合肥性价比高的写字楼（投资必看!合肥写字楼越来越好卖了!合肥11个板块写字楼库存租金大全!最高90元/㎡/月！）
编者按：
百瑞地产网联合同策咨询，推出《合肥写字楼市场格局变化专题报道》。通过对合肥市写字楼市场格局变化做深入的研究，探讨合肥最近几年写字楼市场格局的变化，多维度分析总结。结合目前合肥写字楼市场发展的现状，在后期一方面为房企、政府相关部门的开发投资给出建议，同时更为投资客户给出准确的前景预测，对使用客户的使用情况做出指导性建议！
今天，我们给大家分享合肥市写字楼现有格局情况。
1合肥写字楼板块格局：1合肥市写字楼市场按照城市建设及商务发展目前可分为11个板块：北一环濉溪路商务板块、瑶海-新站商务板块、三里庵-五里墩商务板块、黄潜望商务板块、政务新区商务板块、市中心商务板块、马鞍山路商务板块、南二环-高铁商务板块、明珠广场商务板块、滨湖新区商务板块、高新区商务板块
2写字楼各区占比：01 从数量分布上看，写字楼区域分布比较分散，主要分为三个梯队：
（▲合肥各板块写字楼占比 点击看大图）
（▲合肥各区写字楼占比 点击看大图）
02 分析：
市中心、瑶海-新站板块分别依托老城配套以及火车站的交通优势，率先形成商务氛围，发展历程较早，因此数量较多，但同时也面临物业陈旧、档次偏低等问题。
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黄潜望、三里庵、北一环、马鞍山路等板块距离市中心较近，属于市区需求外溢而形成的商务板块。
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政务区、滨湖区则主要依靠政策导向，形成定位高档，以标准甲级写字楼为主的商务板块。
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明珠广场、高铁板块依托于国际会展中心以及高铁站，从而形成较为浓厚的商务氛围。
2分块板块格局：庐阳-北一环商务板块：请输入标题
引领合肥写字楼市场进入专业化时代的代表区域
01 区域范围：亳州路、阜阳北路中间北一环及蒙城路交叉口
（▲ 庐阳-北一环商务板块写字楼 点击看大图）
02 区域描述：合肥市真正意义上第一个具备现代办公专业配套及管理服务的写字楼集群。商务办公环境目前已非常成熟，周边配套优势明显。但是考虑到该地段的土地供应稀缺性以及较为拥挤的交通环境，其在合肥市商务板块中的重要性日趋下降将不可避免。
03 运营现况：50-75元/平*月，空置率8%
瑶海-新站商务板块：
庐阳-北一环商务板块：请输入标题
东部门户，商贸核心带来区域新生
01 区域范围：南北裕溪路、长江路、临泉路、包公大道四条干道，东西新蚌埠路与郎溪路之间
（▲ 瑶海-新站商务板块写字楼 点击看大图）
02 区域描述：凭借传统的火车站区位交通优势，形成以物流商贸产业为主的商务办公区，但写字楼整体档次较低，配套服务水平低，并且伴随着合肥南站的投入运营，该区域的交通枢纽功能受到了极大的削弱，但随着近年来多处旧城改造，涌现出一批高端写字楼，区域形象有所改观，形成东部商贸物流商务区。
03 运营现况：30-55元/平*月，空置率20.8%左右
市中心板块：
庐阳-北一环商务板块：请输入标题
老城核心，繁华之上又添新章
01 区域范围：长江中路、寿春路沿线，环城路环绕区域内
（▲ 市中心板块 点击看大图）
02 区域描述：市中心商务板块是合肥市第一批写字楼诞生地，该区域作为传统的合肥市经济、政府办公中心区域，办公环境成熟，商业活动盛隆，商务辐射能力强。但随着合肥市经济的快速发展和城区建设的迅猛推进，市中心商务板块承接的经济发展支撑作用日益减弱；并且随着该地区土地资源的日益稀缺以及该区域建设投运的写字楼年代普遍较早的原因，该商务板块在未来租户外迁现象预测比较明显，但是优势地段也足以吸引对地段且对租金有一定要求的中小企业入驻。
03 运营现况：30-70元/平*月，空置率5%左右
三里庵-五里墩商务板块
请输入标题商业核心区之上的商务核心区
01 区域范围：长江西路沿线，西一环以东，沿河路以西，南一环以北区域
（▲ 三里庵-五里墩商务板块 点击看大图）
