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 美好办公 写字楼运营的重庆实践

在过去的5、6年时间，韬工场一直持续关注重庆写字楼行业发展政策、项目动态，从2019年开始，从第三方视角坚持每月出月报，每年出年报。今年在产业智能团队的支持下，开始梳理写字楼楼宇地图。

为何第一次美好办公的活动主题，不分享优秀的办公楼宇和建筑设计理念，而聚焦运营和空间设计。

这和大背景相关：随着城市建设进程进入稳定发展期，限高令的出台，城市更新和存量资产盘活政策倡导，以及经济发展速度放缓，办公需求平稳，人们对商办建筑体求新求异的追求逐步扩大和转移到对建筑内部空间设计配套和建筑体的运营服务的关注。

分享3个有意思的现象01关于写字楼供应

    这是2000年的写字楼布局，仅仅在解放碑、观音桥有星星点点的楼宇；这是截止2022年6月的写字楼布局，经过20年发展，已经有800多栋写字楼宇矗立在城市核心位置。其中，优质写字楼约180多栋，体量600万方；甲级写字楼约70多栋，体量约260万方。这20年的快速建设面市，写字楼体量已经是过去的数十倍。

02关于写字楼的销售去化

    经过20年的大量供应，从2019年起，写字楼的年度销售量下滑明显。最有购买实力的前100强金融机构还没有新办公场地的屈指可数。而重庆科技头部企业、上市企业数量相对较少，实力买家更为稀缺。

03资管大宗成交活跃

    第三个现象：今年的资管大宗成交非常活跃，比如江北嘴的中国银行大厦、金融城T3以及金科中心。资管项目拼的就是空间设计配套和运营服务，那么这方面的创新也层出不穷。

供应到了极限了，卖不动了，运营就是出路，最后想办法整体退出。地段和周边配套是客观条件，我们能干的就是做好运营。

看看重庆写字楼运营的具体情况。这个话题特别大，研究手段有限，仅能从几个切面共同来探讨。

从哪几个角度出发呢？甲级写字楼租户管理运营情况

首先看运营的标准。这是中国建筑运营研究院出台的写字楼最佳运营实践的评选维度。一共9个，从营销角度出发，最关注的是租赁管理和租户活动，一共8个点。在此，选取了重庆73栋甲级写字楼，围绕租赁管理和租户活动八个维度做了下分析：

做得比较好的是大堂、入驻退租服务；还要提升的是客户场所服务、快递外卖管理、节日装饰，最要提升的是沟通。我们和租户互动太少了，通知渠道是否多样啊，比如展板告示、公众号信息推广有没有啊；客户投诉通道、记录和反馈；是否有针对租户企业或租户员工的活动，听一听他们对项目诉求等等。沟通互动少了，满意度不高，客户很粗暴，用脚投票，到期就搬。

优秀写字楼运营案例

看几个我们重庆的案例吧，怎么看，采取公开渠道。研策部关注了50多个项目公众号和20多个视频号，每次做月报都能通过他们公众号发现很多有趣的东西。以下只是列举3个案例：

精信中心

这是精信中心过去3年公众号发布内容的分析。可以看出精信中心平均每月都有运营活动。从他们公开的数据看到，这里面有运营活动、项目动态、应急通知等。精信2021年提出了5+1服务体系，且2022年5+1服务体系还在不断丰富。5大服务中心，1刻钟响应。（客户服务中心、应急服务中心、品质服务中心、管理服务中心、工程服务中心）。

这是精信中心与租户及其租户员工的互动活动。四周年庆典音乐会、加油地产人、超时空嘉年华。

国华金融中心

国华金融中心的公众号虽然内容没有精信丰富，倒也能保持每月一篇的活跃度。主要有运营活动、通知告示、楼宇管理服务。

国华金融中心的物业公司为第一太平，同样由第一太平运营管理的项目还有重庆财富金融中心。他们的物业公司运营了一个项目公众号，保持每月有2篇以上内容更新频率，里面有服务焕新、活动预告等等。大家也可以看看。FFC是拿到了重庆首个LEED v4.1 O+M 铂金级认证。这是针对既有建筑的能源环境设计方面的认可。

重庆高科

第三个案例，看看国企高科，他们是服务整个光电园高科自持楼宇。从公开的信息看到，活动非常丰富，很有国企大包大揽的特色，针对企业发展困难有政策扶持和疫情减租；针对结婚有孩子的员工有寒暑假托管服务，单身员工有联谊等等。

资管机构运营情况资管运营

谈完项目案例，我们还观察有个现象，凡是体量5万方以上的项目，产品都开始丰富多元化，自成生态了。比如国金T1里有MFG；来福士有奕桥；国金T2有FST；FFC里有臻荟空间。

如刚提到的那样，资管机构已经站在舞台中间，在重庆资管体量约100万方，在单一项目管理面积超1万方的，有十几个项目。成规模的资管机构有30余家。他们提供的服务配套层出不穷，但智能化方面还需提升。

关于写字楼运营的重庆实践，本次分享从三个观察、三个切面进行了解读，期待以后与行业更多互动，共同携手发展。

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文稿：苏建华

编辑：小袁同学