苏州晚上几点开灯（告诉你一件可怕的事！苏州夜晚的办公楼，不亮灯！）
01
坠入谷底的苏州办公楼
上上周，朋友圈里被这样一条卖楼信息刷屏了：
【工业园区湖西CBD】环球188260平4房，售400万
单价1.5万/平，邻近地铁，随时可看，满两年，红本在手，业主急售。高层东南朝向，城市景观，价格可谈，生活方便，此房源原购入价格683万，现在400万，业主新加坡老人，已80多岁，儿子在美国工作，处理国内闲置资产，之前报价520万现在直接400万。
400万单价，260平，单价竟然不到2万？要知道环球188附近属于湖西核心cbd地段，星海的学区房基本都在6万+的水平，即使是40年产权的公寓，在环球188这个曾经的苏州地标里，也远远不止这个价格，难到苏州楼市真的，崩盘在即？
最后答案揭晓，售卖的是办公楼！不过确实是业主早年购置的资产，之前一直在出租中，如今全家移民，租约难续，因此急于出手变现。
只是，配有顶级会所，还有喻红女士价值3000万元的《天择》名画加持，坐拥金鸡湖畔最好的景观的办公楼，单价只要1.53万元/平？
事实就是如此，近期，环球188还有一部分全新的商办房源准备流出，均价仅仅1.75万/平！
对比一路之隔的学区房的单价，真的是要被爆出翔来了。如果我们再想想看，如果当年以同等价格购入住宅甚至是学区房，可能又是另外一个完全不同的故事了。
02
选择只在一念之间
但回过头来想，倒退五年，如果真的是你自己，站在当时的角度来看，你会买谁？
作为最早一批的地标性建筑，环球188项目位于苏州市工业园区，南临苏惠路，北临相门塘，东依“城市之眼”金鸡湖，西靠中央公园，轻轨1号直通。
总建筑面积约为占地面积约15000平方米，总建筑面积约180000平方米，结构高度约188米，总高度282米。环球188项目共有3栋，A栋是办公写字楼、精品办公；B栋为酒店式公寓；C栋为商场，地下车库三层。
在建筑方面，该项目获得了中国建筑方面的最高奖项——鲁班奖，的确，站在湖西中心地带放眼望去，环球188的玻璃顶尖塔，绝对是最醒目的一个。
五六年前，苏州首家辛香汇和园区首家熬八年是当仁不让的排队王，最让人嫉妒的是那些在188楼上上班的家伙，每天十一点可以准时下来取号；开发商和品牌发布会最小资最别致的选址，就是天悦会48楼会议室，更不用提那时候，全苏州的妈妈生完孩子最高级待遇，就是在天悦会的月子会所做个月子，但是据说要提前两个月预约才有床位。
在这里买上一点办公楼，不说爆赚一笔，但是也说不上亏吧？
偏偏，写字楼和住宅的命运，恰恰就是在这个时候彼此交换过眼神，然后各自头也不回的奔向了完全不同的方向。
03
曾经和现在
即使是在如日中天的五年前，这座地标性建筑也不是没有爆出过危机。
2015年5月9日傍晚，百余位业主聚集在环球188酒店公寓内外，手持打着“苏州盛高物业有限公司、绿地房地产开发有限公司严重涉嫌侵犯188业主利益，行为之可耻，还我们房子”的字样的横幅，抗议盛高物业公司和开发商绿地集团侵犯业主权益，业主们义愤填膺，而被抗议方则一直无人出面回应。
抗议者数年前投资购买苏惠路88号苏州环球财富广场2幢酒店式公寓后，由开发商的子公司“苏州盛高物业有限公司”承租该部分酒店公寓从事五星级酒店经营，并聘请国际顶尖酒店管理公司经营管理，至今已有三年多时间。
原因很简单，“苏州盛高”提供给业主的租赁格式合同上规定，2014年6月30日前的年租金为房价的6%，自2014年7月1日后，业主的投资回报率为浮动回报率，具体回报水平由酒店式公寓的总收入，扣除各种支出后的余额决定。
