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新华财经北京3月30日电（记者安娜、张超、陈旭）各大研究机构最新出炉的一季度数据显示，一扫此前阴霾，北京写字楼市场正走出低谷，强势复苏。支撑北京写字楼市场回暖的主要力量是什么，这背后蕴含着怎样的经济信密码，北京写字楼的未来将会走向何方？记者近日走访多个写字楼项目现场和有关专家，展开调查。

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从“门庭冷落”到“预约档期” 北京写字楼市场进入活跃期

“这是我们的标准交付楼层，2600平米，项目方正，完全回字形，没有任何异形结构，四角没柱子，高区38层，视野开阔。如果租1000平米的话，一年大概需要720万元。”在国贸中央商务区，某写字楼项目招商负责人王先生（化名）热情地跟记者介绍，这栋2020年初推出的新项目，出租率已达70%。

在丽泽金融商务区，目前华为、中国广电、银河证券等众多知名企业已落户。“区内入驻企业越来越多了。”丽泽金融商务区一家金融公司项目经理说，作为今年初入区企业之一，他们见证了丽泽商务区正迈入发展快车道。

“现在商务区里随处可见找房的人，我们有时一天要接待十几个客户、三四十人。您要看房恐怕得提前预约了。”北京丽泽金融商务区某写字楼负责招商的工作人员告诉记者。

与去年的门庭冷落不同，当前北京写字楼市场活跃度显著提升，记者走访的多个商圈“去化”速度都在明显加快，写字楼的议价难度也越来越大。

以丽泽金融商务区内某大厦高区一个520平米的项目为例，挂网价是每天、每平米4.5元，但是负责该项目招租的经纪人却告诉记者，根本不可能以挂网价成交，那只是商家吸引客户的手段，实际全包价格（包括物业、发票等）要10元左右，只有2元左右的议价空间。

记者在北京多地调查了解到，随着近期北京写字楼的升温，主城区各地写字楼可议价幅度普遍收窄，平均相当于2020年的一半左右，部分项目业主甚至直言“价格不能商量”。

“2020年受新冠肺炎疫情影响，有时一天连一个看房的客户都没有，挺着急的，就希望用降价的方式来吸引租户。”金融街某业主告诉记者，目前他所持有的项目每平米、每天全包价格最多有两三元的砍价空间，但是在2020年中时，客户如果要砍掉5元左右，他也是可以接受的。

“2020年疫情冲击北京写字楼市场，到今年一季度，全市甲级写字楼租金同比下降了11%。但是从当前的情况看，北京写字楼市场正在逐渐复苏。”戴德梁行北区研究部主管魏东说，“据我们统计，2021年一季度，北京市写字楼净吸纳量达到14.9万平方米，约占2020年全年吸纳量的一半，接近2019年全年吸纳量的四成；北京五大核心商圈市场空置率环比下降0.2个百分点至10.6%，全市空置率也仅环比微升0.2个百分点达17.2%，全市和五大核心商圈市场租金分别环比下降0.8%和0.1%，基本稳定。”

此前高力国际发布的数据，也确认了北京写字楼市场的向好趋势。“一季度全市净吸纳量刷新近十年单季度净吸纳量的新高；空置率环比下降0.7个百分点至18.8%。市场平均租金降幅持续收窄，个别子市场的租金已经出现企稳回升的迹象。”高力国际中国区董事总经理邓懿君说。

尽管不同机构的统计口径不同，可能导致数据有差异，但是业内目前对写字楼市场升温的判断已达成共识。

“未来”产业加速扩张 新动能助力北京写字楼升温

写字楼市场在某种程度上也是经济运行的晴雨表。一家家企业人员规模的扩张或收缩动态，汇成了行业整体运行趋势、产业变迁格局。

“宏观经济快速复苏为企业扩张创造了良好的经济环境，前期受疫情抑制的企业扩张需求也持续释放。”邓懿君认为，这是2021年一季度北京写字楼市场强劲复苏的重要动力。

从2021年一季度北京写字楼市场的细分结构动态，也能感受到不少经济运行的积极信号。

从成交面积来看，据魏东介绍，2021年一季度，2000平米以上写字楼的租赁需求大幅增加，核心商圈2000平米以上的租赁数量约占36%左右。

“北京写字楼的租金水平较高，2019年、2020年，企业发展困难，大家对租金成本也较敏感，70%以上的企业租赁面积都小于2000平米。”魏东说，一季度2000平米以上写字楼的需求走势，表明走出疫情阴霾之后不少企业得到了好的发展契机。