02 区域描述：凭借优秀的交通环境（五里墩立交桥，金寨路高架桥，南一环，西一环等)，以及靠近市区的优秀区位，承载从市区外溢的商务需求，从而形成高档写字楼聚集的商务板块，本区域写字楼设计理念较新，建筑外立面及内部装修科学精细。同时，区域商业氛围及其浓厚，属于三里庵黄金商圈，完善的商务配套和交通区位是本版块办公物业蓬勃发展的保障，未来随着该区域土地资源供给日益减少，该区域的商务价值必将得到进一步提升。
03 运营现况：60-75元/平*月，空置率23%左右
黄潜望商务板块三区交汇，优质交通网络上的商务新兴区
01 区域范围：长江路以南，金寨路以西，休宁路以东及北，黄山路、潜山路、望江路交汇地区
（▲ 黄潜望商务板块 点击看大图）
02 区域描述：黄潜望板块是黄山路、潜山路、望江路交汇区域，地处合肥市西南三区交汇地区，既连接了繁华的老城区商务圈，又毗邻新兴的合肥政务办公集聚地，地理位置得天独厚。同时该区域内科研教育实力雄厚，人员年龄较低且素质较高，经济发展速度快，活力强。该区域的写字楼市场近年来发展迅速，高端写字楼层出不穷， 开发品质及物业管理水平相比市场有着很大的提升，获得了市场的认可。作为合肥市“1331”规划中重点发展的区域，该区域力求打造成为以休闲商务及时尚消费结合的合肥新商圈。
03 运营现况：40-70元/平*月，空置率9%左右
马鞍山路商务板块包河区商务核心轴
01 区域范围：芜湖路以南，南二环以北之间马鞍山路，宁国路段沿线
（▲马鞍山路商务板块 点击看大图）
02 区域描述：马鞍山路商务板块地处包河区核心地段，上接市中心、瑶海区，下通高铁南站及滨湖新区，区位优势明显。伴随着绿地赢海大厦群以及包河区万达的投入运营，大大的提升了区域内的办公档次和形象；同时随着地铁一号线以及南北高架的贯通，该区域交通环境得到了极大的提升。未来随着高铁南站的交通枢纽功能加强以及周边商圈的发展，该区域商务办公环境优势将更加明显，区域内写字楼市场租金水平将稳步提高。
03 运营现况：50-80元/平*月，空置率5%左右
南二环-高铁商务板块新区与老区走廊处，高铁枢纽核心，商务新领域
01 区域范围：南二环至高铁南站周边区域
（▲南二环-高铁商务板块 点击看大图）
02 区域描述：高铁南站地处合肥主城区与滨湖新区结合部，西接政务区，东连包河政务办公区，与国内多数高铁站郊区型区位布局不同，合肥高铁南站呈现出“南融北接”、东西贯通”的中心区位特征，高铁南站片区开发的区位叠加优势明显，这吸引了众多知名房企的兴趣。根据多个发达国家的经验，一些世界500 强企业会首先考虑入驻高铁站附近的写字楼和商场。而高铁站板块目前也已吸引多个商办项目驻扎，合肥写字楼商圈的“新贵”呼之欲出。
03 运营现况：30-50元/平*月，空置率42%左右
高新区商务板块科技新城，智慧之邦，商务新区
01 区域范围：西二环以西，创新大道以东，蜀山辐射区域
（▲ 高新区商务板块 点击看大图 ）
02 区域描述：高新区处于合肥市城市重点发展方向上，属于产业集群区域，主要靠产业带动房地产发展，发展形势较为波动；目前来看，合肥高新区楼市十分红火主要是因为住宅销售火热，对于购房者而言，高新区商业氛围薄弱成为一块“短板”，不过随着一些商业地块的出现，这里的商业氛围将越来越好。同时随着高新区产业的不断发展以及人口集聚效应产生，大量的办公需求将催生良好的办公物业发展。
03 运营现况：15-40元/平*月
政务新区商务板块政务办公核心区域，引领合肥未来5-10年商务高度
01 区域范围：西二环以东，金寨路以西，繁华大道以北，休宁路以南区域
（▲ 政务新区商务板块 点击看大图 ）
02 区域描述：合肥市新政治、经济、文化、金融中心，合肥市政府所在地，是城市高端板块，价值最高，但区域未来无土地供应。区域内交通便捷，景观优质；写字楼集群程度高，设计优质，物业服务水平普遍高于合肥其他区域写字楼；作为合肥市现今以及未来较长一段时间内的商务中心，政务区板块将继续收到市场追捧。
03 运营现况：65-90元/平*月，空置率17%左右
明珠广场商务板块西南门户，工业基地入口，区域商务办公核心
01 区域范围：金寨南路与繁华大道交口周边区域
（▲ 明珠广场商务板块）