而2015年的经营业绩丝毫不逊于往年，但业主的投资回报率居然下滑50%，部分业主的回报率甚至已低于银行存款利率。而酒店公寓的经营管理完全由“苏州盛高”掌控，公布的数据显示，经营开支完全由“苏州盛高”决定，成本占比远高于行业平均水准，且在核算业主收益上时，扣除了许多不合理开支项目，业主们要求委托中立机构审核财务数据，也被“苏州盛高”拒绝。要知道，快十年前，环球188的物业费，就高达11.46元/平！
五年前的事情，有没有嗅到一丝如今包租公寓纷纷爆雷，入不敷出的味道？这也极大的暴露了环球188的运营问题。苏州地标性建筑尚且如此，更何况其他呢？
这件事情最后解决了吗？不了了之，还有不少业主，仍在寒山闻钟论坛上不懈投诉。然而最终定性，只是合同经济纠纷。
如果说公寓维权事件只是凸显了运营上的短板，然而等我们回到招商这个核心问题上来时，却发现近几年，环球188的商业走势，不亚于一场滑铁卢战役。
沿街的商铺早已空置多时，而里面卖衣服的，走了；卖酒的，关了；卖牛排的，撤了；卖水果的，空了；新石器烤肉，没了……
餐饮店只有辛香汇和熬八年在撑着。辛香汇算是188的传奇了，最火的时候，几乎附近所有的白领都来吃过，这也是苏州的第一家辛香汇，现在大家都走了，只有它孤独的坚守着。停车场80%的位置是空的，不知道是B2还是B1，早就停用了。
04
苏州需要办公楼吗？
曾经也站在北上广深最繁华的cbd街头，看流光溢彩，灯火通明，然而等回到苏州的时候，却总觉得隐隐有哪里不对。
金鸡湖畔如今高楼林立，堪称城市名片，在激光灯的映照下，摩天轮、环湖跑道、金鸡湖喷泉，绝对是苏州夜晚最亮眼的存在。
但某一天，当我夜跑在环湖步道的时候，我突然领悟到那个隐隐的不对是哪里了。这也是苏州与北上广深最大的区别和差距。
那就是：苏州夜晚的办公楼，不亮灯。
除了湖东湖西几座银行、广电大楼晚上仍灯火通明以外，这些核心地段以出租为主的办公楼，到了晚上，无一例外的陷入了整体的黑暗与缄默之中，仿佛是被众多商业体包围的一个黑洞。即使是东方之门，除了几排公寓零零散散的亮着灯以外，也是一座几乎全黑的门。
为什么会出现这种情况？无论如何，我们都不应该忘记苏州这座城市的底色。苏州，是除了深圳之外，全国最大的一座工业蓝领城市。而作为工业为主的城市，吸引来的外来人口第一需求是落户和购买住房。
从2017-18年全国写字楼的入住情况来看，金融和科技行业租户继续担当写字楼需求增长的主力军。保险、基金等非银金融机构在国内成长空间巨大；同时创新金融服务企业将继续蓬勃发展，并使拥有国内科技金融百强企业中85家的北京、上海、深圳与杭州的写字楼市场最为受益。
目前高度集中在一线城市的TMT行业，近年来迅速在二线城市崛起，尤其在人才资源丰富、产业集聚度较高的成都、武汉、南京。此外，快速发展的国内律所也带动专业服务业需求稳步发展。
以上种种，几乎全是苏州产业结构中的短板。对于工厂老板来说，低廉的工业土地价格，足够容纳全厂的管理人员现场办公，完全没有必要再多花钱去中心地段租办公楼，而对于各大国有银行来说，更倾向于自身购买房产，一劳永逸。而it，科技行业等，偏偏又是苏州天然的弱项。
要知道，在环球188最红火的时候，办公楼的租户，仍然是以p2p、培训教育机构、各种皮包公司为主。
在办公楼不亮灯的苏州，办公楼市场，可能还将继续沉寂一段时间。
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