从承租企业类型来看，北京的写字楼需求主要来自高科技互联网行业、金融业、高端服务业三大核心板块。“据我们统计，一季度这三个行业约占全部需求的86.3%。”魏东说，其中高科技企业成交领跑，新租、搬迁和扩租成交面积占所有行业成交面积的比例高达34.2%。

除了引领技术“未来”的高科技企业之外，记者调查了解到，能够影响人才“未来”的在线教育企业也在加速扩张。

比如，近期猿辅导、文都教育等，在写字楼市场均有大面积成交。

“我们现在业务增长较快，引入了不少新人才，对办公场地的需求也在提升。”作业帮副总裁苏静告诉记者，疫情让大家形成了新的学习习惯，上网课已经成为不少人的新生活方式之一，预计未来在线教育产业仍有较大增长空间。

“未来”产业快速发展，成为支撑北京写字楼市场升温的主力，也是当前我国经济发展过程中新动能崛起的缩影。

“我国创新动能稳步增强，新产业快速增长，新业态增势较好。1至2月份，我国高技术增加值两年平均增长13%，明显高于全部规模以上工业8.1%的增速。”国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人刘爱华在解读开年经济运行情况时也说。

此外，值得注意的是，记者在调查中发现，2020年以来至今，会计事务所、律师事务所的大幅扩张也令不少业内人士印象深刻。

“一家律师事务所承租了我们这个项目整整十层的面积，是我们目前最大的客户之一。”王先生告诉记者。

“这一年多来，我们见证了不少律所、会计师事务所，从乙级写字楼搬到甲级写字楼。”魏东说。

在金融街等其他商圈，近期一些写字楼中介经纪人也明显感受到了律所的扩张步伐。

据业内人士分析，疫情让更多公司破产，产生业务纠纷等，需要律所提供法律服务，同时公司的破产、纠纷等可能也涉及清算、审计等专业会计服务，这是律所和会计事务所业务扩张的重要原因之一。

拼“价格”更拼“配套” 北京写字楼市场发展有望持续向好

展望未来，魏东预计，2021至2025年，北京写字楼市场将迎来约346.4万平方米的新增供应，其中2021年新增供应共计高达138万平方米，且73.1%位于新兴商圈。未来一年，大量的新增供应或将使北京整体市场空置率和租金水平继续承压，但在疫情受控的背景下，随着经济活力持续恢复，以及北京写字楼整体硬件水平和服务品质的提升，市场前景总体向好，有望超过2019年的发展水平。

“在激烈的市场竞争下，现在的北京写字楼市场，特别是在新商圈，光拼‘价格’已经不够了，大家主要在拼‘配套’。”王先生说，“比如我们这个项目，有大面积的商业区，但是没有‘购物’类商业，完全是围绕写字楼入驻人员的需求来配套，包括60%到70%面积的餐饮，还有健身、会议、瑜伽、洗衣店等，以保证办公环境的舒适、安全和清净。”

记者调查了解到，除了硬件的配套，企业更看重的是一些软件配套，包括写字楼项目要打造的服务、租户结构，以及能享受到的政府优惠政策等。

“北京企业行业聚集度高，比如科技类企业，很多集中在中关村，区域粘性大，主要是因为中关村科技类公司、高校、人才都比较集中，行业发展氛围好，业务往来也更方便。”魏东说，所以一些项目业主考虑到这一特点，在遴选企业的时候，特别注意租户结构的优化。

“我们老板更看好大健康和未来产业，所以对科技类企业、健康类企业会提供优惠，我们也正处于‘挑客户’的阶段。”郑先生告诉记者，同时，为了满足客户对写字楼租户结构的要求，一些业主也会定向邀请知名企业入驻。龙头企业入驻，会吸引产业链上相关企业向项目集中，对于写字楼氛围和风格的营造具有很强的带动作用。

此外，记者调查了解到，不少写字楼项目在招商过程中，积极帮助企业与当地政府对接，争取当地的鼓励政策，这也成为他们争取客户的软件配套中的“法宝”之一。

“2021年的政府工作报告，以及近日公布的‘十四五’规划和2035年远景目标纲要，都重点强调了‘科技自立自强’，未来高科技领域将继续成为政府支持的重要发展方向。”魏东说，北京作为全国科技创新中心，同时在2020年北京市政府先后发布的服务业扩大开放、打造全国数字经济发展的先导区和示范区以及北京自贸区等诸多利好政策驱动下，将会带动大量的高技术企业繁荣发展，届时将为北京写字楼租赁市场衍生出更多租赁需求。后期随着丽泽金融商务区、通州运河商务区基础设施的逐步完善以及产业升级步伐加快，北京写字楼市场的发展势头有望持续向好。

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