02 区域描述：明珠广场一直以来都是合肥市西南门户之地，是连接合肥西南组团与市区咽喉处。区位内交通环境极其便利，南部工业基础雄厚，北部是合肥传统商圈以及政务文化商务中心板块，东部接合肥高铁南站，西部是合肥市教育资源高度集中的大学城。但区域写字楼体量小，集群化程度不高，且从目前商务板块来看，滨湖商务板块及政务文化板块是未来合肥市商务CBD区域，夹在两大商务中心圈之间的明珠广场板块辐射能力受到极大压制，发展前景尴尬。
03 运营现况：30-50元/平*月，空置率20%左右
滨湖新区商务板块未来合肥的曼哈顿，滨湖大城的核心商务区
01 区域范围：锦绣大道以南、沪蓉高速以东、巢湖以北
（▲ 滨湖新区商务板块 点击看大图 ）
02 区域描述：滨湖新区作为安徽省中部崛起的第一站，正以迅猛的速度发展壮大，成为合肥未来通过巢湖、走入长江、融入长三角的水上门户。经过约8年的大建设，滨湖区面貌已今非昔比，省行政写字楼中心、金融后台基地带来的人口导入，以及万达文旅城、国际金融中心等地标建筑的出现，不断地刷新着滨湖新区的形象与价值。作为合肥区域发展比较有潜力新区，随着政府支持力度的不断加码，滨湖区的房产发展在也被多数业内人士看好。区域目前写字楼体量大，建造标准高，周边配套设施匮乏
03 运营现况：10-30元/平*月，空置率30%左右
3写字楼市场整体情况：1写字楼整体市场供销情况（▲ 合肥市（不含三县及巢湖市）近年来写字楼供销情况 点击看大图）
分 析 ：
2011-2015年，合肥整体市场写字楼供应量持续走高，2015年达到181.56万㎡；而成交量有高有低，整体处于较为平稳的状态，平均每年成交70万㎡；整个市场呈现供大于求的态势。
通过2016年1-5月份数据可以看出，从今年开始，写字楼成交量首次高于供应量，虽然仅有5个月的数据，但足够反映出，整体市场投资趋于理性，供应量增长放缓，而需求量开始增多。
合肥办公存量较大，预计从今年开始市场以去库存为主要任务，新入市项目减少，需求得到激增。
2写字楼整体市场库存情况（▲ 2016年库存套数 点击看大图）
（▲ 库存套数占比 点击看大图）
（▲ 2016年库存面积 点击看大图）
（▲ 库存面积占比 点击看大图）
分 析 ：
截止2016年5月底，合肥市写字楼库存量较大，共41377套，达到349万㎡。按照前文统计的，近五年年均成交70万㎡计算，需要近5年才能完成去化。
从各区域看，新站区为重灾区，库存面积占到全市的5成，库存套数占全市近3成。新站区由于板块的没落，对于客户的吸引力日益不足，多以商贸物流等小企业为主，将面临严峻的去库存考验。
此外，政务区、滨湖区、包河区、蜀山区也存在较大的库存压力，均达到40万方以上。
3写字楼整体空置率情况（▲ 写字楼整体市场空置率情况 点击看大图）
（▲ 各版块写字楼空置率情况 点击看大图）
分 析 ：
01 马鞍山路、市中心、北一环、黄潜望等板块由于商办市场发展较早，同时依托于完善的交通条件，经营情况普遍良好，空置率在10%以下。
02 导致写字楼空置率较高的因素通常包括：
1区位认可度下降
例如：瑶海、新站板块、明珠广场板块
2新交付项目较多，拉低板块入住率
例如：政务板块、高铁板块
3物业陈旧，档次较低
例如：瑶海新站板块
4产品分割较大，导致客户接受度不高
例如：三里庵板块
4写字楼整体市场租金情况（▲ 各版块写字楼平均租金 点击看大图）
（▲ 各商务板块写字楼平均租金水平 点击看大图）
分 析 ：
根据区位优劣、物业等级高低，写字楼租金水平跨度较大，基本分为三个梯队。
政务区、三里庵板块，写字楼档次较高，同时经过一定时间段的积累，商务氛围目前已完全成熟，并且拥有良好的商业配套，写字楼租金水平较高，其中政务区新地中心项目最高可达到90元/㎡/月。
滨湖区虽然受到政府政策倾斜，但起步较晚，目前尚未形成很好的商务氛围，多为银行、金融等大企业总部办公，因此租金水平较低，预计随着未来进一步政策、人口导入，租金有较大上涨空间。
5写字楼整体市场客户情况（▲ 写字楼整体市场客户情况 点击看大图）
（▲ 各版块写字楼客户情况 点击看大图）
分 析 ：
从写字楼租赁客户的分布来看，政务、滨湖、三里庵是目前最吸引高端客户的三个板块。主要是由于交通导向、物业环境导向、政策环境导向。其中，滨湖尚处于商务圈的发展起步阶段，目前以大企业总部办公为主。
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