中心租用了12,000平方米的办公面积。

此外，世纪大道区域内金融保险企业租赁需求较多，而且租金承受能力也较强，因此平均租金环比上涨6.7%至每天每平方米人民币9.4元。国内保险企业同方保险在世纪汇二号楼高区租用了2,500平方米的办公面积。

一手散售市场上，第四季度上海销售型写字楼的平均成交价格环比大涨10.6%至每平方米人民币72,427元。位于黄浦南外滩的复兴地块写字楼项目在第四季度进入市场，推出约56,000平方米的办公面积。该项目的平均成交价在每平方米人民币73,000元，推高了整体散售市场的平均价格。

供应与需求

1

第四季度，位于浦东小陆家嘴的富士康大厦竣工交付，为市场带来70,000平方米的办公面积，这也是本季度核心商务区唯一竣工交付的新项目。小陆家嘴地区市场空置率也因为新项目的入市环比增加2.9个百分点至7.8%。

2

位于虹桥商务区的虹桥汇在第四季度推出剩余面积，为写字楼市场带来约73,000平方米的办公面积。由旭辉开发的位于莘庄商务区的旭辉莘庄中心也在第四季度竣工交付，总办公建筑面积为29,000平方米。

3

新能源以及医药行业在第四季度依然保持旺盛的租赁需求。远景能源预租了长宁国际38,000平方米的办公面积。总部位于英国的医药企业施乐辉从人民广场的都市总部大厦搬迁至博华广场，租用了4,000平方米的办公面积。

第四季度，上海甲级写字楼市场净吸纳面积约为366,000平方米，而全年上海甲级写字楼市场净吸纳面积约为84万平方米。浦西市场表现稳定，市场空置率小幅下降0.6个百分点至9.3%；而浦东由于新项目竣工交付使得空置率有所增加，市场空置率环比增加0.5个百分点至10.8%。

投资市场

第四季度，上海投资市场表现非常活跃，共录得11宗整购交易，总投资金额大约在人民币305亿元。商办综合物业是本季度成交的主要物业类型，买家以开发商和基金为主。

外资基金及发展商依然看好上海投资市场。凯德集团联合新加坡政府投资以人民币约128亿元收购位于虹口北外滩星港国际中心项目。该项目由2幢50层的写字楼和7层的购物中心组成，总建筑面积约为420,000平方米。

基汇资本联合QuadReal Property Group，从亚腾资产管理手中收购位于人民广场海洋大厦，总建筑面积达50,219平方米。这是海洋大厦在2013年被腾飞集团出售给亚腾资产管理后，再度被交易。