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高力国际最新统计显示，2018年广州核心区甲级写字楼新增可租赁面积仅21万平方米，全年净吸纳量约38万平方米。

受全球经济疲软及国内“去杠杆”政策影响，市场需求较2017年有所下滑。全市整体空置率下降至4.5%，全市平均租金水平同比上涨5.5%至179元/平方米/月。

此外，年度广州非保税优质物流仓储呈现供需两旺的状态，来自电商相关快递和零售商的需求持续活跃。尽管位于新兴区域的新增供应入市，但去化迅速，平均租金水平缓和上升。

甲级写字楼租金同比增长5.5%

高力国际报告显示，2018年广州市核心商圈新增可租赁甲级写字楼面积约21万平方米。广州甲级写字楼需求旺盛，全年净吸纳量超过38万平方米。

由于优质写字楼体量供不应求，广州甲级写字楼平均租金平稳攀升，同比增长5.5%达179元/平方米/月。珠江新城市场同比增长6.7%，达197元/平方米/月，租金水平继续领跑广州各甲级写字楼子市场。

现时广州甲级写字楼整体空置率为4.5%， 同比下降3.4个百分点。2018年琶洲市场新增供应超过18万平方米，但作为未来的电子商务聚集区，本年度租金涨幅速度领跑全市，实现同比增长10%， 达143元/平方米/月。

来源：高力国际

租赁交易还是珠江新城和琶洲最活跃

根据高力国际录得的租赁交易信息，珠江新城新增租赁交易面积占全市42%，是广州最活跃的子市场。作为现有体量最大的子市场，2018年珠江新城继续主导租赁交易活动，全年净吸纳量超过10.4万平方米，空置率同比减少3.3%至4.7%。

琶洲以37%的新增租赁交易面积紧随珠江新城，是2018年广州第二活跃的子市场，空置率同比下降2.6%至7.7%。

租户行业分类方面，房地产业、TMT与零售/贸易业共占去全市核心区甲级写字楼66%的新增租赁交易面积。受全球经济下行及国家去杠杆政策的影响，金融业租户搬迁及扩租意愿明显下降，新增租赁交易面积仅占全市 15%，较2017年下降11个百分点。

受益于灵活办公品牌的扩张、开发商的扩租及搬迁行为，而房地产业以29%的新增租赁交易面积排在首位。

58%租赁面积在1000平方米以下

全市超过七成（76%）新增交易宗数的租赁面积在2000平方米以下，超过一半（58%）新增交易宗数的租赁面积在1000平方米以下。

租户承租能力比例中，成交单价在190元/平方米/月以下的新增租赁交易为市场主流，共占56%；租户承租能力 比2017年有较大提升（2017年仅150元/平方米/月以下的租赁交易已占去55%）。本年度成交单价在190元/平方米/月以上的新增租赁交易共占44%， 比2017年提升了25个百分点（2017年该比 例为19%）。

2019年，82.5万平新增供应入市

高力国际华南区董事总经理冯文光表示：“2019年广州甲级写字楼将有超过82.5万平方米新增供应入市，预计至年底全市空置率上升至7.0%。 超过38%新增供应位于琶洲子市场。经济不景气将持续降低租户扩张及搬迁意愿，2019年全市租赁交易活动或放缓。预计全市整体租金增速面临压力，全市平均租金涨幅或降至1%。”

高力国际广州办公楼服务部董事陈昱豪指出：“预计2020年优质写字楼新增供应将突破100万平方米，其中超过73%的体量位于琶洲。预计全市空置率将攀升至顶峰，租金增幅继续低迷。随着2021至2023年新增供应逐年减少，预计空置率将平稳下降，租金稳步上涨。”

仓储供需两旺，租金水平缓和上升

此外，报告也显示，电子商务相关物流以及大型零售商的物流仓储需求仍稳步增长。截至2018年底，共有15.5万平方米供应新增入市，净吸纳量超过18.4万平方米，全市平均租金同比上涨3.2%至每平方米每月40.4元。

高力国际广州工业及产业地产服务部董事邓智辉指出：“预计广州非保税优质物流仓储市场在2019年将有超过46万平方米新增供应入市，除8.4万平方米新增供应位于物流仓储核心区黄埔以外，其余位于新兴区域：花都、番禺与从化”。

2019年随着电商和大型零售商业务暂时进入稳定期，大面积租赁需求或有所减弱，预计至明年底全市整体空置率有所攀升，全年平均租金实现3%的缓慢增长。”

南都记者 王艳玲